JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin
  • ראשי » 
  • כלכלה
  •  » משכנתה צמודת דולר – רק הבנק מרוויח

משכנתה צמודת דולר – רק הבנק מרוויח

המשמעות הכלכלית של משכנתה צמודת דולר

משכנתה צמודת דולר – רק הבנק מרוויח פרופסור נחום ביגר
נובמבר 25
09:00 2015

בימים אלה, כאשר עם ישראל שוקל השקעות בנדל"ן, גובר הביקוש להלוואות. במקרים לא מעטים מוצעת לפונים הלוואה צמודת דולר או משכנתה צמודת דולר לשם רכישת דירה. ההלוואה ניתנת לתקופה של עשרים שנה והדירה ממושכנת כביטחון. בכל חודש מחושב תשלום ההחזר החודשי בדולרים, והסכום הדולרי מתורגם לשקלים לפי שער החליפין ביום התשלום.

שער הריבית הנקבע בהלוואות הוא שער הריבית על הדולר במועד קבלת ההלוואה, ובהסדרים רבים סכום התשלום החודשי בדולרים במהלך כל תקופת ההלוואה קבוע. סכום התשלום בשקלים נקבע כל חודש ומשתנה בהתאם לשער החליפין או למחיר הדולר בכל במועד התשלום.

בהלוואות הדולרים אם שער החליפין או מחיר הדולר עולה, הלווה משלם יותר, ואם שער החליפין או מחיר הדולר יורד הלווה משלם פחות. משכנתאות צמודות דולר משקפות הימור דו-צדדי בין המלווה לבין הלווה לגבי שער החליפין או שער הדולר בעתיד. אם המלווה (הבנק) מממן את ההלוואה בדולרים, הרי שיש לו הגנה מלאה בפני שינויים בלתי צפויים בשער הדולר. לעומת זאת לרוב הלווים אין הכנסות חודשיות הנקבעות בדולרים. אזרחים רבים פונים לייעוץ בהתלבטות האם לקחת משכנתה צמודת דולר בריבית דולרית נתונה או לקחת משכנתה הנקובה בשקלים. לא ניתן להשיב תשובה חד-משמעית על שאלה זו שכן אין לדעת מה יהיו שערי החליפין בעשרים השנים הבאות.

לפני שנים אחדות נכנסו לשוק המשכנתאות הלוואות מסוג מתקדם יותר: בחוזי ההלוואות האלה נקבע ונכתב במפורש שער חליפין בסיסי אשר היה שער הדולר במועד קבלת ההלוואה. הסכם ההלוואה קבע כי אם שער הדולר בחודש נתון יהיה גבוה משער החליפין הבסיסי, יהיה התשלום בש"ח צמוד לשער הדולר. לעומת זאת אם בחודש נתון שער החליפין יהיה נמוך משער החליפין הבסיסי, כי אז ישלם הלווה תשלום לפי שער החליפין הבסיסי. לעתים הוצעו הלוואות כאלה בשער ריבית נמוך במקצת משער הריבית שנקבע בהלוואות צמודות דולר רגילות. לווים רבים שאינם בקיאים ברזי אשראי הסכימו לקחת הלוואות כאלה, במיוחד לפני כמה שנים כששער הדולר נטה לעלות.

האופציות של הבנק: מנקודת ראותו של המלווה (הבנק) היו הלוואות כאלה דרך ליהנות משני העולמות – אם שער החליפין עולה, אזי המלווה מקבל יותר. אם שער החליפין יורד, המלווה איננו מקבל פחות. הלווה לא יכול היה להעריך את משמעות ההסדר עבורו, ונטה להתעלם מחד-כיווניות ההצמדה.

ניתוח כלכלי מעמיק של הלוואות משכנתה מסוג זה – צמודות דולר בהצמדה חד-כיוונית – מגלה כי ביסוד ההסדר טמון צירוף מיוחד במינו. נניח לדוגמה כי הבנק נותן הלוואה של מיליון ש"ח, או בעצם 250,000 דולר, ובהלוואה ל-20 שנה בריבית שנתית של 3%. על הלוואה כזאת ההחזר החודשי צריך להיות 1,381 דולר בכל חודש, במהלך 20 השנים הבאות.

אילו הייתה זו הלוואה רגילה צמודה לדולר אזי בכל חודש היו בודקים מהו שער החליפין ולפיו מחשבים את התשלום בש"ח.

אבל מכיוון שהבנק עמד על כך שההלוואה תהיה צמודת דולר בהצמדה חד-כיוונית, חוזה ההלוואה כולל נתון מרכזי הנקרא "שער הבסיס". ניקח לדוגמה מצב שבו ביום מתן ההלוואה שער החליפין היה 4 ש"ח לדולר, וזה נקבע כשער הבסיס.

ההסכם קובע כי אם שער החליפין בחודש נתון יהיה נמוך מ-4 ש"ח לדולר, הלווה ישלם לבנק 5,524 ש"ח, לא משנה מהו שער החליפין (3.50, 3.75, 3.90 עד 4 ש"ח לדולר). לעומת זאת אם שער החליפין בחודש כלשהו יהיה גבוה מ-4 ש"ח לדולר, ישלם הלווה יותר, לפי שער הדולר.

בעת חתימת הסכם ההלוואה, חשב כנראה הלווה התמים ששער הדולר יעלה, אך לא חשב כלל על האפשרות שהשקל יתחזק, ולכן הסכים לתנאים.

ניתוח כלכלי של הסכם ההלוואה מצביע על כך שההסכם מורכב משני מרכיבים: האחד הוא הסכם הלוואה צמודה בהצמדה "רגילה" לדולר. זו הלוואה של מיליון ש"ח או 250,000 דולר.

המרכיב השני הוא חבילת האופציות שהלווה נותן לבנק. נשים לב כי אם ההלוואה היא לעשרים שנה (240 חודשים), אזי החבילה שנותן הלווה למלווה כוללת 240 אופציות למכירה של 1,381 דולר במחיר של 5,524 ש"ח. האופציה הראשונה היא אופציה לחודש, השנייה לחודשיים וכו', כאשר האופציה האחרונה היא ל-240 חודשים. נניח שבמועד תשלום נתון שער החליפין הוא 4.10 ש"ח לדולר, במקרה כזה הבנק לא יממש את האופציה והלווה ישלם 5,662 ש"ח. לעומת זאת נניח שבמועד אחר שער החליפין הוא 3.80 ש"ח לדולר. אילו הייתה ההלוואה צמודה לדולר בהצמדה "רגילה" היה הלווה משלם לבנק 5,247.80 ש"ח. אבל במצב זה הבנק יממש את האופציה, ימכור ללווה 1,381 דולר במחיר של 4 ש"ח לדולר, ויקבל מהלווה 5,524 ש"ח, בעוד שהדולרים עולים לבנק רק 5247.80 ש"ח. הבנק מרוויח אם כן את ההפרש, ובצירוף הסכום של 5247.80 ש"ח יקבל הבנק בדיוק 5,524 ש"ח. כך יעשה הבנק בכל פעם ששער החליפין יהיה נמוך מ-4 ש"ח לדולר.

ניעזר במודל תיאורטי לקביעת השווי ההוגן של אופציות כאלה, מודל אשר פיתחתי לפני שנים רבות ואף פורסם בעיתונות המקצועית האקדמית. לפי מודל זה, במקרה הנדון השווי הכלכלי של חבילת האופציות שנותן הלווה לבנק מגיע לכ-100,000 ש"ח.

כאמור, קשה להעריך את שווי חבילת האופציות שהלווים שקיבלו את ההלוואה נותנים לבנק. יש להניח כי מרבית הלווים אינם מודעים לשווי ואינם מבינים את המשמעות הכלכלית של הסכם ההלוואה שתואר כאן. באחד המקרים שבהם נתבקשתי להעריך את המשמעות הכלכלית של הסכם הלוואת משכנתה כזאת ל-20 שנה, הגיע שווי חבילת האופציות ליותר מ-10 אחוזים מסך ההלוואה המקורית. כך לדוגמה כאשר ההלוואה המקורית הייתה בסך מיליון ש"ח, אזי הלווים, שקיבלו את ההלוואה בתנאי הצמדה חד-כיוונית, כבר החזירו מיד לבנק יותר מ-100,000 ש"ח בגלל מתן כתבי האופציה. צריך להיות ברור שאם ניתנת הלוואה של מיליון ש"ח והלווה נותן למלווה משהו ששווה 100,000 ש"ח מיד עם קבלת ההלוואה, הרי שלמעשה קיבל הלווה הלוואה של 900,000 ש"ח ולא של מיליון. למרבה הצער, במקרה ספיציפי זה פנה הלווה לבנק בבקשה לבטל את ההסכם או למחזר את ההלוואה ונתקל בסירוב. התביעה התבררה בבית המשפט ונדחתה.

על כן בכל מקרה שבו מוצעות הלוואות בהסדרים מיוחדים, ראוי שהלווים יבדקו ויתייעצו עם מומחים טרם חתימה על הסכם ההלוואה. לאחר החתימה יהיה קשה ללווים לחזור בהם מההסכם.

על המחבר / המחברת

Avatar

נחום ביגר

פרופסור. נשיא מרכז אקדמי כרמל – חיפה, מומחה בינלאומי במימון והשקעות.

31 תגובות

  1. יובל הררי
    יובל הררי נובמבר 25 2015, 09:37
    הבנקים כרגיל חוגגים והציבור משלם

    לא חדש שהבנקים חוגגים על חשבון הציבור גם בתחום המשכנתאות. איני מניח שכחלון חזק מספיק לשבור את ריכוזיות הבנקים אבל צריך לקוות שחלק מהנוקשות בריביות בבנקים ירדו.

    השב לתגובה
  2. אפרים מחוות פראן
    אפרים מחוות פראן נובמבר 25 2015, 10:14
    עוד דרך להתעשר על חשבונינו

    הזדעזעתי כשקראתי, עד כמה צינים יכולים להיות נותנה ההלוואות, במיוחד אם הן ניתנות לאנשים פדוטים כמוני שמרוויחים מעט וצריכים הלוואה כדי לגור במקום נורמלי. ששר האוצר יטפל, דחוף !!!

    השב לתגובה
  3. אילנה
    אילנה נובמבר 25 2015, 10:27
    תזהרו בהלוואות מיוחדות...

    אם כשהדולר יורד ההחזר נעשה לפי שער דולר גבוה בהרבה ברור שהיחודיות בהלוואות הללו מוזרה בלשון המעטה. הלקוח תמיד מפסיד וזה מוזר. המפקח על הבנקים צריך להתערב במקרה כזה.

    השב לתגובה
  4. דפנה
    דפנה נובמבר 25 2015, 10:59
    כאשר הדולר יורד הלקוח ישלם יותר?

    יש כאן מצב מוזר- או שהלקוח לא הבין מאומה והוא תמים, או שהבנק ערפל לו את החושים…

    השב לתגובה
    • פרופ' ביגר
      פרופ' ביגר נובמבר 26 2015, 08:41
      ערפול חושים

      בתקופה שחוזה ההלוואה נחתם היה שער דולר 4.65 ש"ח. התקופה היתה מאופינת בעלייה של מחיר הדולר ונראה שהלקוח התמים פשוט התעלם מסעיף ההצמדה החד כיוונית וסבור היה שאין סיכוי לירידת שער הדולר. אינני בטוח שזהו "ערבול חושים".

      השב לתגובה
  5. משה כהן
    משה כהן נובמבר 25 2015, 11:02
    גם משכנתאות צמודות מדד

    גם במשכנתאות צמודות מדד יש הצמדה חד כיוונית. האם גם כאן מקבל ההלוואה נותן לבנק למשכנתאות אופציות בעלות ערך? האם קבל פיצוי?

    השב לתגובה
    • פרופ' ביגר
      פרופ' ביגר נובמבר 26 2015, 08:42
      משכנתאות צמודות מדד

      אשמח לבצע ניתוח של משכנתאות צמודות מדד בהצמדה חד כיוונית. אם זה המצב באמת, אבצע ניתוח דומה ואפרסם תוצאות…

      השב לתגובה
  6. אילן
    אילן נובמבר 25 2015, 12:04
    אין טעם לקחת הלוואות מהסוג הזה

    רק הבנק מרוויח ולכן מוזר בכלל שהלקוחות נכנסים למימון חד צדדי כזה שהוא לתועלת הבנק בלבד! כדאי לקבל יעוץ לפני.

    השב לתגובה
  7. תפרן מצוי
    תפרן מצוי נובמבר 25 2015, 12:14
    משהו קטן לא ברור לי

    פרופסור ביגר שלום, רציתי רק לדעת אם יש סיכוי בכלל לקבל הלוואה צמודה לדולר ללא כל התרגילים. צמודה רגיל לכל הכוונים.

    השב לתגובה
    • ניצן
      ניצן נובמבר 25 2015, 16:29
      שאלה טובה-יש הלוואות דולריות

      ניתן לקבל בבנקים הלוואות דולריות לתקופות שונות.

      השב לתגובה
    • פרופ' ביגר
      פרופ' ביגר נובמבר 26 2015, 08:48
      סיכויים

      במקרה בו טפלתי לא הוצעה ללקוח הלוואה צמודת דולר בהצמדה דו-כיוונית. יתכן שאם היה פונה לבנקים אחרים היה יכול לשקול חלופות, ואינני יוגע אם עשה כן.

      השב לתגובה
  8. ניר גבאי
    ניר גבאי נובמבר 25 2015, 12:45
    את נושא האופציות לא הבנתי

    מודה שמעולם לא שמעתי על אופציות בהלוואות משכנתה.

    השב לתגובה
    • משה כהן
      משה כהן נובמבר 26 2015, 08:31
      האופציות

      האופציות אינן גלויות. הן למעשה טמונות בהסדר ההלוואה. הניתוח מראה שהלוואה בהצמדה חד כיוונית כמוה כהלוואה בהצמדה דו-כיוונית שנותן הבנק למקבל ההלוואה, ומצד שני מקבל ההלוואה נותן לבנק חבילה של אופציות למכור לו דולרים בשער חליפין שהוא שער הבסיס.

      השב לתגובה
    • פרופ' ביגר
      פרופ' ביגר נובמבר 26 2015, 08:38
      נושא האופציות

      האופציות אינן גלויות בהסכם ההלוואה. ניתוח ההסכם מפצל את ההלוואה לשני מרכיבים: האחד הוא הלוואה צמודת דולר לשני הכיוונים. השני הוא חבילה של אופציות מכר, או אופציות למכירה של סכומים קבועים וידועים של דולרים, בכל חודש, במחיר השווה לשער הבסיס. אלא מאי? מי שנותן את האופציות הללו הוא הלווה, אשר נותן אותן לבנק המלווה. הבעייה היא להעריך את שווי האופציות הללו, ובמיוחד לקבל עבורן פיצוי הוגן מהבנק המלווה…

      השב לתגובה
  9. אורנה גת
    אורנה גת נובמבר 25 2015, 13:08
    משכנתה חד צדדית...

    מדובר במשכנתה בעייתית מבחינת הלווים ותמוה איך לקוחות נכנסו למלכודת פיננסית כזו.

    השב לתגובה
    • פרופ' ביגר
      פרופ' ביגר נובמבר 26 2015, 08:33
      איך נכנסו למלכודת

      כשההלוואה ניתנה היה מחיר הדולר במגמת עליה ועל כן הלווה כנראה לא חשב שהדולר עלול לרדת.. במקור כשניתנה ההלוואה היה שער הדולר 4.65 ש"ח. הלקוח שלא הבין הרבה בנושא הסכים לקבל הלוואה זו, והוא לא היה היחיד.

      השב לתגובה
  10. זאב
    זאב נובמבר 25 2015, 13:48
    במצב המתואר רק הבנק מרוויח!

    בלי שום סיכון וללא שום מאמץ!

    השב לתגובה
  11. גדי
    גדי נובמבר 25 2015, 14:50
    הבנקים תמיד מרוויחים מהפריירים

    למה בכלל לוקחים הלוואה כזו?

    השב לתגובה
    • פרופ' ביגר
      פרופ' ביגר נובמבר 26 2015, 08:44
      פריירים

      בעת שהלקוח קבל את ההלוואה לא נתן הבנק חלופה בהצמדה רגילה… ראוי כמובן היה לבדוק עם בנקים אחרים האם ניתן לקבל הלוואת משכנתא "טובה יותר"…

      השב לתגובה
  12. אריק בלאו
    אריק בלאו נובמבר 25 2015, 15:31
    משכנתה שראויה לחקירת בנק ישראל

    אני הייתי דורש חקירה של בנק ישראל על משכנתה מהסוג הזה.

    השב לתגובה
  13. הלנה משיכון בבלי
    הלנה משיכון בבלי נובמבר 25 2015, 17:37
    חושבת שהבנקים צודקים

    למי שאין שלא יקח הלוואות. את המשפט הזה שמעתי מבעלי אלפרד עליו השלום, שבסוף השאיר אלמנה ושני ילדים רק עם 12 מיליון כשבחייו היו לו חשבונות עצומים. אז הבנקים צודקים.

    השב לתגובה
    • פרופ' ביגר
      פרופ' ביגר נובמבר 26 2015, 08:47
      למי שאין לו...

      צר לי.
      במקרה בו טפלתי הלקוח קנה דירת מגורים לא כהשקעה אלא על מנת לגור בה עם משפחתו. פנה לבנק ובקש הלוואת משכנתא ומה שקבל היה הלוואה צמודת דולר בהצמדה חד כיוונית. נראה שלא היתה לו ברירה, לפחות לא עם הבנק "שלו"…

      השב לתגובה
    • המום
      המום נובמבר 26 2015, 11:53
      את מוכיחה את ההיפך

      הלנה, את מוכיחה בדיוק את ההיפך. למה צריך לתת לבנקים להתפרע?

      השב לתגובה
  14. ליאור
    ליאור נובמבר 25 2015, 20:36
    הבנקים נהנים מכל מצב שיש...

    הגיע הזמן שהתופעה הזו תפסק.

    השב לתגובה
  15. שוקי הירקן מדימונה
    שוקי הירקן מדימונה נובמבר 26 2015, 07:40
    גם אני נפלתי

    אני לא מבין בכלכלה. אני מוכר ירקות. לקחתי הלוואה, משכנתי את הבית והיום אני ואשתי גרים בצריף. לפחות על המכונית שלי, לא ויתרתי. קאדילאק 1964. שיתפוצצו, כמו שאומרת סימה אשתי

    השב לתגובה
  16. יוגב נחמני
    יוגב נחמני נובמבר 26 2015, 08:17
    שאלה לפרופ' ביגר

    שלום פרופ' ביגר הנכבד. אולי אתה יכול לייעץ לי היכן לקחת משכנתא שלא יסדרו אותי? אני נהג בחברת דן אשתי ריקי סייעת לגננת.

    השב לתגובה
  17. יוגב נחמני
    יוגב נחמני נובמבר 26 2015, 10:56
    הפתרון למשכנתא - מגורים בקרוואן

    הם מוצצים לנו את הדם. אולי פרופ' ביגר יכול לייעץ איזו משכנתא כדאי לקחת. אני עובד כנהג בחברת דן ואשתי סייעת לגננת. יש לנו 3 ילדים שיהיו בריאים. אנחנו מחפשים בית בנווה מונוסון.

    השב לתגובה
  18. ניר
    ניר נובמבר 27 2015, 09:44
    האם זה לא תפקיד הממשלה

    לודא שלא עושקים את האזרחים בתחום חיוני ומשמעותי כמו משכנתא?

    השב לתגובה
  19. נ.
    נ. נובמבר 29 2015, 17:25
    למה דוקא צמוד לגולר

    לא יותר טוב להצמיד למדד?

    השב לתגובה
  20. ריש-בית
    ריש-בית דצמבר 07 2015, 13:48
    ראית את התחקיר האחרון?

    הבנקים בארץ לא יעילים
    אז איך יעשו בכל זאת מיליונים
    ישדדו את הלקוחות באישור השלטון

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!