JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

למה לקנות דירה אם אפשר לשכור?

אינדיקציות והבהרות לזוג הצעיר המתלבט

למה לקנות דירה אם אפשר לשכור? דירה להשכיר צילום: Deror_avi commons.wikimedia.org
פברואר 19
09:00 2015

שוק הדיור מדאיג ומעסיק רבות את הזוגות הצעירים בשנים האחרונות, לנוכח העלייה המטורפת במחירי הדירות, במיוחד במרכז. מבול של נתונים מבלבלים מציף את אמצעי התקשורת, נתונים המעורבים במיתוסים, אינטרסנטים, תחזיות סותרות והבטחות של פוליטיקאים חסרי אחריות. רובם ככולם אינם מבוססים ומאופיינים כספקולציות במקרה הטוב וכהטעיה מכוונת במקרה הגרוע.

במאמרי הקודם "האם הר המשכנתות עומד לקרוס?" שפורסם כאן בתאריך 22/01/15, היו בין התגובות בקשות להרחיב ולהבהיר את הדילמה העומדת בפני רבים מהזוגות הצעירים –  לקנות או לשכור? אין ספק שניתן להכביר מילים בנושא זה, אך אין בכך כדי לחדד ולהבהיר את כל הפרמטרים הקשורים להחלטה אם לקנות או לשכור. לפיכך, מובאת להלן טבלה מרכזת של מרבית הפרמטרים שיש לשקול לפני קבלת ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר בחייו של זוג צעיר, שכן כידוע רכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר שיעשה זוג בחייו.

איני מתיימר להמליץ לאף אחד איזו החלטה לקבל, כיוון ששיקוליו הסובייקטיביים של כל זוג צעיר הם שלו בלבד. כל מה שאני מנסה להציג הם נתונים אובייקטיביים המשקפים את שוק הדיור לאורך זמן. עובדה אחת ברורה לחלוטין – דווקא בימים טרופים אלה, שבהם נסקו מחירי הדירות לרמות חסרות פרופורציה (גם בהשוואה לעבר וגם בהשוואה למחירי הדיור במדינות מפותחות), יש לשקול בזהירות רבה את ההחלטה על רכישת דירה. חשוב לזכור כי ללא ספק מחירי הדירות לא ימשיכו לעלות לנצח, והם עשויים לספוג ירידה דרמטית (כפי שקרה בשנים 2000–2007) ולהותיר את הרוכשים עם נטל משכנתה הגבוה יותר משווי הדירה.

טבלה השוואתית של יתרונות וחסרונות:

בדוגמה: דירת 3–4 חדרים במרכז במחיר 1.5 מיליון ש"ח (כל הנתונים באלפי ש"ח)

 

  פירוט קניית דירה שכירת דירה הערות
1 מקורות מימון 30% הון עצמי = 450 בתוספת משכנתה 70% = 1050 אין בהנחה שההון העצמי מגויס מהלוואות פרטיות.
2 עלות מימון (ריבית) חודשית עלות ריבית להון עצמי: 1.5ע לות ריבית משכנתה: 3.5 ס"ה מימון לחודש: 5.0 אין לפי 4% ריבית שנתית.גם על ההון העצמי צריך לחשב ריבית. אם הוא מהלוואות פרטיות – יש ריבית, אם מחיסכון – אז מפסידים ריבית על החיסכון.
3 החזר קרן חודשי החזר קרן הון עצמי:      1.5 החזר קרן משכנתה:      3.5 ס"ה החזרי קרן: 5.0 אין לפי משכנתה ל-25 שנה.
4 דמי שכירות חודשיים אין כ-3.75 לפי תשואת שכירות של 3% לשנה.
5 ס"ה עלות חודשית החזר משכנתה קרן וריבית: 7החזר הון עצמי קרן וריבית: 3ס"ה עלות חודשית: 10 3.75
6 עלויות נוספות מס רכישה, עו"ד, מתווך, עמלות בנק, ביטוח וכדומה. אין. לפעמים יש דמי תיווך של חודש שכירות.
7 תחזוקת הדירה עלות תחזוקה, תיקונים, שיפוצים. תלוי במצב הדירה. אין.הוצאות תחזוקה ע"ח המשכיר.
8 ניידות (מעבר דירה) קשה ומסובכת. תהליך ארוך שבו צריך למכור דירה ולקנות דירה אחרת. ההוצאות רבות: תיווך, עו"ד, שוב מס רכישה ועוד.אפשר גם להשכיר את הדירה בבעלות, ולשכור דירה מתאימה. פרוצדורה כפולה ומסובכת לתיאום בין הדירות. גמישה מאוד. מסיימים חוזה שכירות ועוברים לדירה מתאימה. ניידות חשובה מאוד. לדוגמה כאשר מקבלים ג'וב חדש באזור אחר, כאשר רוצים לעבור לדירה גדולה יותר בגלל ילדים, כאשר רוצים לשפר את שכונת המגורים.
9 קביעות וביטחון במגורים מקסימלית – דירה בבעלות. אפשר להשקיע בדירה לפי טעמכם.עוברים דירה לעתים רחוקות. בעייתית אם חותמים חוזה שכירות לטווח קצר של 1–2 שנים. אפשר לפתור על ידי חוזה ארוך טווח, אפילו בתוספת עלות.
10 לחץ כלכלי לזוג ממוצע נטל ההחזרים כבד מאוד, ועלול להגיע למעל 60% מההכנסה הפנויה. מגביל מאוד את איכות החיים, חופשות, רווחה לילדים, וכרוך בלחץ נפשי מדי חודש. אין.משלמים שכ"ד של 3.75 אלף לחודש, כ-20% מהכנסה פנויה של זוג, ונשאר מספיק למחיה ברווחה ובלי לחץ. בהנחה שמדובר בזוג עם הכנסה פנויה של 16–17 אלף ש"ח לחודש.
11 חיסכון כלכלי אין. כל החיסכון בעבר ובעתיד מושקע בדירה. אפשר לחסוך מדי חודש כמה אלפי ש"ח בהשקעה סולידית, לצורך הגדלת ההון העצמי במשך שנים לרכישת דירה בעתיד.
12 סיכונים פיננסים מחירי הדירות בשיא של כל הזמנים כתוצאה ממחסור בהיצע ומריבית נמוכה למשכנתות. קניית דירה היום עלולה להתברר כטעות פיננסית שתעלה לרוכשים מאות אלפי ש"ח. הסיכונים ברכישה:

  • עלייה בריבית בעתיד הקרוב תגרום לעלייה בתשלומי המשכנתה ולחדלות פירעון.
  • מכירת דירות ע"י משקיעים בגלל עליית ריבית או מיסוי, תגדיל את היצע הדירות ותגרום להורדת מחירים.
  • פרויקטים גדולים לבניית עשרות אלפי דירות כבר בדרך. הם יגדילו היצע ויורידו מחירים.
  • תכניות סבסוד לזוגות צעירים, כמו דיור ציבורי, עשויות להוזיל מחירי דירות באופן משמעותי.
  • במקרה של ירידת ערך הדירה – הבנק עשוי לדרוש ביטחונות נוספים.
  • במקרה של חדלות פירעון – הבנק יעקל את הדירה וימכור לכל המרבה במחיר. לעתים זה לא יכסה את יתרת המשכנתה והבנק ידרוש השלמה. כלומר גם מאבדים את הדירה, גם מאבדים את ההון העצמי וגם נשארים עם חוב. הימור מסוכן.
אין סיכונים.להפך: אם הריבית תעלה, אפשר יהיה לקבל תשואה גבוהה יותר על החיסכון. ואם המחירים ירדו, אפשר יהיה לקנות במחיר נמוך יותר, מה שיקצר את תקופת החיסכון הנדרשת לדירה.
עליית ערך הדירה אם מחירי הדירות יעלו, ייווצר לרוכש רווח הון "על הנייר". אין לזה משמעות אם ימכור את הדירה במחיר גבוה ויקנה אחרת במחיר גבוה. אין עליית ערך. אולם יש רווחי ריבית ורווחי הון בהשקעה פיננסית סולידית של החיסכון.
בטווח הארוך לרוכש יש נכס נדל"ן ששילם עליו 1.5 מיליון קרן + כ-1.5 מיליון ריבית. ס"ה עלות הנכס (ריאלית) 3 מיליון. לשוכר יש נכס פיננסי (חיסכון) שבאמצעותו יוכל לרכוש דירה בכל נקודת זמן, כפוף לתנאי השוק וללא לחץ.

חשוב מאוד להבין ש"מיתוס הסבתא" האומר ש"חבל לזרוק לפח שכר דירה" הוא שגוי לחלוטין, ולמרבה הצער אני שומע אותו מצוטט מפי צעירים רבים שאינם מכירים או מבינים את הנוסחאות הפיננסיות של משכנתה לעומת שכירות. שימו לב למספרים בטבלה. עלות שכר דירה היא כ-3% משווי הנכס. כ-45 אלף ש"ח לשנה או 3.75 אלף ש"ח לחודש. לעומת זאת, עלות המימון בלבד (ללא קרן הלוואה) של דירה היא לפחות 4% לשנה, שהם כ-60 אלף ש"ח או 5 אלפים ש"ח לחודש.

כל זמן שעלות הריבית של משכנתה לטווח ארוך גבוהה יותר מתשואת השכירות – אין כדאיות כלכלית ברכישת דירה ועדיף לשכור. כך משלמים פחות מהריבית על הנכס ולא משלמים כלל עבור קרן הנכס.

מכאן עולה שהפראייר הוא בעל הנכס, שכן הוא מקבל תשואה נמוכה מריבית אלטרנטיבית, לא מקבל שום החזר על השימוש בנכס ועל שחיקתו, ועם זאת מחויב להתעסק עם כל הטרחה הכרוכה: שוכרים, מתווכים, תיקונים, תחזוקה וכדומה. אך לא צריך לדאוג לו, הוא מקווה להרוויח מעליית מחיר הדירה, כפי שקורה בשנים האחרונות, וכנראה יממש את הרווח כאשר ימכור את הדירה בעתיד, תוך סיכון ליפול לתוך משבר התרסקות מחירים הצפויה בעתיד. אתכם, כשוכרים, זה פשוט לא מעניין. אתם "רוכשים" ממנו שירותי דיור במחיר זול יותר מעלות רכישה של דירה בבעלותכם.

אני מקווה מאוד שסייעתי להסיר חלק מערפל הבלבול בנושא הדירות, ותרמתי להבנת הפרמטרים הרלוונטיים. מובן שבסופו של דבר ההחלטה והשלכותיה נתונים רק בידיכם.

על המחבר / המחברת

שלום רימון

שלום רימון

עורך מדור: כלכלה. כלכלן ומוסמך במנהל עסקים (MBA). בעבר: כלכלן ראשי בקונצרן גדול, סמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, מנהל קונצרן בחו"ל. כיום: איש עסקים, בעלים ומנהל חברות, ויזם סטארט-אפ.

8 תגובות

  1. יורי
    יורי פברואר 19 2015, 19:55
    נשמע משכנע

    אז למה כולם אומרים שהעסק הכי טוב כל המאות שנים האחרונות זה לקנות דירה?

    השב לתגובה
  2. שלום רימון
    שלום רימון Author פברואר 19 2015, 22:40
    אם יש לך את כל הכסף - לך תקנה דירה

    גם אני קניתי דירה, אבל בלי הלוואות ומשכנתות. וברור לי כל יום שעל הדירה של 1.5 מיליון ש"ח (כמו בדוגמה) אני "משלם" לעצמי שכ"ד של 5 אלפים ש"ח לחודש השווים לריבית שאני מפסיד כל חודש על סכום ההשקעה בדירה.
    להיכנס להרפתקה מסוכנת של רכישת דירה שרובה ממומנת בהלוואה לעשרות שנים – אינה ראציונאלית, ובמיוחד שברור לכולם שהמחירים הנוכחים אינם ריאלים. אותו היגיון שלא תרכוש מניה הנמצאת בשיא רק משום שהמוני משקיעים "הריצו" אותה בחוסר היגיון כלפי מעלה. – ברור שבסוף היא תקרוס ותגרום הפסדים כואבים לכל הספקולאנטים.
    זה שכולם אומרים ש"זה העסק הכי טוב" – גם לפני משבר הסאבפריים בארה"ב אמרו את זה: "תביא 10 אלפים דולר וקבל הלוואה לרכישת וילה ב-200 אלף $". את הסוף כולנו יודעים, וחבל.
    צריך להיזהר מכל המיתוסים שאתה שומע מה"עמך", שיש לו זיכרון קצר. בשנים 2000-2007 ירדו מחירי הדירות בכ-20% ריאלית, ולולא ממשלת אולמרט שבטפשותה החליטה לחסום את הבנייה במרכז (כדי לפזר את האוכלוסיה) לא היינו מגיעים למשבר הדיור ולעליות המחירים המטורפות.
    לבסוף, אני ממליץ לך לקרוא את מאמרי הקודם – "האם הר המשכנתות עומד לקרוס?".

    השב לתגובה
  3. שלמה
    שלמה פברואר 23 2015, 00:19
    הנחת היסוד לא בטוחה בכלל

    אם אני שומר אצלי מסכום מסוים וחוסך אותו מי אומר בכלל שאני ארוויח עליו יותר מאשר האינפלציה, ואולי אני בכלל יפסיד עליו ואפילו הרבה בגלל שההשקעות ברור שאינן בטוחות

    השב לתגובה
  4. שלום רימון
    שלום רימון Author פברואר 23 2015, 09:31
    שלמה, הנחת היסוד בטוחה ומוצקה

    איני רוצה להיות יועץ השקעות שלך, אבל אתן לך טיפ קטן:
    אג"ח של מדינת ישראל נחשבות להכי סולידיות ובטוחות (בהנחה שמדינת ישראל לא תפשוט רגל). באג"ח אלה לטווח ארוך, ניתן לקבל תשואה של 3% לשנה או 1.8% צמוד למדד (שהם 3%-3.5%)המגינה עליך בפני האינפלציה.
    אם היית משקיע באג"ח כאלה לפני 6 שנים כשהחלה עליית מחיר הדירות, היית משיג תשואה של 60-70%, דומה לעליית מחירי הדירות.בינתיים כתוצאה מירידת הריבית גם התשואה על אג"ח ממשלתי ירדה (בעבר הייתה 6% לשנה או 4% צמוד), אבל עדיין כאמור יש אפיקים להשקעה בטוחה עם תשואה סבירה. פנה ליועץ ההשקעות שלך.
    ולבסוף, זו בדיוק הייתה מטרת המאמר: לסייע לזוגות צעירים לקבל החלטות על בסיס ראציונאלי ולא לפי מיתוסים ושמועות. בהצלחה.

    השב לתגובה
  5. לוי
    לוי פברואר 24 2015, 13:24
    אבל אם מחיר הדירות ירד?

    רבים ובכלל זה גם אתה מאמינים שהמחיר של הדירות ירד ואפילו בקריסה.
    אם כך אז ישתלם כאשר זה יקרה כן לקנות דירה?

    השב לתגובה
  6. שלום רימון
    שלום רימון Author פברואר 24 2015, 15:07
    לוי שלום,

    המאמר מהווה תשובה לשאלתך.
    בלי קשר למחירים הנוכחיים חסרי הפרופרציה והמהווים איום משמעותי על עתידו של מי שרוכש דירה כיום – באופן כללי השיקול אם לקנות דירה תלוי בהעדפות האישיות של הזוג.
    הטבלה מציגה את מרבית הפרמטרים לקבלת ההחלטה. לא רק העלות הכספית בין קנייה ושכירות אלא גם שיקולי הניידות, הרווחה הכלכלית, וכדומה.
    למעלה מ-50% מתושבי מערב אירופה חיים ברווחה בדירות שכורות (ולא תמיד כי אין להם יכולת רכישה) כי זה נוח, זה מאפשר ניידות, לא מעוניינים בהשתעבדות למשכנתה כל החיים, וכו'. גם אתה יכול להחליט לפי הפרמטרים האלה. אף אחד לא חייב דירה בבעלותו. כשאני טס לחו"ל אני לא זקוק למטוס בבעלותי. דירה = שירותי דיור. לא חייבים לקנות את הדירה, זה מיתוס מימי הסבתא. גם אם יש לך את כל הכסף בלי הלוואות ומשכנתות, אתה עדיין יכול לגור בשכירות ולהשקיע את הכסף בהשקעה סולידית עם תשואה סבירה, ולחיות כמו מלך. "השקעה" בדירה לא הוכחה כהשקעה טובה לטווח ארוך (למרות עליות המחירים ב-6 השנים האחרונות)לעומת השקעות אלטרנטיביות כמו שוק ההון.
    הצעירים צריכים להתנתק מהמיתוס המטופש שכל אחד חייב לקנות דירה ולמכור את כל עתידו בשביל 4 קירות. הרי גם כשאתה קונה דירה במשכנתה של 70% – הדירה אינה שלך, היא של הבנק עד שתגמור לשלם בגיל 60…
    ההחלטה היא רק שלכם. תנסו לברר את העדיפויות שלכם לפי הטבלה ההשואתית, וקבלו החלטה לעתיד. לא עכשיו, כי שומר נפשו ירחק ממחירי הדירות היום.

    השב לתגובה
  7. שירי
    שירי מרץ 18 2015, 17:34
    אני מאמינה שזה הולך להשתנות

    אחרי הטראומה שעברה על ראש הממשלה החדש וההבטחה שנתן כעת אני מאמינה שהממשלה תעשה הרבה למען דיור לצעירים חסרי דירה והתמונה כולה תהיה שונה.

    השב לתגובה
  8. שלום רימון
    שלום רימון Author מרץ 18 2015, 18:44
    שירי, יכול להיות. ימים יגידו

    בכל מקרה, גם אז, השיקולים המפורטים בטבלה לא ישתנו.
    ראי תשובתי האחרונה למר לוי.

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!