JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

חשבונאות יצירתית

הביקוש האמתי בענף הדיור

חשבונאות יצירתית שלום רימון
ינואר 03
09:30 2017

מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שפורסמו בימים האחרונים במסגרת סקירת ענף הנדל"ן למגורים בישראל המתייחסת לחודשים יולי–ספטמבר 2016, עולה כי ברבעון השלישי של 2016 נרכשו כ-28.6 אלף דירות. מתוכן כ-20.3 אלף דירות יד שנייה (71%) וכ-8.3 אלף דירות חדשות (29%).

כלומר, באינטרפולציה פשוטה, נרכשו כ-115 אלף דירות בשנה. נשמע די מבהיל!

ניתוח מקורות המכירה של דירות אלה ברבעון השלישי מורה על ההתפלגות הבאה (באלפי יחידות):

מכירות של משפרי דיור (מוכרים דירת יחיד וקונים דירה) 14.1 49.3%
מכירות של קבלנים (כולל בנייה עצמית ומחיר למשתכן) 8.3 29.0%
מכירות של משקיעים 6.2 21.7%

התפלגות השימושים של רוכשי הדירות (באלפי יחידות):

רכישות של משפרי דיור (מוכרים דירת יחיד וקונים דירה) 14.1 49.3%
מכירות של קבלנים (כולל בנייה עצמית ומחיר למשתכן) 8.9 31.1%
מכירות של משקיעים 5.6 19.6%

מה ניתן ללמוד מנתונים אלה?

1. השפעת מגזר המשקיעים נטו על השוק ירדה לרמה נמוכה מאוד. משקיעים מכרו וקנו דירות, והתוצאה נטו היא כ-600 דירות בלבד שנמכרו לשוק (5.6–6.2), כפי הנראה בהשפעת הכבדת המיסוי והרגולציה והחששות מירידת מחירים קרובה.

2. מכירות וקניות של משפרי דיור הן הפעילות העיקרית בשוק בשיעור של כ-50%, כלומר כ-4.7 אלף דירות עוברות מיד ליד בממוצע חודשי. (ההנחה היא שבקבוצת משפרי הדיור על כל דירה שנמכרת, נרכשת דירה אחרת תחתיה. ולא משנה אם חדשה או יד שנייה, אם מקבלן / ממשקיע / ממשפר דיור אחר).

3. לפיכך, מבחינה חשבונאית, מגזר משפרי הדיור לא משפיע על המאזן הכמותי של הדירות בשוק. ההשפעה תתבטא בעיקר בהתפלגות גודל הדירות ומיקומן.

4. כלומר, אם ננטרל את מגזר המשקיעים ומשפרי הדיור, תיוותר הזירה המרכזית של שוק הדיור, דהיינו הביקוש לרכישות של חסרי הדיור (זוגות צעירים) אל מול ההיצע של מכירות הקבלנים, בסדר גודל של 8–9 אלף דירות ברבעון או כ-35 אלף דירות בשנה, המהוות כ-30% מפעילות השוק.

5. זהו למעשה הביקוש האמתי לדירות הקיים היום ברמת המחירים המנופחת, שמוכתבת בעיקר על ידי היצע הדירות שמייצרים הקבלנים.

ברמת מחירי הדירות המנופחת כיום, מדובר על פעילות בהיקף של למעלה מ-50 מיליארד ש"ח בשנה למגזר חסרי הדיור בלבד, שמתוכם מהווה בועת הדיור כ-20 מיליארד ש"ח לפחות. מי נהנה מההטבה הכספית האדירה הזו? כמובן קופת האוצר, הקבלנים והספקולנטים. ומי משלם את מחיר העושק? בעיקר זוגות צעירים שנאלצים לממן את הבועה באמצעות עשרות שנות שעבוד למשכנתה או בלית ברירה לשכר דירה. מלאי הדירות בידי הקבלנים, העומד על כ-30 אלף, משוחרר לשוק במשורה ובמחירים גבוהים במטרה למקסם את הרווח הקבלני ובידיעה ברורה שאין לקונה הפוטנציאלי, הזוג הצעיר, כל אלטרנטיבה.

קיים כיום מלאי אדיר של "דירות כלואות" שאינו נגיש לשוק הדיור, כמו דירות רפאים, דירות משרדים וכדומה, שבאמצעות יוזמת חקיקה ניתן לשחרר לשוק החופשי ולהגדיל את ההיצע. הגדלה משמעותית של ההיצע, כגון תוספת של כ-20 אלף דירות לשנה ביוזמת הממשלה, חסימה של הספקולנטים (משקיעים) באמצעים פיסקאליים ושחרור "הדירות הכלואות", עשוי למתן את עליית המחירים ואפילו להורידה לרמות שפויות יותר.

 

על המחבר / המחברת

שלום רימון

שלום רימון

עורך מדור: כלכלה. כלכלן ומוסמך במנהל עסקים (MBA). בעבר: כלכלן ראשי בקונצרן גדול, סמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, מנהל קונצרן בחו"ל. כיום: איש עסקים, בעלים ומנהל חברות, ויזם סטארט-אפ.

9 תגובות

  1. נאוה אשד
    נאוה אשד ינואר 03 2017, 10:41
    הרבה המלצות ואפילו טובות

    הבעיה היא בשטח
    אני לא רואה איך הילדים שלי יגיעו לקנות דירה
    מחירי הקניה עולים ראלית
    מכירי השכירות עולים ריאלית
    וזה לא מאפשר לחסוך ולהגיע לדירה

    השב לתגובה
  2. בנימין
    בנימין ינואר 03 2017, 19:41
    גם חוק מס על דיה שלישית יכול לעזור

    אם חעשו את זה נכון

    השב לתגובה
  3. יש לי דירה
    יש לי דירה ינואר 04 2017, 10:32
    הבדיחה של השנה

    פתאום שר האוצר מוגיע שהוא לא הבטיח הורדת מחיר הדירות. אז על מה הוא נבחר?

    השב לתגובה
    • נטע סביר
      נטע סביר ינואר 06 2017, 08:02
      פשוט לא יאומן

      והעם בולע ומקבל ומפנה כעסיו על המפלגות שכבר עשרים שנה לא בשלטון

      השב לתגובה
  4. שולי
    שולי ינואר 04 2017, 13:30
    דירות בפריפריה מול אפשרויות נסיעה קטנות

    יש דירות בפריפריה רק שמהן אין גישה תחבורתית טובה לאיזורי תעסוקה במרכז הארץ.

    השב לתגובה
  5. ישראל שוהם
    ישראל שוהם ינואר 05 2017, 11:49
    כל התנאים שהבאת להורדת מחירים

    לא יקרו
    אין סיכוי
    בטח לא כולם

    השב לתגובה
    • שלום רימון
      שלום רימון Author פברואר 12 2017, 16:51
      האמנם מר שוהם?

      על פי האוצר, בדצמבר אשתקד נמכרו 9,800 דירות – ירידה של 7% לעומת החודש המקביל ב-2015 והרמה הנמוכה ביותר מאז 2011. מכירת דירות חדשות צנחה ב-28% ורכישת דירות להשקעה צללה ב-30%

      אביב גוטר כלכליסט 15:31 12.02.17

      השב לתגובה
  6. מור
    מור ינואר 21 2017, 11:29
    המנגינה נשארת

    להרבה אנשים חכמים ומנוסים ומלומדים יש שפע של פתרונות ורק המחירים ממשיכים לעלות בעיקביות

    השב לתגובה
    • שלום רימון
      שלום רימון Author ינואר 22 2017, 01:43
      פסיכולוגיית המונים וציפיות הציבור

      כלכלה היא תחום המבוסס במידה רבה על מה שקרוי פסיכולוגיית המונים וציפיות הציבור, ולעיתים גורמת לכך שהציפיות מממשות את עצמן. כל האינטרסנטים בענף הדיור (קבלנים, שמאים, מתווכים וכו') מפמפמים את הציבור בתחזיות והערכות על המשך עליית מחירי הדיור "…רוצו מהר לרכוש דירות לפני שיתייקרו…" ומצליחים באמצעות תקשורת המונים לשכנע את הציבור בהמשך מגמת ההתייקרות. כתוצאה מכך מתגברות ציפיות הציבור להמשך עליית המחירים, הוא רץ לקנות, וראה זה פלא – המחירים עולים תוך התעלמות מהעובדות שתיארנו במאמר, וכך מתגלגל כדור השלג של ההתיקרויות. אולם לא לעולם חוסן, הכלכלה היא אותה כלכלה ובסופו של תהליך יצא כל האוויר מהבלון הזה ויתבררו העובדות הנכונות לגבי הביקוש האמיתי לדירות, ודרך אגב זה כבר מתחיל לקרות.
      בתחילת שנות השמונים ארע אותו תהליך עם מניות הבנקים שהתנפחו במאות אחוזים, וככל שעלו המניות, כך התגבר רכישות הציבור באמונה שהם רק יעלו ולעולם לא ירדו. הסוף המר ידוע. מניות הבנקים קרסו בכ-70% וכל הציבור שהשקיע בהם איבד את מרבית רכושו.
      לפיכך, יש להיות זהיר ביותר בימים אלה, אנחנו כבר בנקודת השיא במחירי הדיור, וכבר החלו סדקים בבלון. המחירים ללא ספק ירדו משמעותית וכולנו מקווים שלא תהיה התרסקות בעשרות אחוזים שתגרום למשבר כלכלי כמו בשנות ה-80ץ

      השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!