JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

כשל שוק או כשל ממשלתי?

משבר הדיור בישראל (פרק א)

כשל שוק או כשל ממשלתי? צילום: Tax credits
דצמבר 12
00:12 2013

מירי ואורן, זוג צעיר בשלהי שנות העשרים שלהם, הם אקדמאים ומשתכרים היטב. הם מתגוררים בדירה שכורה בהרצליה, קצת מיושנת, שלושה חדרים בקומה שלישית בלי מעלית, חנייה ברחוב.

שניהם בוגרי צבא. אורן קצין בשריון ונקרא למילואים כל שנה. מירי שירתה ביחידת מודיעין 8200.  אורן בעל תואר ראשון בהנדסת תעשייה וניהול, והוא משמש סגן מנהל במפעל בינוני באזור המרכז. למירי תואר שני בפסיכולוגיה, והיא מועסקת כפסיכולוגית במכון לאבחון כוח אדם. חבר'ה טובים, מה שמכונה אצלנו "מלח הארץ". הם אינם מייצגים את דור ה-Y באופן מובהק, אבל הם חלק ממנו.

כרגע אין להם כל סיכוי לרכוש דירה, ולכן הם גרים בינתיים בשכירות ומקצים 4,000 ש"ח, כרבע מהכנסתם נטו, לשכירת הדירה הצנועה הנ"ל. הכנסתם הפנויה מסתכמת בכ-16,000 ש"ח נטו, ואחרי השכירות, הוצאות הדיור ואחזקת הרכב משפחתי נותרים להם כ-8,000 ש"ח. הם מסתדרים עם הסכום הזה ואף מצליחים לחסוך כ-1,000 ש"ח לחודש. אבל מה יהיה כשיגיע הילד הראשון? ועד מתי יגורו בשכירות?

האם יש להם סיכוי כלשהו לרכוש בעתיד הקרוב דירה צנועה, בת שלושה או ארבעה חדרים, בסכום של כ-1.5 מיליון ש"ח באזור המרכז, כאשר כל חסכונותיהם מסתכמים בכמה עשרות אלפי שקלים? ובאשר לעזרה מההורים – הוריהם על סף פנסיה וזקוקים לכל חסכונותיהם על מנת לעבור את שארית שנותיהם בכבוד. אולי יוכלו לסייע בכמה עשרות אלפי שקלים שיחתכו מהפנסיה, אך לא מעבר לכך.

כיצד הגענו למצב הזה? מדוע נגזר על זוג אקדמאים, אזרחים נאמנים, צעירים חרוצים ממעמד הביניים, לחיות ללא קורת גג משלהם ולגדל את ילדיהם בדירות שכורות? מה קרה כאן? האם זה כשל שוק או כשל ממשלתי ?

מניתוח פשוט עולה שכל הסיכויים הם נגד הזוג הווירטואלי הזה, שכן המדינה שלהם עושקת אותם פעמיים:

  1. שניהם שירתו בצבא ארבע שנים לפחות, ללא שכר (למעט התשלום העלוב בשנת הקבע).  בתקופה הזאת גרו אצל ההורים, ולולא חובת השירות בצבא יכלו לחסוך יחד בעבודה אזרחית כחצי מיליון ש"ח, הון עצמי ראשוני מכובד לרכישת דירה.

  2. למעלה ממחצית ממחיר הדירה, במקרה זה כ-800,000 ש"ח, הם "תרומה" לקופת המדינה (עלות הקרקע, מע"מ, אגרות, מסים וכדומה).

    ללא ה"תרומה" הזו לקופת המדינה מחיר הדירה היה כ-700,000 ש"ח (עלות בנייה בתוספת רווח). דירה במחיר כזה יכלו בני הזוג לממן מחיסכון שנצבר בארבע שנות עבודה במקום השירות בצבא (שממנו פטורים כידוע חרדים, ערבים ומשתמטים למיניהם) בתוספת משכנתה קטנה בסך 200,000 ש"ח. אז הנה, שמנו את הנתונים על השולחן. לא כשל שוק אלא כשל ממשלתי. מדיניות ממשלתית הזויה, נצלנית ומפלה, שמתעמרת ללא רחם בצעירים שהם עתיד המדינה הזו.

    אבל רגע אחד! איך הגענו למצב שמחיר דירת שלושה או ארבעה חדרים מגיע לסכום של 1.5 מיליון ש"ח? אחד הכללים הראשונים שלומדים במבוא לכלכלה הוא שמחיר נקבע על ידי איזון בין היצע לביקוש. מאמצע שנות האלפיים הורידה הממשלה את היצע הדירות באופן יזום. כיצד נעשה הדבר? כדי לבנות צריך הקצאת קרקעות מהמינהל. החלטה מטומטמת וקצרת רואי של הממשלה דאז, קיצצה באופן דרמטי וחסר אחריות את הקצאת הקרקעות במרכז הארץ מתוך, כביכול, מדיניות של פיזור אוכלוסין, והעלתה את מחיריהן במאות אחוזים. הכסף זרם לקופת הממשלה, אך הקבלנים צמצמו את הבנייה לנוכח מחירי הקרקע הגבוהים של המינהל, ותוך כחמש שנים נוצר מחסור של עשרות אלפי דירות, בעיקר במרכז. כתוצאה מכך, בשנת 2008 החל זינוק של עשרות אחוזים במחירי הדירות. אמרנו כבר ביקוש והיצע? אמרנו.

    לולא הכשל הממשלתי הזה, מחיר הדירה המדוברת היה אמור לעמוד כיום על כ-850,000 ש"ח. כאן המקום להסביר שעלות בנייה סטנדרטית של דירה הוא 6,000–5,000 ש"ח למ"ר, כלומר בדירה של 90–80 מ"ר עלות הבנייה היא 400,000–500,000 ש"ח. כל השאר, כמיליון ש"ח, הם מחיר הקרקע, מסים, תשתיות, אגרות רווח קבלן וכדומה. אם כן הממשלה, במדיניות מכוונת, מספסרת בקרקעות המדינה על חשבון הזוגות הצעירים, במקום למלא את תפקידה בתכנון, בייזום ובסיוע לדור הצעיר להשיג דיור סביר במולדתו.

    הלב נחמץ לראות את הזוגות הצעירים שנסחפים באמוק אחרי העדר וקונים דירות די בינוניות ב-1.5 מיליון ש"ח. הם לוקחים משכנתה רצחנית של מיליון ש"ח, וכמעט כל סכום המשכנתה, שהשתעבדו לה לכל ימי חייהם, עובר בעצם ישירות לקופת המדינה שלהם: ה"תרומה" – מחיר הקרקע והמסים!

    אי-אפשר שלא לראות את הייאוש בעיניים של אותם זוגות צעירים, שידם אינה משגת את הסכומים המטורפים למימון דירה משלהם. את העלות האמתית של הדירה, כ-500,000 ש"ח, יכלו לשלם מהון עצמי, מחסכונות, עזרת משפחה וכדומה. אבל המדינה שלהם, אותה שירתו בנאמנות בצבא 3–4 שנים ללא שכר, מוצצת את דמם כעלוקה בבואם לבנות את הקן המשפחתי שלהם על קרקע שהיא בעצם שלהם, של האזרחים הצעירים. אבל הם מאושרים, התמימים הללו. אחרי מסלול ייסורים ממושך של ריצות וחיפושים, חוזים ומשכנתות – יש להם דירה משלהם! צר לי לאכזב אתכם. הדירה אינה שלכם, היא של הבנק הממשכן. אתם גרים בה על תנאי, כמו דיירים בשכירות. שלושה חודשים של פיגור בתשלומי המשכנתה ותמצאו את עצמכם ברחוב, בלי דירה ובלי כסף.

    אז מה בכל זאת ניתן לעשות? עד כאן דיברנו על ההיצע בשוק הדיור, ובפרק הבא נדון בתהליכים שהשפיעו על הביקוש לדירות וננסה לאתר דרכים להתמודד עם רוע הגזרה של המדיניות הממשלתית עד יעבור זעם….

על המחבר / המחברת

שלום רימון

שלום רימון

עורך מדור: כלכלה. כלכלן ומוסמך במנהל עסקים (MBA). בעבר: כלכלן ראשי בקונצרן גדול, סמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, מנהל קונצרן בחו"ל. כיום: איש עסקים, בעלים ומנהל חברות, ויזם סטארט-אפ.

אין תגובות

אין תגובות

אין תגובות כרגע. תרצה להוסיף תגובה?

כתוב תגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!