JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

תפסת אמריקה? לא תפסת

איך (לא) לבצע השקעה בנדל"ן ארה"ב

תפסת אמריקה? לא תפסת עו"ד עדו שפרלינג
נובמבר 22
09:30 2019

בשנים האחרונות עולה כפורח אפיק ההשקעה בנדל"ן בארה"ב. גופים המשווקים בתים או דירות בארה"ב צצים כפטריות אחרי הגשם.

כל מי שגולש באינטרנט או מעיין בדפים האחוריים של העיתונים נתקל במודעות המציעות לישראלים "מציאות": "בית בארה"ב החל מ-50,000$", "תשואה שנתית של 12$ נטו" והכול מלווה בתמונות פסטורליות של הפרברים האמריקאיים או גורדי השחקים – ממש כמו בסרטים.

כך מוכרים לעמך ישראל את החלום האמריקאי.

מדובר בשוק שאין עליו כל הגבלות או רגולציה, יש שיאמרו שוק פרוע, שבו כל אחד יכול למכור ולשווק נכסי נדל"ן ללא מינימום של דרישות, ניסיון, כישורים או חובות חוקיות.

מקרים כאלו הם כר פורה לכל מיני חאפרים שמוכרים נכסי נדל"ן משל היו גרעינים, במקרה הטוב, או לנוכלים ש"עוקצים" אנשים תמימים שהשקיעו את מיטב חסכונותיהם במקרה הרע.

במקרים אלו, על בית משפט לקבוע סטנדרטים ראויים להתנהלות השוק עד אשר יסדיר המחוקק את התחום.

וכך מלמד אותנו המקרה שנדון בפסק דין ת"א 26416-07-14 גולדפרב נ' בראך.

התובע, תושב בני ברק, השקיע בקניית 11(!) נכסי נדל"ן בארה"ב סכום כולל של למעלה מ- 2,500,000 ש"ח. את הרכישה הוא ביצע באמצעות בעל משרד תיווך בעיר ששיווק לו את הנכסים.

בתמורה הבטיח לו המשווק-המתווך הכנסה פאסיבית בדמות תשלום דמי שכירות מדי חודש בחודשו, ועוד הבטיח שכל כאב הראש הכרוך בהשכרת הנכס, כולל תחזוקה – עליו.

את ההמשך כבר אפשר לנחש…

במשך כמה חודשים קיבל המשקיע את דמי השכירות, אך לפתע פסקו התשלומים מלהגיע. לאחר שבחן ובדק לעומק את זכויות הבעלות, התברר לו, לתדהמתו, כי חוץ מנכס אחד, עשרה נכסים כלל אינם רשומים על שמו.

המשקיע עימת את המשווק-המתווך עם הממצאים, וזה בתגובה טען כי העביר את הכספים לחברה בארה"ב. למרבה הצער, כך טען המשווק-המתווך, החברה המקומית נעלמה עם הכסף, והוא עצמו – המשווק-המתווך – נפל קורבן לתרגיל עוקץ.

בלית ברירה הגיש המשקיע תביעה כנגד המשווק-המתווך.

במהלך המשפט התברר כי המשווק-המתווך הציג למשקיע מצגים שקריים כאילו העסקה הושלמה על ידי העברת הנכסים על שמו. בשלב מסוים אפילו הועברו לידיו "דמי שכירות" כדי שלא יחשוד בכלום, אולם למעשה הכספים הללו מומנו מכספי רוכשים אחרים שנפלו גם הם קורבן למרמה.

בקיצור, מקרה קלאסי של "פירמידה" או "הונאת פונזי".

כפי שציינתי בפתח הדברים, שוק השקעות הנדל"ן בחו"ל אינו מוסדר ואינו כפוף לרגולציה ולכאורה אין חוקים ספציפיים שהמשווק-המתווך הפר ובגינם ניתן להטיל עליו אחריות.

לפיכך, היה על בית המשפט למצוא דרך יצירתית להטיל אחריות על המשווק-המתווך.

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") מטיל חובות אמון וזהירות על המתווכים. אלא מאי? שהחוק, כקבוע בסעיף ההגדרות בו, הוא חוק טריטוריאלי, לאמור חל רק על עסקאות במקרקעין בישראל.

וזה אכן מה שטען המשווק-המתווך: העסקאות – 11 במספר כזכור – אינן באות בגדר החוק ולכן הוא, המשווק-המתווך, כלל אינו כפוף בעסקאות אלו לחובות החלים עליו מכוח חוק המתווכים.

בית המשפט דחה את טענתו וקבע כי ההבחנה שניסה הנתבע לערוך בין המושגים "מתווך" או "משווק" איננה ממן העניין, וכי הקיש מחוק המתווכים לחובות החלות על המשווק נכסי נדל"ן בחו"ל. הנימוק: קבלת טענת המשווק משמעה פטור מאחריות, ותעודד התנהלות ש"בה נמכרים נכסים לתושבים בישראל ונגבים סכומי כסף ללא כל אחריות ובדיקה של 'המתווכים' באותן עסקאות".

לפיכך, מצא בית המשפט את המשווק-המתווך כאחראי לנזקו של המשקיע וחייב אותו בתשלום חלקו העיקרי של הנזק. עם זאת הטיל בית המשפט אשם תורם של 25% על התובע משום שהעביר את כספו למשווק-המתווך מבלי לבדוק ולוודא את הנכסים ואת מצב הזכויות בהם.

סוף דבר, המשווק-המתווך חויב לשלם למשקיע 1,985,580 ש"ח בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחה לעו"ד בסך 80 אלף ש"ח.

ומה אנחנו ההדיוטות, המשקיעים הפוטנציאליים, יכולים ללמוד מהסיפור?

"רחוק מהעין רחוק מהלב". שוק הנדל"ן בחו"ל אינו דומה כלל לשוק הנדל"ן בישראל. הסיכונים שונים לחלוטין, ה"הזדמנויות" מתגלות לעיתים כמלכודות ואין דומה רכישת נכס שניתן לבדוק בעיניים ולהתייעץ לגביו עם אנשי מקצוע מקומיים, לרכישת נכס במרחק של 10,000 ק"מ מישראל ויכולת השליטה בנכס היא אפסית.

על המחבר / המחברת

עדו שפרלינג

עדו שפרלינג

עו"ד. ניסיון בתחומים הבאים: חברות, שותפויות, מאבקי שליטה וסכסוכי בעלי מניות ושותפים.

12 תגובות

  1. דודו
    דודו נובמבר 22 2019, 15:58
    מישהו שאני מכיר היטב הפסיד הון

    הסיפור שונה מזה שאתה הבאת אבל גם שם ההפסד בבסיסו נבע מכך שאנשים לא חושבים לפני שהם רצים להשקיע בנדלן בארצות הברית. הם בכלל לא מבינים את החוקים והכללים והתלות שלהם בגורמים המתווכים והמנהלים.

    השב לתגובה
    • עדו שפרלינג
      עדו שפרלינג נובמבר 23 2019, 16:46
      תגובת המחבר

      אני יכול לספר סיפורים מסמרי שיער הכל מתיקים אמיתיים
      שאני מטפל וטיפלתי בהפ. מוכרים לאנשים בתים הרוסים במחיר מופקע, איך לוקחים מאנשים כסף ונותנים
      להם שטר בעלות מזויף, סיפורים שעשו על אנשים סיבוב
      ומוכרים להם בתים במחיר שהוא פי 7!! מהמחיר שקנו אותן 3 שבועות קודם..
      אין גבול למלכודות שאנשים נפלו בנם.,,

      השב לתגובה
  2. עדי נורמן
    עדי נורמן נובמבר 23 2019, 12:41
    לא ברור לי מה הרשלנות של הקונה

    זה שהוא תמים?
    זה שהוא לא מנוסה?
    זה שהוא טיפש?
    זה הופך אותו לאשם???

    השב לתגובה
    • עדו שפרלינג
      עדו שפרלינג נובמבר 23 2019, 16:58
      תגובת המחבר

      הוא התרשל בכך שלא בדק את הנכסים. יכול היה לנקוט
      אמצעי זהירות לפני שהוא משקיע ולבצע בדיקות מתאימות.
      במקרה זה שבו נפלו כשלים בהתנהגות יש לניזוק אשמה בנזק.

      המסקנה: לבצע את הבדיקות המתאימות באמצעות אנשי מקצוע . יש מספיק גורמי מקצוע שאפשר להתייעץ איתם.

      השב לתגובה
  3. דליה הרטמן
    דליה הרטמן נובמבר 23 2019, 12:42
    רק שלא יכנסו כאןן שיקולים פוליטיים פנימיים

    חס וחלילה

    השב לתגובה
  4. ח.
    ח. נובמבר 23 2019, 13:52
    זה היחס הידוע בין סיכון לסיכוי

    מי שמצפה לגרוף רווחים לא שגרתיים שלא יתפלא אם הוא מפסיד. יש שמשקיעים כסף עם ריבית של פחות משלושה אחוז לשנה ויש כאלה שמרוויחים במניה שעולה במאה אחוזים לשנה אחת.

    השב לתגובה
  5. פנחס שרון
    פנחס שרון נובמבר 24 2019, 11:03
    יש במקרה הנדון חיבור של שני סיכונים

    מסירת השליטה למה שקורה לגורם אחר תוך אובדן השליטה
    פעילות בשוק זר בעל מנטליות שונה
    בקיצור – חיבור קטלני

    השב לתגובה
  6. ס. מ.
    ס. מ. נובמבר 25 2019, 09:51
    קל לתת עצות לאחרים

    ראיתי רבים ולכמים לככורה, מתתפתים להכנס להרפתקאות מסוכנות רק בשל הבטחות לרווחים לא הגיוניים.

    השב לתגובה
  7. נדב הירש
    נדב הירש נובמבר 25 2019, 13:49
    בקיצור לא להכנס להרפתקאות ללא יעוץ של

    בעל מקצוע רלוונטי שאתה סומך עליו לגמרי.

    השב לתגובה
  8. צוף פרלמוטר
    צוף פרלמוטר נובמבר 26 2019, 10:33
    צריך להסביר ולהזהיר ולחנך

    אבל תמיד יהיו קלי דעת שמתפתים ומאמינים למרות סימני האזהרה. אין מה לעשות. הפראייריפ מתחלפים.

    השב לתגובה
  9. מ.
    מ. נובמבר 26 2019, 23:17
    סיפור מעניין

    ולקח יותר מעניין

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בחוק ומשפט

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!