JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

אין מחסור בדירות למגורים

הספקולנטים משפיעים על הביקוש בשוק הדיור

אין מחסור בדירות למגורים צילום: Theonlysilentbob commons.wikimedia.org
יוני 20
09:41 2015

סיכומי מכירות הדירות של הרבעון הראשון 2015, למעשה הוציאו את המרצע מן השק. כ-32 אלף דירות נמכרו ברבעון זה, מתוכם 11 אלפי דירות של קונים חדשים (חסרי דיור), 8.8 אלפי דירות על ידי משקיעים ו-12.2 אלפי דירות על ידי משפרי דיור (שמכרו דירה וקנו אחרת). אם ננטרל את משפרי הדיור, שבעצם לא השפיעו על מאזן הביקוש וההיצע, נקבל 19.8 אלפי דירות שנרכשו מתוך היצע הדירות הקיים ברבעון אחד.

מכך עולה שהמשקיעים, שרכשו כ-8.8 אלפי דירות מתוך 19.8 אלפי דירות, מהווים כ-45% מרוכשי הדירות וחסרי הדיור כ-55%. למרות נתונים אלה, הממצאים הם תיאורטיים בלבד, שכן לפי הידיעות האחרונות בחדשות, רבים מבין "חסרי הדיור" כביכול הם בעצם משקיעים מוסווים, שרושמים דירות שנרכשו על שמות ילדיהם, הדודה, הסבתא וכדומה, כדי לחסוך במס רכישה, ומשכירים אותן לכל דכפין במחירי שכירות מפולפלים. להערכתי, מדובר בכ-1/3 מתוך 12.2 אלפי רוכשים "חסרי דיור", דהיינו כ-4 אלפי משקיעים מוסווים.

המסקנה – כ-2/3 מרוכשי הדירות ברבעון הראשון של 2015 היו בעצם משקיעים! ורק 1/3, כ-7 אלפי קונים, היו חסרי דיור אמתיים. אם כן המסקנה העגומה היא שכל הדיבורים על הפשרת קרקעות, בנייה מואצת, יבוא עובדים מסין ושאר הקשקשת בתקשורת, מיועדים למעשה לשרת את המשקיעים ולספק להם יותר דירות להשקעה. וכבר למדנו מהתקשורת על משקיע עם 22 דירות מנתניה ועל רופא שרכש מקבלן שבע דירות בעסקה אחת.

אם כך, אין כאן בעיה של מחסור בדירות למגורים אלא מחסור בדירות להשקעה. אלה נחטפות בטירוף ובכל מחיר על ידי משקיעים. וגם אם יפשירו ויאיצו את תהליכי הבנייה ויבנו 100 אלף דירות, רובן ייחטפו על ידי משקיעים, שמרביתם עברו משוק ההון לשוק הנדל"ן החופשי והמשוחרר ממסים.

האם טחו עיניהם של קברניטי המשק מראות את העיוות המטורף המתחולל בימים אלה בשוק הנדל"ן? שר האוצר החדש, עם אמתחתו הגדושה הבטחות בחירות, מתנהל לאטו, מגמגם, מבולבל, משנה דעתו חדשות לבקרים, יוצא בהכרזות טפלות ואנמיות, ובשורה התחתונה עוד לא עשה דבר. במאמרי הקודם בנושא זה כבר כתבתי – "מה שהיה הוא שיהיה" – כחלון ולפיד הם אותה גברת בשינוי אדרת.

מי שמסכים לניתוח הנ"ל של שוק הדיור ברבעון הראשון, לא יכול שלא להגיע למסקנה שהאוצר מחפש את המטבע מתחת לפנס, ושכדי לבלום את השתוללות המשקיעים והמחירים יש להטיל מס כבד על המשקיעים באופן מיידי וללא הודעה מראש. מס רכישה של 25%–30% יעצור לחלוטין את רכישות המשקיעים וישחרר את שוק הדירות לטובת הזוגות הצעירים, וכפי הנראה המחירים ירדו.

מהלך מיידי שני הוא להחזיר חלק מדירות המשקיעים שכבר נרכשו – עשרות ואולי מאות אלפי דירות – לשוק החופשי באמצעות הטלת מס רכוש שנתי של 5% לפחות, שינטרל את התשואה משכירות שמחפשים המשקיעים.

מהלך שלישי המתחייב מכך הוא מיסוי מלא של שכר דירה – מהשקל הראשון, בדיוק כמו המיסוי בשוק ההון. ואל דאגה, דמי השכירות לא יעלו, כיוון שעשרות אלפי דירות פנויות יזרמו לשוק, וחלקן יירכשו על ידי שוכרים מעוטי הון עצמי במחירים נמוכים.

אם כך מי יהיו הנהנים העיקריים מהמהלכים הללו? בראש ובראשונה חסרי הדיור, שיוכלו לרכוש דירה במחירים סבירים כמו בארצות המפותחות, בגובה של עד 100 משכורות. מדינת ישראל אף היא תיהנה מהכנסות מסים, הכנסות שלמרות המצוקה התקציבית משום מה ויתרה עליהן עד כה.

ומי, אם כך, יהיו המפסידים? כל אותם ספקולנטים הקרויים "משקיעים". אלה ייאלצו לממש את השקעתם ולהזרים עשרות אלפי דירות לשוק החופשי. וגם לגביהם, אין לי ספק שעדיין יצאו "מורווחים" מעלייה של כ-80% בערך השקעתם.

ויש לי גם תשובה לאותה טענה דמגוגית לגבי אותם "מסכנים" הטוענים שהם פנסיונרים שחסכו כל חייהם, השקיעו בדירה ותכננו לגבות שכר דירה שישמש למחייתם לעת זיקנה – אדרבא, אם העדיפו להשקיע בדירה במקום להשקיע בפנסיה, יתכבדו וישלמו מס הכנסה כמו כל פנסיונר שחסך כל ימיו, ומשלם מס על הפנסיה שלו גם בגיל 70.

 

על המחבר / המחברת

שלום רימון

שלום רימון

עורך מדור: כלכלה. כלכלן ומוסמך במנהל עסקים (MBA). בעבר: כלכלן ראשי בקונצרן גדול, סמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, מנהל קונצרן בחו"ל. כיום: איש עסקים, בעלים ומנהל חברות, ויזם סטארט-אפ.

5 תגובות

  1. יעקב טל
    יעקב טל יוני 21 2015, 12:10
    כל מיני דיעות

    ים של דיעות של מומחים. יותר מידי דיעות. מי מהם צודק? אבל דווקא המנהיגים בקושי אומרים משהו בנידון. אני רק מתפלל שמה שקרה עד עכשיו ימשיך לקרות. בינתיים השוק לא מריח שינויים וזה מדאיג.

    השב לתגובה
    • שלום רימון
      שלום רימון Author יוני 23 2015, 12:43
      ליעקב טל - לא צריך להתפלל

      עזוב את המומחים ואת הדיעות ותבחן את הנתונים במציאות. הנתונים במאמר מדוייקים.
      תסיק בעצמך בהיגיון בריא את המסקנות הנובעות מהנתונים.
      רק אתמול אמר מנכ"ל האוצר שהמשקיעים הספקולנטים גוזלים את הדירות מהזוגות הצעירים ולכן הקדים את העלאת מס רכישה.
      (לא מספיק לטעמי, אבל כנראה זה לא סוף פסוק). הוא גם מבין שהזוגות הצעירים לא יכולים להתחרות עם הספקולנטים על היצע הדירות המצומצם.

      השב לתגובה
  2. אלינה
    אלינה יוני 23 2015, 10:52
    אתה מרוצה?

    ההחלטות של אתמול בכוון שלך
    מס על הספקולנטים

    השב לתגובה
    • שלום רימון
      שלום רימון Author יוני 23 2015, 12:45
      מבחינה מקצועית אני מרוצה, אולם

      מבחינה חברתית ואזרחית, אני די מתוסכל שממשלות חסרות אחריות גזלו מהדור הצעיר את עתידו וגרמו לספקולנטים להתעשר על חשבונו.

      השב לתגובה
  3. כלכלן
    כלכלן יוני 24 2015, 12:02
    2 גורמים שמשפיעים

    קודם כל שאלה של הצע וביקוש, בינתיים יש יותר ביקוש מהיצע וכל ההסברים לא יעזרו
    שנית לכל, מידת הפראייריות של הישראלים. אין כאן כל תודעה צרכני, מחאת קונים וכדומה. אז למה שלו ימצצו להם את הדם.

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!