JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

הריבית הנמוכה טומנת לנו פח

משבר הדיור בישראל (פרק ג)

הריבית הנמוכה טומנת לנו פח צילום: Thugvillage wikimedia.org
פברואר 03
22:17 2014

אין זה סוד שכאשר הריבית, הנקבעת על ידי בנק ישראל, יורדת לרמה נמוכה של 1%, והתשואה שמקבלים החוסכים על פיקדונותיהם היא אפסית, נוצרת תנועת מלקחיים על שוק הדיור ונוצרים לחצים כבדים לעליית מחירים. זרוע אחת של המלקחיים לוחצת כאשר החוסכים נדחקים לתוּר אחר תשואה אלטרנטיבית גבוהה יותר על כספם, ומאמינים שימצאו אותה בהשקעה בדירות בתשואת שכירות של כ-3% בתוספת תקווה לעליית ערך הנכס, קרי רווח הון.

מגמה זו מקבלת רוח גבית חזקה משפע של הלוואות/משכנתאות בשיעורי ריבית נמוכים ביותר, המקלים על החוסכים (המשקיעים) לגייס כסף זול למימון רכישת הדירות, ולמנף את השקעתם פי שניים או פי שלושה. לדוגמה: אם בידי המשקיע יש מיליון ש"ח, באפשרותו לרכוש באמצעות משכנתה 2–3 דירות של מיליון ש"ח כל אחת. נניח שיש 10,000 משקיעים כאלה, והרי לכם לחצי ביקוש בהיקף של 20–30 אלף דירות, שכתוצאה ממנו גם מתגשם חלומם של המשקיעים – המחירים עולים, והשקעתם משביחה.

לחצֵי הזרוע השנייה של המלקחיים מגיעים מצד חסרי הדיור והזוגות הצעירים, שאף הם מתפתים לנוכח הריבית הזולה למנף את מעט ההון העצמי שברשותם בשיעור דומה באמצעות משכנתאות. לדוגמה: זוג שבידיו הון עצמי של 300–350 אלף ש"ח, רץ ורוכש דירה במיליון ש"ח, תוך העמסת נטל חובות של 650–700 אלף ש"ח. הם אף מקבלים אישור מהשוק על החלטתם "הנבונה", כאשר מחירי הדירות עולים ואיתם עולה ערך דירתם ל-1.2 מיליון ש"ח, בבחינת תקווה המממשת את עצמה. הביקוש של חסרי הדיור נאמד בכ-40 עד 50 אלף דירות בשנה, ואם תצרפו אותו לביקוש המשקיעים, עוצמת לחץ המלקחיים מגיעה לכ-70 אלף דירות, ביקוש שמעיף את מחירי הדירות לשמיים.

כבר דנו רבות במלכודת הדבש של הריבית הנמוכה, שעלולה לרסק אלפי משפחות. הריבית תחזור לרמתה הנורמלית, ותייקר את המשכנתאות לאותם לווים שלא עמדו בפיתיון הריבית הנמוכה ועמסו על גבם התחייבויות כבדות מנשוא. במקביל ירדו מחירי הנכסים כתוצאה מירידת הביקוש, והשוק יוצף בדירות מעוקלות.

לאור האמור לעיל, ברור שהפעולה הפשוטה ביותר לכאורה לעצירת השתוללות המחירים היא העלאת הריבית. אך כאן בנק ישראל עומד על משמרתו ומשאיר את הריבית נמוכה, ושיקוליו הכלכליים בהחלט משכנעים: יש חשש שהעלאת הריבית תפגע בצמיחת המשק, ויותר מכך תמשוך מט"ח מחו"ל, שידרדר את שערי הדולר והיורו תוך פגיעה קשה ביצואנים.

וכך אנחנו עומדים חסרי אונים לנוכח משבר הדיור, ולנוכח התסכול והייאוש של הזוגות הצעירים שכולם חוגגים על חשבונם: הממשלה, הבנקים, הקבלנים והמשקיעים. אני מסכים לחלוטין עם בנק ישראל בנוגע למדיניות הריבית הנמוכה, ומאמין שניתן להורידה אף מתחת ל-1%. אסור להסתכן בפגיעה בצמיחה, וודאי שלא לפגוע ביצוא, המהווה כ-40% מהכנסות המשק.

אם כך, נותר רק פתרון אחד – טיפול נקודתי במשבר באמצעות רגולציה פיסקאלית ופיננסית, תוך נקיטת ארבעה צעדים: חשוב לעצור את התהליך של ריקון מלאי הדירות על ידי משקיעים באמצעות מיסוי אגרסיבי, כגון מס רכוש גבוה וביטול הפטור ממס רווחי הון, בהוראת שעה ובתחולה מידית; יש להטיל מס רכוש גבוה על דירות רפאים (ריקות) ועל דירות שהוסבו למשרדים, וליצור תמריץ פיסקאלי למכירה או להשכרה מידית למגורים בלבד. למיטב ידיעתי יש עשרות אלפי דירות כאלה בערים הגדולות; יש להפחית את תקרת המשכנתאות לרמות של 30% בלבד. מי שאין לו די הון עצמי לרכישת דירה – יצא משוק הרכישה ויסתפק בשכירות, בלי למנף את עצמו לדעת; צריך לקבוע שיעורי ריבית מיוחדים למשכנתאות לטווח ארוך, המנותקים מריבית הפריים של בנק ישראל.

נכון, חשוב ביותר להגדיל את היצע הדירות, לשחרר קרקעות ולבנות במהירות עשרות אלפי דירות בכל שנה. אך יישום מהלך זה יארך שנים ולא יספק פתרון מידי למשבר הדיור. סדרת פעולות הרגולציה הפיסקאלית שפורטו ניתנות לביצוע מידי על ידי הממשלה, והשפעתן על ירידת מחירי הדירות עשויה להיות משמעותית מאוד בטווח הקצר, עד שתהליך הגדלת היצע הדירות יבשיל ויגיע למיצוי.

 

על המחבר / המחברת

שלום רימון

שלום רימון

עורך מדור: כלכלה. כלכלן ומוסמך במנהל עסקים (MBA). בעבר: כלכלן ראשי בקונצרן גדול, סמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, מנהל קונצרן בחו"ל. כיום: איש עסקים, בעלים ומנהל חברות, ויזם סטארט-אפ.

אין תגובות

אין תגובות

אין תגובות כרגע. תרצה להוסיף תגובה?

כתוב תגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!