JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin
  • ראשי » 
  • כלכלה
  •  » מלכודת הדיור מבית היוצר של הממשלה

מלכודת הדיור מבית היוצר של הממשלה

משבר הדיור בישראל (פרק ב)

מלכודת הדיור מבית היוצר של הממשלה צילום: Tax credits
דצמבר 25
11:05 2013

מדוע כולנו עוסקים במשבר הדיור הנוכחי? מדוע יש לו השפעה גדולה כל כך על חייהם של מיליוני אזרחים במדינה? לא אכנס כאן לניתוחים פסיכולוגיים וסוציו-אקונומיים על הצורך של כל אדם בבעלות על קורת גג, אך ברור לכל שהדיור הוא צורך בסיסי. הביקוש לדיור קבוע, וצומח בקצב שמקביל לגידול האוכלוסייה בכל מדינה.

 במדינת ישראל הביקוש השנתי לדיור הוא 40–50 אלף דירות, על פי אומדן של קצב גידול האוכלוסייה כיום ללא השפעת מאזן ההגירה. לביקוש הבסיסי יש להוסיף את הביקוש לדירות של משקיעים (ישראלים וזרים) התלוי בין היתר בשיעורי הריבית, בחלופות ההשקעה (בורסה וכדומה) ובשערי החליפין. כאשר קיימים בעת ובעונה אחת ביקוש שנתי בנפח כזה והיצע דירות גבוה יותר, למחירי הדירות יש,באופן טבעי, נטייה לרדת עד לאיזון בין ההיצע לביקוש. כך קרה בשנים 2000–2007, תקופה שבה מחירי הדירות ירדו ריאלית (בניכוי האינפלציה) בשיעור של כ-20%. כאשר באותה רמת ביקוש קיים היצע נמוך יותר, קורה בדיוק ההיפך – המחירים נוטים לעלות ריאלית, כפי שקורה במשק החל משנת 2007 ועד היום.

 תהליך עליית המחירים קיבל רוח גבית חזקה כתוצאה מירידה חדה בשיעורי הריבית בשנת 2008 (לאחר משבר ה"סאבפריים" בארה"ב), שגרמה למשקיעים להפנות משאבים כספיים מפיקדונות בבנקים ומהשקעות בשוק ההון להשקעה בדירות. תהליך זה האיץ את עליות המחירים בשוק הדיור בשיעור ריאלי של כ-50% בשש השנים האחרונות.

 כאשר משקיעים רוכשים דירות, ולרוב עומדים לרשותם אמצעים כספיים רבים יותר מאלו העומדים לרשות הזוגות הצעירים, הם מקטינים את היצע הדירות הנותר לרכישה עבור זוגות צעירים, ועם זאת מגדילים להם את ההיצע של דירות בשכירות. בהנחה שהמשקיעים הללו הציעו את הדירות להשכרה בשוק הדיור, הם אמנם סיפקו כמותית חלק מהביקוש לדיור של הזוגות הצעירים, אם כי במחירי שכירות ההולכים ומאמירים. כלומר היצע הדירות הנמוך שעמד לרשות הזוגות הצעירים, אם לרכישה ואם להשכרה, לא הושפע משמעותית מכניסת המשקיעים, ובכל מקרה המחירים היו עולים בשל המחסור בהיצע הדירות.

 בסיכומו של דבר מדובר באיזון בין ביקוש להיצע – אותם חוקי "כלכלה ישנה" שאנחנו מכירים.

בגישה הכלכלית הנאו-ליברלית תפקידה של הממשלה הוא לווסת את התהליכים הכלכליים במשק (רגולציה), אך לא להתערב בפעילות כוחות השוק. במקרה שלנו הממשלה התערבה באופן ברוטלי בפעילות הכלכלית בשוק הדיור על ידי צמצום הקצאת הקרקעות לבנייה, ועל ידי העלאת מחירים חסרת אחריות של הקרקעות. התערבות זו הביאה כאמור לירידה בהיקפי הבנייה ולהקטנת היצע הדירות. התהליך הזה נמשך למעשה במלוא הציניות גם היום, וממלא את קופת המדינה על חשבון הזוגות הצעירים הכורעים תחת הנטל.

 משבר הדיור, שהולך ומחריף, נמצא כיום על סדר היום הממשלתי במלוא עצמתו. כיוון שהתהליכים הכלכליים בשוק הדיור אטיים ונמשכים שנים, ככל שתמהר הממשלה להפעיל פתרונות מידיים, כן ייטב לזוגות הצעירים. ומה הזוג הצעיר שמתמודד עם משבר הדיור יכול לעשות בינתיים? כדאי המתין לשינוים בשוק הדיור לאור התכנון הממשלתי להגדלת היצע הדירות, חשוב לא לבצע מעשי "התאבדות" ולא לרכוש דירה כרגע במחירים מטורפים, אפשר לשכור דירה לפי הצרכים הנוכחיים (ובהמשך ההסבר מדוע זה מהלך כלכלי נכון) וכן לחסוך במידת האפשר כדי ליצור הון עצמי לדירה ולהשקיעו באופן סולידי (אג"ח ממשלתי).

 בציבור הרחב מקובל המיתוס הידוע של הסבתות שלנו, שתשלום שכר דירה הוא בבחינת זריקת כסף לפח. הטעות הטמונה במיתוס הזה נובעת מבורות פיננסית במקרה הטוב, ומטיפשות במקרה הגרוע.

מחירי השוק של שכר הדירה מגלמים תשואה שנתית של 2.5%–3% לבעל הנכס. התשואה החלופית בשוק ההון בהשקעה סולידית (אג"ח מדינה) היא 4%–5%. כלומר, השוכר דירה משלם למעשה לבעל הנכס כמחצית מהריבית בלבד על ההשקעה שלו בנכס. בעצם, בעל הנכס "הפראייר" לא מקבל שום החזר על חשבון ההשקעה שלו, אלא בקושי מחצית מהריבית, שאף היא נשחקת בשל ההוצאות הכרוכות בשכירות, כגון תיווך, שכר טרחת עורך דין, הוצאות תחזוקה, בעיות גבייה.

 מצדו של השוכר, גם אם בידיו מלוא הסכום לרכישת הדירה, סכום שצובר בינתיים ריבית של 4%–5% בהשקעה סולידית, הוא משלם לבעל הנכס המשכיר רק חלק מהכנסותיו מריבית של 2.5%–3%, ולמעשה נהנה מעודף תזרימי של 1%–2.5%. ועדיין, תמיד פתוחה בפניו האפשרות לרכוש דירה בעיתוי המתאים של מחירי שוק נמוכים.

 מה אם כך ההיגיון של המשקיע בעל הנכס, אם התשואה (שכר הדירה) על ההשקעה כל כך נמוכה?

התשובה העממית המקובלת: הוא מקווה לעליית מחיר הנכס ולגריפת רווח הון. התנודתיות במחירי הדירות לאורך 20 השנים האחרונות מורה על עלייה ריאלית של 1.5% בממוצע שנתי. במהלך תקופה זו הייתה כאמור ירידת מחירים ריאלית של עד 20% בין השנים 2000–2007, אך גם תקופה של עליות מחירים, כמו בשש השנים האחרונות. אולם, בדיוק כמו בשוק המניות, כל עוד המשקיע לא מימש את השקעתו, כל רווח ההון או הפסד ההון הוא "על הנייר". קנייה במחיר נמוך ומכירה בפועל במחיר גבוה תניב רווח הון, ובמקרה ההפוך יהיה הפסד הון.

 רוב הציבור אינו מצוי בשוק ההון ולכן הוא נאחז בהשקעה בדירות, הנחשבת בעיניו השקעה בטוחה לאורך זמן, וכזו הנותנת תחושת בטחון של נכס מוחשי. ניתוח הנתונים לטווח ארוך מורה בבירור שהתשואה על השקעה בניירות ערך (כגון מדד ת"א 100) או באג"ח מדינה, הייתה גבוהה יותר משמעותית מהתשואה על השקעה בדירה, כולל עליית הערך בשוק הדירות.

 מה שמריץ את הזוגות הצעירים לרכוש דירה בכל מחיר, הוא בעיקר החשש מעליית מחירים נוספת שתרחיק אותם מהגשמת החלום. הייתה תקופה שזוגות רבים ישבו על הגדר וקיוו לירידת מחירים, אך משזו לא התרחשה חלקם התייאשו, רכשו דירה במחירי שיא ושעבדו את עצמם למשכנתאות מטורפות שספק אם יוכלו אי פעם לפרוע. כמו שאדם בר דעת לא ייכנס לשוק המניות בשיא משום שהוא עלול למצוא את עצמו בהפסדים כבדים אם השוק נופל, כך לא הגיוני לרכוש דירה כיום במחירי שיא, משום שהקונה עלול להיווכח ששילם פרמיה כבדה מאוד כשהמחירים ירדו.

 "מלכודת השקשוקה" של הממשלה סוחטת מהזוגות הצעירים עשרות ומאות אלפי שקלים באמצעות מחירי קרקע לא הגיוניים של המנהל, מקפיצה את מחירי הדירות בעשרות אחוזים ומעשירה את הספקולנטים ואת המשקיעים בדירות. והכי מצער שכל הנטל הזה נופל רק על כתפי הדור הצעיר. כי את מי שקנה דירה למגורים לפני עשר שנים ויותר, לפני הטירוף, לא מעניין משבר הדיור.

 שם המשחק כרגע הוא סבלנות והיגיון כלכלי. מי שרוצה להגיע לדירה בבעלותו במחיר שפוי חייב להתאזר בסבלנות, עד שיבשילו תהליכי הגדלת היצע הדירות בשוק ויגרמו לירידת מחירים, ואין ספק שזה מה שיקרה במוקדם או במאוחר.

על המחבר / המחברת

שלום רימון

שלום רימון

עורך מדור: כלכלה. כלכלן ומוסמך במנהל עסקים (MBA). בעבר: כלכלן ראשי בקונצרן גדול, סמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, מנהל קונצרן בחו"ל. כיום: איש עסקים, בעלים ומנהל חברות, ויזם סטארט-אפ.

אין תגובות

אין תגובות

אין תגובות כרגע. תרצה להוסיף תגובה?

כתוב תגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!