JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

רווח אינו מילה גסה

התחדשות עירונית לעתיד הדיור בישראל

רווח אינו מילה גסה נחמה בוגין
יולי 15
10:00 2015

"פינוי בינוי" הוא אחד הכלים המשמעותיים הקיימים כיום להקלה על מצוקת הדיור בישראל. בשנים האחרונות יותר ויותר יזמים ורשויות מקומיות פונים לתחום על אף מורכבותו והקשיים שהוא טומן בחובו. פרויקט פינוי בינוי מורכב הרבה יותר מפרויקט יזמי "רגיל", שכן נוסף על היזם, הרשויות וועדות התכנון תלויה הצלחתו גם בעשרות הדיירים המאכלסים אותו בהווה.

לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית חשיבות לאומית מאחר שבמסגרת התהליך היזם משדרג את הבניינים ואת התשתיות הישנות, הופך את האזור לרקמה עירונית פעילה וכך משפר את איכות החיים, את הביטחון ואת תנאי המגורים של הדיירים הישנים והחדשים המאכלסים את הפרויקט. מעבר לכך קיים הפוטנציאל של תוספת אלפי דירות חדשות באזורי הביקוש.

צומת דרכים חשובה מאוד הזוכה לחשיפה מעטה יחסית בתחום הפינוי בינוי, היא השלב שבו התכנית המוצעת מובאת לדיון בפני רשויות התכנון (הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה), אשר צריכות לקבוע מהו מספר יחידות הדיור שיש להתיר בפרויקט על מנת שתהיה ליזם כדאיות כלכלית. על יזם פרויקט פינוי בינוי מוטלות עלויות יוצאות דופן, דוגמת מימון שכירת נכסים חלופיים לדיירים לתקופת ההקמה של הפרויקט החדש, הקצאת דירות או יחידות תמורה חדשות לדיירים וכדומה. לפיכך מקובל לדון בוועדות על מקדם בין מספר היחידות הקיים לבין מספר היחידות שיותרו לבנייה במסגרת הפרויקט החדש.

תקן מספר 21 מתייחס למקדם זה וקובע המלצות לבדיקה שמאית של תכנית פינוי בינוי מוצעת, אלא שהתקן קובע את מספר היחידות המומלצות לפי שיעור רווחיות "ראוי" ליזם. ומדוע שרשות תכנון תתערב בשיקולים כלכליים? מספר יחידות הדיור שתיבננה צריך להיקבע לפי שיקולי תכנון הפרויקט ולא לפי סף רווח "ראוי" ליזם, שהרי המטרה היא למקסם את הפוטנציאל התכנוני בקרקע ולממש את מלוא יחידות הדיור הניתנות למימוש בקרקע זו.

וברמת המאקרו – הפעילות האטית של ועדות התכנון השונות בכלל, ובקידום נושא ההתחדשות העירונית בפרט, היא אחת הסיבות לכך שכיום, שמונה שנים לאחר אישור תכנית חיזוק בנייני מגורים נגד רעידות אדמה וכחצי שנה לאחר אישור תיקון 3 המאפשר תוספת של שתיים וחצי קומות לבניין במסגרת התכנית – מוצו כ-7% (בלבד!) מהפוטנציאל הכלכלי הריאלי של שוק ההתחדשות העירונית. חובה על המדינה לפעול מידית להקלות משמעותיות שתסייענה לקיצור התהליכים בוועדות התכנון השונות, ויפה שעה אחת קודם.

על המחבר / המחברת

Avatar

נחמה בוגין

שמאית מקרקעין, יועצת ומנהלת נכסים. מרצה באקדמיה.

5 תגובות

  1. ש
    ש"ל יולי 15 2015, 12:33
    עם הבירוקרטיה הישראלית זה לא פשוט

    ויש פה גם מאכרים שצריכים להרוויח ואם הכל ילך חלק הם לא יהיו נחוצים …….

    השב לתגובה
  2. מרדכי ב.
    מרדכי ב. יולי 19 2015, 09:25
    יכול להיות שיש אינטרסנטים

    משהו נראה לא נורמאלי בעיכובים

    השב לתגובה
  3. חנה א.
    חנה א. יולי 20 2015, 00:30
    אולי עוד משהו מרתיע

    שהרי לא סביר שכל כך מעט מנצלים את הפוטנציאל הגדול

    השב לתגובה
  4. עשוק
    עשוק יולי 23 2015, 17:38
    רווח סביר איננו מילה גסה

    אצלנו אין דבר כזה

    השב לתגובה
  5. מתעניין בנושא
    מתעניין בנושא ינואר 19 2016, 19:59
    כמה השתנה בחצי השנה האחרוה

    מה קרה מאז שכתבת כאן את המאמר?

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!