JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

לצ'רצ'יו פנית – איך שטעית!

קומבינת הקרקעות הרומנית

לצ'רצ'יו פנית – איך שטעית! עו"ד עדו שפרלינג
דצמבר 18
09:30 2019

כולנו זוכרים את סרג'יו קונסטנזה, המאכער הרומני מסרט הפולחן "גבעת חלפון". אל סרג'יו פונים כאשר צריך לסדר משהו או לארגן עסקה טובה בקומבינה, שלא דרך הצינורות המקובלים.

חשבתם שהמדובר רק בסרט? ובכן מסתבר שהמציאות של גבעת חלפון חיה וקיימת במציאות – בתחום השקעות הנדל"ן ברומניה. הקומבינה הרומנית עובדת שעות נוספות וגלי ההדף של משבר הנדל"ן של 2008, שהיכה במזרח אירופה וברומניה בפרט, עדיין איתנו וממשיכים להעסיק את בתי המשפט שלנו. כך מלמד פסק דין שניתן לפני כחודש בבית המשפט המחוזי בתל אביב ת.א. 43431-08-15 רונן הר נוף נגד דוד שמואלי (ניתן ביום 3.11.2019, כבוד השופטת רחל ברקאי).

תחילת שנות ה-2000 העליזות שימשו כר פורה לעסקאות נדל"ן ברומניה, וישראלים רבים סגרו עסקאות עוד במטוס בדרך לבוקרשט. בין אותם הישראלים היה התובע, שהחליט להשקיע בעסקאות להשבחת קרקע חקלאית ברומניה.

אותו תובע הכיר בשנת 2007 שני אנשי עסקים שהשקיעו בנדל"ן ברומניה. הללו הציגו בפניו שורת מצגים שלפיהם, באמצעות איש קשר רומני ושמו צ'רצ'יו, הם מארגנים קבוצות רכישה של משקיעים שונים, ורוכשים מחקלאים וכפריים קרקעות חקלאיות במחירים מצחיקים של 100 דולר לדונם. לאחר שינוי ייעוד למגורים הם מוכרים את הקרקעות באלפי דולרים לדונם. הנתבעים אף הדגישו כי החזר השקעה בתוספת תשואה מובטח, וכי בכל נקודת זמן יוכל התובע לקבל את כספו בחזרה מיד וללא כל שאלות – רק לפנות ולבקש.

על סמך המצגים המבטיחים העביר התובע לנתבעים סכום עתק של 3,097,468 ש"ח נכון ל-2008. בין התובע לנתבעים לא נחתם כל הסכם בכתב ולא פורטו מהם תנאי ההשקעה.

את ההמשך אפשר כבר לנחש…

לאחר מספר שנים התובע היה זקוק לכסף, והוא פנה לנתבעים וביקש לקבל את כספו בחזרה. אז החלו הסיפורים – הנתבעים הודיעו לו כי יש בעיה במימוש ובמכירת הקרקע, ושהם מנועים מהשבת יתרת כספי ההשקעה לידיו מחמת משבר הנדל"ן העולמי ובפרט בגלל נפילת מחירי הקרקעות ברומניה. לטענת הנתבעים, רק כאשר ימומשו הקרקעות יוכל התובע לקבל בחזרה את השקעתו, ובמידת האפשר בליווי פירות ותשואות מצטברות על ההשקעה.

במהלך התביעה התברר כי לא רק שלא נרשמו כל קרקעות על שם התובע, אלא שאין כל ראיה שכספו שימש בכלל לרכישת קרקעות. למעשה כספי התובע נותבו לחברה קפריסאית עלומה שבשליטת הנתבעים, ולתובע מעולם לא ניתן דין וחשבון באשר להשקעתו.

בית המשפט קבע כי לא מדובר בעסקה לרכישת קרקע אלא בעסקה לביצוע השקעה פיננסית בחברת השקעות ו/או בקרן השקעות. קביעה זו התבססה בין היתר על כך שהנתבעים לא הציגו במהלך המשפט כל ראיה המעידה על רכישת הקרקעות על שם המשקיעים השונים, לרבות התובע, וגם לא מסמכים של חברה ייעודית שבאמצעותה נרכשות קרקעות ברומניה, כנהוג וכמקובל בתחום.

לפיכך, התנהלות הנתבעים נבחנה במשקפיים של דיני הנאמנות ודיני השליחות. היות שהכספים שקיבלו הנתבעים מהמשקיעים נמסרו לידם על מנת שינהלו עבורם השקעות ברומניה, והיות שהשקעות אלו בוצעו באמצעות חברה שבבעלותם, הרי שהנתבעים חבים חובת נאמנות כלפי התובע, שהרי לנתבעים ורק להם הזיקה לנכסים שבהם הושקעו כספי התובע.

בית המשפט קבע כי הנתבעים הפרו את חובת הנאמנות וכן את חובת הזהירות החלות עליהם, לאור העובדה שהשליטה בכספי התובע ובכספי משקיעים אחרים הייתה בידי הנתבעים אך הם לא נזהרו בכספי המשקיעים ולא הבטיחו את השקעתם, לא דרך הקצאת מניות בחברת דור ובוודאי לא בחברה ייעודית, שעל פניו מן הראוי היה להקים בגין כל מיזם ומיזם, כפי שנהוג בפרקטיקה המקובלת.

נוסף לכך נקבע כי הנתבעים, שפעלו באמצעות חברה קפריסאית שבשליטתם, חבים אחריות אישית, כמי שערכו את המצגים הטרום-חוזיים כלפי התובע וכלפי שאר המשקיעים. המשקיעים הסתמכו על דבריהם של הנתבעים באופן אישי מכוח האמון שרחשו להם, ולכן העבירו להם את כספם.

סוף דבר: בית המשפט קבע כי על הנתבעים להשיב לתובע את כספו בסך 3,097,468 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאז שנת 2008, ואף לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 100,000 ש"ח.

מה הלקח? קומבינות קיימות בסרטים, אך במציאות סופן מר – אין סיבובים מהירים, ומי שמחפש להביא את המכה סופו שיחטוף את המכה. למזלם של המשקיעים הם זכו במשפט, אך זאת לאחר שהשקיעו עשור מחייהם וכספים רבים. לאחרים אין מזל שכזה.

המסקנה: כשמציעים תשואה מובטחת, נורות האזהרה אמורות לזהור באדום בוהק ולהוות תמרור אזהרה מהבהב.

על המחבר / המחברת

עדו שפרלינג

עדו שפרלינג

עו"ד. ניסיון בתחומים הבאים: חברות, שותפויות, מאבקי שליטה וסכסוכי בעלי מניות ושותפים.

6 תגובות

  1. ל.
    ל. דצמבר 18 2019, 11:55
    תמיד נמצאים הפראיירים התורנים

    שמתפתים להאמין שיעשו רוולחים בלתי הגיוניים. חייבים להקנות תובנות כאלה גם במערכת החינוך.

    השב לתגובה
  2. דורה
    דורה דצמבר 18 2019, 18:39
    קומבינות סופן להיגמר רע

    בכל תחום וגם בנדל"ן ועוד יותר במקום מרוחק פיזית ותרבותית.

    השב לתגובה
    • עדו שפרלינג
      עדו שפרלינג דצמבר 21 2019, 16:10
      תגובת המחבר

      נכון אבל יש דרך לעשות עסקאות גם במקומות רחוקים.
      כדי ללמוד על הסיכויים והסיכונים צריך להתייעץ עם
      אנשי מקצוע

      השב לתגובה
  3. סתם מישהו
    סתם מישהו דצמבר 19 2019, 12:22
    נוכלים רמאים יש בכל תחום

    והם צדים את התמימים והטפשים

    השב לתגובה
  4. מיכאל גרונר
    מיכאל גרונר דצמבר 22 2019, 12:39
    בשל התמשכותם הטבעית של תהליכים

    משפטיים, ובמיוחד אם זה משתרע בארצות אחרות, טעות אחת של עסקה לא אחראית מעיבה על כל החיים.

    השב לתגובה
  5. מכיר את הנושא
    מכיר את הנושא דצמבר 22 2019, 19:42
    ברומניה יש עוד בעיה שמסבכת את הכל

    יש שם הרבה שחיתות וכדומה

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בחוק ומשפט

יתר המאמרים במדור