JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin
  • ראשי » 
  • כלכלה
  •  » רעיון פשוט הוא לפעמים היעיל ביותר

רעיון פשוט הוא לפעמים היעיל ביותר

דחיקת רגלי המשקיעים משוק הדיור

רעיון פשוט הוא לפעמים היעיל ביותר שלום רימון
יוני 11
09:17 2015

אברהם הוא משקיע בשוק הדיור. בבעלותו דירת מגורים מרווחת וסכום מכובד של חסכונות שעד לפני שנתיים הופקדו בבנק ונהנו מהכנסות ריבית, אך הכנסות אלו הלכו ופחתו עם ירידת ריבית בנק ישראל. אברהם, כחוסך שמרני וזהיר, משך בלית ברירה את הפיקדונות ומיהר להשקיע בדירה, ואותה השכיר ליצחק.

יצחק, איש מעמד הביניים שרמת הכנסתו ממוצעת, לא זכה בירושות ובתמיכה מהוריו ונאלץ לשכור מאברהם דירת מגורים עבור משפחתו הצעירה.

יעקב אף הוא איש מעמד הביניים השוכר דירה למגורים, אולם יש באמתחתו הון עצמי שחסך ושקיבל מהוריו. הונו אינו מספיק לרכישת דירה בסיוע משכנתה מהבנק.

והנה עברו שנים, "ויקום שר אוצר חדש, אשר לא ידע את קודמיו" והחליט להטיל מסים כבדים על המשקיעים בדירות על מנת לאלצם למכור את דירות ההשקעה ולפנותם עבור הדור הצעיר (יעקב) המשווע לדירה, במחירים נמוכים יותר המתאימים ליכולותיהם.

לנוכח המסים הכבדים קיבל אברהם החלטה– להיפטר מהשקעתו בהקדם האפשרי, והעמיד את הדירה למכירה. אך הואיל והשוק מלא "אברהמים" המעוניינים למכור את דירות ההשקעה שלהם, השוק הגיב בירידת מחירים של 20%–25%. לבסוף מכר אברהם את דירתו ליעקב, שסוף סוף יכול היה לעמוד במחיר המוזל של הדירה. יעקב פינה את דירתו השכורה ועבר לגור בדירה שרכש מאברהם.

יצחק, השוכר מאברהם, הבין שעליו לפנות את הדירה השכורה כיוון שבעל הדירה – אברהם – מוכר אותה ליעקב. יצחק חיפש דירה חלופית להשכרה ומצא את הדירה שיעקב פינה כיוון שקנה דירה מאברהם.

אז בואו ננסה לסכם. במצב החדש, בלי שנבנו דירות ובלי שגדל היצע הדירות, אברהם חזר למצב הקודם שבו יש ברשותו סכום כסף – הסכום שקיבל ממימוש הדירה, יעקב עבר משכירות לדירה בבעלותו ויצחק ממשיך לגור בשכירות בדירה אחרת.

כלומר, שינוי המיסוי על דירות להשקעה לבדו יצר מצב שבו חלק מהזוגות הצעירים הצליחו לרכוש דירות במחירים נמוכים יותר, וזאת מבלי ליצור מחסור בדירות, כיוון שפינו דירה שכורה עבור שוכרים אחרים.

הטענה הפופוליסטית שאם יפגעו במשקיעי הדירות באמצעות מיסוי ייווצר מחסור בדיור להשכרה – מופרכת לחלוטין. משקיעים שייפגעו וימכרו דירות לזוגות צעירים יגרמו לפינוי דירותיהם השכורות של הקונים עבור שוכרים אחרים, כולל אלה שפונו מדירותיהם בשל מכירת הדירה השכורה על ידי בעליה.

בשוק הדיור קיימות מאות אלפי דירות של משקיעים (כ-600 אלף), והן מושכרות בעיקר לזוגות צעירים ולמעוטי אמצעים. תארו לעצמכם שרק שליש מהם ימכרו כתוצאה ממיסוי ההשקעה, ותבינו שהצפת השוק בכ-200 אלף דירות משקיעים תפיל את המחירים בעשרות אחוזים ותשפר לאין ערוך את מצבם של הזוגות הצעירים. ושיהיה ברור: לא ייווצר מחסור בדירות להשכרה! כל דירת השקעה שתימכר לזוג צעיר תגרום לפינוי דירה אחרת להשכרה שהחזיר אותו זוג צעיר.

בדוגמה המספרית: יימכרו 200 אלף דירות השקעה ל-200 אלף זוגות צעירים. כתוצאה יפונו 200 אלף זוגות צעירים מדירות ההשקעה, אך במקביל יתפנו עבורם 200 אלף דירות להשכרה על ידי אותם זוגות צעירים שרכשו מהמשקיעים.

תשאלו, ומה יעשו המשקיעים עם הכסף הפנוי ממכירת הדירות? שישקיעו בבורסה במניות ובאג"ח, התורמים לצמיחה של חברות ושל המשק הישראלי, ועל הרווחים ישלמו מס רווחי הון כמקובל.

נכון שהפתרון החלופי של העלאת הריבית על ידי בנק ישראל עשוי להביא לדיכוי הביקושים ואולי אף להגדלת ההיצע של דירות (כיוון שמשקיעים יעדיפו להעביר את כספם לפיקדונות בנקאיים). אך מה לעשות, כרגע לא ניתן להעלות את הריבית כיוון שזה עלול לחזק את השקל ולגרום נזק רב לייצוא הישראלי, המהווה קרוב ל-40% מהתוצר.

אם כן נשארנו עם הרעיון שבבסיסו דחיקת רגלי המשקיעים משוק הדיור. נשמע פשוט מידי? אכן, לפעמים הפתרונות הפשוטים ביותר הם גם היעילים ביותר.

על המחבר / המחברת

שלום רימון

שלום רימון

עורך מדור: כלכלה. כלכלן ומוסמך במנהל עסקים (MBA). בעבר: כלכלן ראשי בקונצרן גדול, סמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, מנהל קונצרן בחו"ל. כיום: איש עסקים, בעלים ומנהל חברות, ויזם סטארט-אפ.

3 תגובות

  1. חנוך
    חנוך יוני 12 2015, 07:30
    למי האזרח הפשוט צריך להקשיב?

    יש כלכלנים בכירים שאומרים הפוך ממך ויש שאומרים כמוך. ואנחנו האזרחים באמצע. על מי לסמוך? כאשר תהיה תשובה יהיה כבר מאוחר מיד ואז אולי יתברר כי פעלנו הפוך ממה שהיינו צריכים.

    השב לתגובה
  2. שלום רימון
    שלום רימון Author יוני 12 2015, 12:41
    חנוך, צריך להקשיב רק להיגיון הבריא/הריאלי

    יותר מידי אינטרסנטים בוחשים בקלחת הזו, רובם מטעים וחלקם טועים.
    עד שהריבית תעלה, ועד שיגדילו את היצע הדירות, וזה עלול לקחת שנים – יש צורך במספר פעולות דחופות שיישומן ייקח ימים ספורים.
    הדבר היחידי שמרתיע את מקבלי ההחלטות להטיל מיסים כבדים על המשקיעים ולעצור את הטירוף הזה – הוא החשש לפגוע בשוכרי הדירות, ובמאמר הנ"ל ניסיתי להסביר מדוע חשש זה אינו רלבנטי.רק מיסוי כבד יעצור את המשקיעים ש"גוזלים" את הדירות מהזוגות הצעירים ומעלים את מחירן. ולא יעזור אם יבנו עוד 100 אלף דירות, כי זרם המשקיעים הולך וגובר, והמחירים ממשיכים לעלות. במצב כזה, שבו לא ניתן להעלות את הריבית – הממשלה חייבת להתערב בכוחות השוק באמצעות מיסוי ולווסת את ההיצע הקיים של דירות בין הביקושים של שכבות האוכלוסיה. לא ייתכן שבעלי ההון ידחקו את רגליהם של הזוגות הצעירים הזקוקים נואשות לדירה לשלוי השוק. המדינה צריכה לדאוג לכלל אזרחיה ובמיוחד לצעירים ולחלשים.
    יש לך ספק שאם יטילו מיסוי כבד על המשקיעים לא יוזרמו לשוק החופשי עשרות או מאות אלפי דירות תוך ירידת מחירים. לא צריך לדאוג למשקיעים – יש השקעות אלטרנטיביות, ושיניחו את היצע הדירות המצומצם לאלה שזקוקים לדירות מגורים במקום למשקיעים ספקולטיביים.

    השב לתגובה
  3. צעיר
    צעיר אוקטובר 22 2015, 10:06
    לאן ילכו המשקיעים

    שוקי ההון צוללים
    מה האלטרנטיבה?
    נדלן

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!