JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

זו השקעה? לא, זו הלוואה!

על פרשנות הסכמי השקעה במיזמי נדל"ן בחו"ל

זו השקעה? לא, זו הלוואה! עו"ד עדו שפרלינג
אפריל 02
19:30 2020

הייתכן ששותפים במיזם נדל"ן בחו"ל ימצאו את עצמם מחויבים להחזיר לשותפיהם את ההשקעה, בעוד הם עצמם עלולים שלא לראות ולו סנט אחד מהמיזם?

פסק דין שניתן בבית המשפט העליון בחודש שעבר מלמד אותנו שכן, ומשנה דרמטית את מפת הסיכויים-סיכונים במיזמים של השקעות נדל"ן בחו"ל.

המערערים, קבוצת לוסטרניק, חברו לקבוצת סגל לצורך שותפות ברכישה ופיתוח של נכס נדל"ן בעיר דרזדן שבגרמניה. קבוצת סגל (באמצעות חברה מקומית בגרמניה) רכשה נכס נדל"ן למסחר ומגורים בדרזדן. לימים היא נזקקה למימון ולצורך כך התקשרה בהסכמים עם קבוצת לוסטרניק.

במסגרת ההסכמים נקבע כי קבוצת לוסטרניק תעמיד הלוואות לצורך המיזם, ובתמורה יוקצה לה הון מניות בחברת המיזם.

עוד נקבע בהסכם כי היה ויידרש מימון נוסף, יזרימו שני הצדדים לשותפות כספים, וצד שלא יזרים את הסכומים הדרושים תדולל השקעתו. דהיינו, ירד מאחזקותיו במיזם עד שלילה מוחלטת של אחזקותיו אם לא יעמוד בתשלום וזאת בהתאם למנגנון דילול שקבעו הצדדים.

פרקטיקה עסקית ומקובלת היא שהשקעה במיזמים שונים נעשית בצורה של הענקת הלוואה, להבדיל מהשקעה הונית (הון מניות) לצורך רכישת נכסים בחו"ל. עניין זה נעשה בעיקר משיקולי מס ומשיקולי תחרות מול נושים במצב שבו החברה חדלת פירעון (כעיקרון, בעל מניות הוא "אחרון בתור" בקבלת כספים בעת חדלות פירעון, כאשר לפניו נושים, לרבות מלווים של החברה).

צורה של מתן הלוואות בעלים היא, אם כן, פרקטיקה נהוגה ומקובלת. מקובל על הצדדים שהם שותפים מלאים בסיכון, גם אם משיקולים שונים מוגדרת ההשקעה כהלוואה ולא השקעה במניות. במקרה זה פסק הדין מכיר בכך במפורש ומפרט את יתרונות המס כאשר ההשקעה נעשית על דרך ההלוואה ולא על דרך ההשקעה, למשל הוצאות הריבית על ההלוואה מותרות בניכוי כהוצאות מימון, והחזר חלק הארי של כספי ההלוואה – הקרן – אינו חב במס אלא רק על הריבית, ואילו בהשקעה הונית חלוקת דיווידנד איננה מותרת בניכוי מבחינת החברה, והחזר ההשקעה חב במס במלוא הסכום.

חזרה לענייננו, במשך השנים נדרש המיזם לכספים נוספים. קבוצת סגל דאגה למימון נוסף למיזם (ממקורותיה וכן באמצעות מימון בנקאי) ואילו קבוצת לוסטרניק לא הזרימה את הכספים שנדרשו. עקב כך נשללו האחזקות של קבוצת לוסטרניק במיזם כך שכיום היא אינה שותפה בו.

קבוצת לוסטרניק דרשה החזר הכספים שהשקיעה במיזם. משסירבה המשיבה לדרישה, הגישו המערערות לבית המשפט המחוזי תביעה להשבת הכספים. לאחר שבחן את מערכת היחסים וההסכמות החוזיות בין הצדדים, קבע בית המשפט המחוזי כי מדובר הלכה למעשה בשותפות אמיתית בין הצדדים ולא בהלוואה אשר מי מהצדדים יהיה זכאי לפירעונה. זאת בהתאם לפרקטיקה המקובלת והמושרשת בהסכמי השקעה בכלל ובמיזמי נדל"ן ובנדל"ן חו"ל בפרט.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור שהגישה קבוצת לוסטרניק, הפך את פסק הדין וקבע כי היא זכאית להחזר ההשקעות שהשקיעה במיזם, היות ומדובר בהלוואה להבדיל מהשקעה.

בית המשפט בחן את מערכת ההסכמים בין הצדדים וקבע כי לשון החוזה היא המכרעת. בענייננו, הסכמי ההשקעה נקטו במינוח הלוואה בהתייחס להשקעות הצדדים, כאשר נקבע מפורשות כי כספי ההשקעה הם הלוואות להבדיל מהשקעה הון מניות.

נאמן לכללי פרשנות חוזים, שלפיהם כאשר ללשון ההסכם חשיבות מכרעת ורק לעיתים חריגות תגבור על הנסיבות, קבע בית המשפט כי יש לתת לה בכורה ולסווג את השקעת לוסטרניק כהלוואה אשר החברה (הנשלטת על ידי סגל), חבה בהשבתה ללוסטרניק.

המשמעות: בעוד מנגנון הדילול חל על הון המניות הרי הוא אינו חל על הלוואות, וכלשון פסק הדין: "לאמור, הון (מניות) לחוד והלוואות (בעלים) לחוד". בית המשפט מוסיף וקובע כי הצדדים יכולים היו לקבוע ביניהם מנגנון שבמסגרתו תפקע הזכות להשבת כספי ההלוואה, אך הסדר כאמור נדרש להיות מעוגן בכתב ובאופן מפורש וברור, דבר שאין חולק כי לא התקיים בענייננו.

בכך לא הסתיים הסיפור. שכן אף אם מדובר בהלוואה, הרי שקבוצת סגל טענה כי טרם הגיעה העת להחזר ההלוואה, ועניין זה נותר במחלוקת: האם גמר שיפוץ שטחי המסחר בלבד, כטענת לוסטרניק, או גמר שיפוץ הנכס כולו לרבות השכרתו, כיסוי הוצאות ולאחר שייווצרו מקורות הכנסה פנויים, כטענת סגל.

לפיכך, הוחזר התיק לבית המשפט המחוזי על מנת שיברר עובדתית, באיזה שלב עומד המיזם והאם הגיע המועד שבו הבשילה הזכות של קבוצת לוסטרניק להשבת ההלוואה.

המסקנה: לדעת כותב שורות אלו פסק הדין משנה את הפרקטיקה המושרשת שנים בהתאגדות בהסכמי השקעה למיזמים של נדל"ן בחו"ל, ומשנה את מפת הסיכויים-סיכונים המקובלת בין השחקנים השונים.

יש לקבוע במפורש בהסכמי השקעה כגון אלו כי אם ייעשה שימוש במילה הלוואה, הרי שהזכות להשבת ההלוואה תפקע בִּקרות אירועים שונים לאורך חיי המיזם, כך שהמשקיעים לא יהיו זכאים להשבת ההלוואה בכל מקרה ללא קשר למצב שבו מצוי המיזם.

על המחבר / המחברת

עדו שפרלינג

עדו שפרלינג

עו"ד. ניסיון בתחומים הבאים: חברות, שותפויות, מאבקי שליטה וסכסוכי בעלי מניות ושותפים.

9 תגובות

  1. שרית שבת
    שרית שבת אפריל 02 2020, 20:13
    נכון שי כעת קורונה, אבל כשהיא תתחיל לדעוך

    כל הכספים שנמשכו או שירדו יוזרמו לאן שאנשים חושבים שתחזור הפריחה וזה כולל גם מיזמי נדלן בחו"ל.

    השב לתגובה
  2. חיים
    חיים אפריל 03 2020, 18:24
    פסיקה מעניינת שלא שמעתי עליה

    חשוב לקחת בחשבון אם רוצים להשקיע במיזם כזה וצריך כעת לבחור המסלול המתאים לך ביותר

    השב לתגובה
    • עדו שפרלינג
      עדו שפרלינג אפריל 04 2020, 22:05
      תגובת המחבר

      אכן תמיד צריך לבדוק ולהתיעץ כדי לא להיות מופתעים אחר כך. רצוי מאוד בעזרת אנשי מקצוע שידעו להאיר נקודות שהאיש מן הישוב בכלל לא יודע שהוא לא יודע.

      השב לתגובה
  3. אבינעם צח
    אבינעם צח אפריל 04 2020, 20:20
    אני לא מכיר את הנושא

    אבל אם זאת היתה הפרקטיקה והמטרה התחמקות ממס, צריך היה כבר מזמן לא לאפשר זאת וטוב כעת שיש לפחות תקדים.

    השב לתגובה
    • עדו שפרלינג
      עדו שפרלינג אפריל 04 2020, 22:09
      תגובת המחבר

      שלום אבינעם,
      הפרקטיקה המקובלת והמוכרת היא לא התחמקות ממס אלא נובעת משיקולים שונים ובינינם תכנון מס לגיטימי.
      בכל מקרה פסק הדין לא אסר זאת להיפך- נאמר במפורש שאפשר לנסח מנגנון שיקבע שלא צריך להחזיר את ההלוואה בקרות אירועים שונים. זה לא פוגע במהותה של ההלוואה כהלוואה.

      השב לתגובה
  4. לא עורך דין
    לא עורך דין אפריל 06 2020, 20:06
    אני מנהל כל חיי ומעולם לא עשיתי השקעה

    או חוזה שלא דרך עורך דין. מנהל לא יכול להכיר את כל החוקים וכל התקדימים וכל העדכונים. בשביל זה יש עורכי דין.

    השב לתגובה
    • עו
      עו"ד עדו שפרלינג אפריל 07 2020, 22:47
      תגובת המחבר

      אין ספק שיש להכיר את התחום ולהתעדכן באופן שוטף בעולם המסחר ההשקעות הבנלאומי שהוא
      דינמי ומשתנה כל הזמן

      השב לתגובה
  5. אורי
    אורי אפריל 07 2020, 16:25
    יפה דרשת

    שלום
    רצוי היה לצרף את פרטי פסק הדין,מספר התיק בבית במשפט המחודי והעליון.

    השב לתגובה
    • עו
      עו"ד עדו שפרלינג אפריל 07 2020, 22:45
      תגובת המחבר

      תודה אורי שהסבת תשומת לבי.
      אכן נשמט בטעות- הנה הפרטים.
      עא 9025/17 A.T.S Investments Inc נ' Segal Group (Dresden) GmbH and Co.KG, ניתן ביום 19.2.2020

      השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בחוק ומשפט

יתר המאמרים במדור