JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

להסיג את מחירי הדיור

זה הזמן לתכנית חירום לאומית בענף הדיור (חלק ב)

להסיג את מחירי הדיור צילום: Theonlysilentbob commons.wikimedia.org
מרץ 26
20:36 2016

במאמריי הקודמים על משבר הדיור העדפתי שלא להתווכח עם המגיבים במדור זה, שתלו תקוות שווא בתכניות שרי האוצר. לפיד עם "מע"מ אפס" וכחלון הממשיך לגמגם עם רעיונות עוועים חדשות לבקרים – "מחיר מטרה", "מחיר למשתכן" ושאר הבטחות שווא שספק רב אם הוא עצמו וכל יועציו מאמינים בהן.

ובכן, מסתבר שבאמת לא היה כל טעם להתווכח, שכן העובדות מדברות בעד עצמן. תכניות והבטחות בשפע, ולעומתן מציאות מטורפת ומדאיגה בתחום הדיור, שבה ממשיכים מחירי הדירות לעלות ללא הפסקה.

לא מדובר בתהליך מיסטי או כאוטי שאין לו הסברים ריאליים. רבים המומחים שניתחו והבהירו היטב את הגורמים לתהליכים המדאיגים בענף הדיור. ברור לכול שהגורם העיקרי הוא שיעור הריבית הנמוך, הדוחף משקיעים רודפי תשואות מחוסר אלטרנטיבה, לרכישת דירות להשכרה. מהצד השני אלפי זוגות צעירים בעלי הון עצמי נמוך נחשפים למשכנתאות זולות לרכישת דירה למגורים, לנוכח הג'ונגל והמחירים הגואים בשוק הדירות להשכרה.

ביום שבו תעלה הריבית, תפעל על שוק הדירות תנועת מלקחיים אדירה שתגזור באכזריות עשרות אחוזים ממחירי הדירות. זרוע אחת של המלקחיים תפעל על המשקיעים, ותבריח אותם חזרה לחיסכון הפיננסי הנושא ריבית עולה, תוך מימוש מאסיבי של הנדל"ן שבבעלותם והזרמת עשרות אלפי דירות לשוק. זרוע שנייה של המלקחיים תפעל במגזר הזוגות הצעירים. היא תייקר בעשרות אחוזים את החזרי המשכנתאות למי שכבר שעבדו עצמם לחובות כבדים לעשרות שנים (ויתקשו עתה לעמוד בנטל), אך גם תצנן את תופעת ההתלהבות של אחרים לרכישת דירה בכל מחיר.

אך האם המשק יכול להרשות לעצמו להמתין עד שתתחיל הריבית לעלות ותיתן לכוחות השוק להוריד את מחירי הדירות לרמה שפויה? האם מי מהמומחים לפיננסים יכול להבטיח לנו מתי תסתיים תקופת השפל בשיעורי הריבית בעולם בכלל ובישראל בפרט? לצערנו התשובה לשאלות אלה היא שלילית. אף אחד, כולל נגידת הפד בארה"ב שעיני העולם נשואות אליה, אינו יודע את התשובה לשאלת הריבית.

מכיוון שכך, אין ברירה לממשלת ישראל אלא להתערב בשוק הדיור, באמצעים פיסקאליים בעיקר, כדי למתן ולווסת את טירוף מחירי הדירות, הגורם כאמור לעיוות בחלוקת ההכנסות והמיסוי במשק. המהלכים המינוריים שהוכרזו על ידי שר האוצר ועל ידי קודמו התבררו (למי שלא ראה זאת מראש) כחסרי אפקטיביות. שום מהלך כמו העלאה זעומה במס הרכישה ושום תכנית כמו "מחיר למשתכן" לא יעצרו את שטף הביקוש ואת עליית המחירים, ומחירי דיור כאלו טומנים בחובם פוטנציאל לנזקים קשים למשק, לרבות משבר פיננסי וכלכלי כפי שכבר קרה בארה"ב ובחלק ממדינות אירופה.

זה הזמן להכריז על תכנית חירום בשוק הדיור, כדי לאפשר ביצוע מהלכים עוצמתיים ויעילים שיכולים לבלום את מחירי הדיור ואף להסיג אותם לאחור לרמה שפויה ובת השגה. עיקרי התכנית כפי שאני רואה אותה:

שחרור שוק הדירות מלחצי הביקוש של משקיעים (כולל תושבי חוץ), באמצעות חקיקה פיננסית ופיסקאלית, העלאת מס רכישה לשיעור מכביד (20%–25%), מיסוי ההכנסות מהשכרה כמו הכנסות משוק ההון, הגבלת שיעור המשכנתאות לדירות להשקעה לרמה של 25% בלבד כדי לרסן את המינוף למשקיעי הדיור.

הכרזה על פרויקט בנייה לדיור בבעלות המדינה, בעדיפות לאומית לכל חסרי הדיור.

המדינה תקצה לפרויקט קרקעות חינם בכל רחבי הארץ, כולל במרכז, לבנייה מידית של 250 אלף יחידות דיור של 3–5 חדרים.

מכרז לבנייה מואצת ומתועשת לחברות הבנייה בארץ ובחו"ל, תוך תחרות על איכות, על מחיר ועל תקופת גמר.

מכרז להקמה מקבילה של תשתיות חשמל, מים ותחבורה לפרויקט הבנייה.

חסימה באמצעות חקיקת הוראת שעה (לזמן מוגבל) של כל ההתנגדויות לפרויקט.

מימון הפרויקט באמצעות הנפקת סדרות אג"ח ייעודיות לציבור ולמוסדות, בתשואה המקבילה לתשואת שכירות של כ-3%. האג"ח ישמשו גם חלופת השקעה למשקיעי הדיור.

מחירי הדירות לחסרי דיור ייקבעו בשיעור אחיד של 60% ממחירי השוק הנוכחיים בכל אזור ואזור.

הפעלת הפרויקט והבנייה יחלו במקביל בכל האזורים המיועדים, במטרה לספק את כל הביקושים במקביל ולהשפיע על כלל מחירי השוק הפרטי.

הקמת צוות מקצועי למדידה ממוקדת של מחירי הדירות לפי אזור, גודל ואיכות. הצוות יעקוב וידווח להנהלת הפרויקט ולציבור על תנודות המחירים מדי חודש.

אופציית שכירות לחסרי דיור ללא הון עצמי, לתקופה מוגבלת עם אפשרות רכישה.

ביטול מס רכישה לחסרי דיור במסגרת הפרויקט הלאומי.

קביעת הליכי זכאות פשוטים ומהירים ללא הגרלות וללא תנאים מוקדמים – כל חסר דיור הוא זכאי לדירה בפרויקט.

ברור שהציבור שבע האכזבות לא "יקנה" את תכנית החירום הלאומית בימים הראשונים, אולם סדרת מהלכים נחושים של הממשלה, לרבות הכרזה רשמית על הקצאת הקרקעות באזורי התכנית ופרסום מפורט של התכנית, יבלמו בשלב ראשון את דהירת העדר חסרת ההיגיון. ומחמת הזהירות של משקיעים וחסרי דיור, ייבלם עודף הביקוש ואיתו רמת המחירים.

יהיו לא מעט קוראים שינידו בראשם במעין מחווה של "כן, היינו בסרט הזה", ויהיו לא מעט מומחים שיזהירו מפני התרסקות מהירה של מחירי הדירות תוך סיכון הבנקים והקבלנים וכל מי שחגג על גבו של הציבור. ואין לי ספק שיהיו לא מעט פוליטיקאים אינטרסנטים שיצביעו נגד בידיים וברגליים, אבל לדעתי אין ברירה, פשוט הגיעו מים עד נפש. משבר הדיור מגלם בחובו כאמור סכנה גדלה והולכת למשק ולציבור ככל שמחירי הדיור מתנפחים. יחס החוב לתל"ג של ישראל הוא מן הנמוכים במדינות OECD, ודירוג האשראי של ישראל לא צפוי לרדת, גם אם היחס יגדל מעט כתוצאה מהגדלת החוב בגין פרויקט הדיור הלאומי.

על המחבר / המחברת

שלום רימון

שלום רימון

עורך מדור: כלכלה. כלכלן ומוסמך במנהל עסקים (MBA). בעבר: כלכלן ראשי בקונצרן גדול, סמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, מנהל קונצרן בחו"ל. כיום: איש עסקים, בעלים ומנהל חברות, ויזם סטארט-אפ.

8 תגובות

  1. ניסן
    ניסן מרץ 27 2016, 10:30
    נשמע טוב והגיונ

    לכן אין סיכויים שזה יתממש

    השב לתגובה
  2. גדי
    גדי מרץ 27 2016, 14:40
    הציבור איבד אמון

    הציבור לא מאמין לממשלה וגם לא לכחלון שמתאמץ אבל לא מצליח.

    השב לתגובה
  3. עידית
    עידית מרץ 28 2016, 17:01
    באזור המרכז לא תעזור גם התכנית שלך

    אין פשוט קרקעות

    השב לתגובה
  4. רו
    רו"ח מרץ 29 2016, 13:50
    עוד יתגעגעו

    כאשר תהיה התמוטטות של מחירי הדירות בשל קיפאון כלכלי או בעיות מדיניות, רבים יתגעגעו למצה הנוכחי.

    השב לתגובה
  5. אזרח מן השורה
    אזרח מן השורה מרץ 30 2016, 13:03
    אני חושב שיש להבדיל

    בין דירות שבונים בשוק החופשי שיעלו כמה שיעלו
    לבין דירות שהעיריה והממשלה ידאגו שיבנו ויממכרו או יושכרו במחירים אפסיים וינתנו לצעירים ובעלי שכר נמוך
    אפשר לתמרן בין שני הכוונים. הראשון יממן את השני

    השב לתגובה
  6. גר בשכירות
    גר בשכירות אפריל 02 2016, 11:32
    יש פתרון אחר

    להתחתן עם מישהו ממשפחת דרעי. לא משנה איך הוא עושה זאת

    השב לתגובה
  7. נירה
    נירה אפריל 13 2016, 15:20
    מסכים לניתוח שלך

    אבל כאדם מנוסה מה אתה חושב
    התכנית זאתה מציע תקרה או לא?

    השב לתגובה
  8. שרית רחמן
    שרית רחמן אפריל 18 2016, 10:44
    יש כנראה יותר מידי אינטרסים

    שלא נותנים למחירים לרדת

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!