JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

על קרקע רעועה

תמ"א 38: מי מרוויח יותר ומי פחות

על קרקע רעועה צילום: דוד שי creative commons
אפריל 12
09:30 2017

"התכנית" הנקראת תמ"א 38 (תמ"א – תכנית מתאר ארצית) נהגתה, או אולי יש לומר הומצאה, ב-2005 כפתרון לבעיית חיזוק בנייני מגורים מפני רעידות אדמה.

ישראל נמצאת באזור שבו התרחשו בעבר רעידות אדמה עזות שגרמו לאסונות גדולים. נהרסו בניינים רבים ולפעמים ערים שלמות, כמו בית שאן וטבריה, ואלפי בני אדם נהרגו. בשנת 1927 הייתה רעידת אדמה בעוצמה של כ-6.25 בסולם ריכטר, שפגעה קשה בשכם ובצפת וביישובים קטנים רבים. מעריכים שנהרגו כ-500 בני אדם. החל משנת 1980 התחילו להחמיר את הסטנדרטים של בניית בניינים, אבל יש חשש רציני שבניינים שנבנו לפני כן – ובישראל יש כמיליון דירות שנבנו לפני 1980 – ייפגעו במקרה של רעידת אדמה.

הרעיון ביסודה של תמ"א 38 הוא שבניינים שנבנו לפני 1980 יחוזקו כדי שיהיו עמידים יותר בלי הוצאה גדולה מתקציב המדינה, באמצעות תוספת זכויות בנייה. בהחלטה אחת של המועצה הארצית לתכנון ושל הממשלה אושרה תוספת של קומה וחצי או שתיים וחצי קומות לבנייני מגורים כאלה (כפוף לתנאים מסוימים, ששונו במשך הזמן). הרווח מבניית דירות נוספות בבניינים בני שלוש או ארבע קומות אמור לממן את חיזוק הבניין, הוספת ממ"דים ואולי גם הגדלת הדירות של הדיירים. במשך השנים התברר שביישובים רבים, אפילו במרכז הארץ, לא מספיק להוסיף קומה וחצי כדי שהרווחים יספיקו למימון חיזוק הבניינים והוספת ממ"דים, אלא צריך להוסיף שתיים וחצי קומות.

אף על פי כן ביישובים רבים בפריפריה הרחוקה וגם בפריפריה הקרובה (במונח הזה כוונתי לשכונות "חלשות", לרוב שיכונים משנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, בחולון, בפתח תקווה, באור יהודה וביישובים רבים נוספים) מחירי הדירות אינם מספיקים כדי לממן בנייה על פי תמ"א 38. המציאות הזאת תועדה בדו"ח של מבקר המדינה: לפי נתונים בדו"ח מבקר המדינה מס' 66ג (שפורסם במאי 2016 ), על פי תמ"א 38 נתנו היתרי בנייה לשיפוץ 18,437 יחידות דיור, מתוכם כ-55% במחוז תל אביב, כ-23% במחוז חיפה, כ-17% במחוז המרכז ורק 5% בירושלים ובמחוזות הדרום והצפון.

קיימות בעיות נוספות המקשות על התכנית. אם ברחוב מסוים או בשכונה מסוימת מגדילים את מספר הדירות במידה ניכרת, יש צורך להרחיב ולשדרג את התשתיות ההנדסיות של השכונה: מערכת אספקת המים, מערכת הביוב, רשת החשמל וכיו"ב, והרשות המקומית וחברת המים המקומית יצטרכו להשקיע סכומים ניכרים בשדרוג התשתיות.

תוספת האוכלוסייה תחמיר את בעיות התחבורה והחניה ברחוב או בשכונה שבה מדובר, לכן מעדיפים להרוס מבנים הישנים ולבנות בניינים חדשים – "פינוי ובינוי". כך אפשר לבנות חניונים תת-קרקעיים מתחת לבניינים החדשים.

נוסף לכך, תוספת התושבים תחייב את הרשות המקומית להוסיף גני ילדים ואולי גם בתי ספר, בתי כנסת ומתקנים ציבוריים אחרים. כל זה יעלה הרבה כסף. לכן אין פלא שראשי ערים רבים מסתייגים מן הביצוע הגורף של תמ"א 38 ומעלים תנאים ודרישות ליזמים של הפרויקטים ודורשים מהממשלה להעמיד לרשותם מקורות מימון להשקעה בהרחבת התשתיות.

הממשלה, מצדה, פטרה פרויקטים לפי תמ"א 38 מתשלום היטל השבחה – מס שהעיריות גובות ונועד למימון ההשבחה, כלומר תוספת הערך של הנכסים. זאת אומרת שהממשלה נותנת פטור על חשבון הרשויות המקומיות. לכן אין זה מפתיע שהעיריות משתדלות למצוא דרכים לגבות כסף מפרויקטים לפי תמ"א 38 או להגביל אותם, כדי להקטין את ההשקעות שיוטלו עליהן.

לאחרונה התעורר קושי שנוגע לתקנים של מכבי האש. רשות הכיבוי וההצלה צריכה לאשר כל היתר בנייה חדש. למשל היא בודקת את רוחב הרחוב שמוביל לבניין שעומד להיבנות – על הרחוב להיות ברוחב מינימלי של ארבעה מטרים, כדי שבמקרה של שריפה יוכלו מכוניות הכיבוי להגיע למקום. אך הרוחב המינימלי נמדד בלי השטח שתופסות מכוניות חונות. יזמים שמארגנים פרויקטי פינוי ובינוי נתקלו בקושי הזה במקומות רבים בשכונות שנבנו בשנות ה-50 או לפני הקמת המדינה. רשות הכיבוי לא הסכימה לאשר את היתר הבנייה אם הרחוב איננו עומד בדרישה לרוחב מינימלי. היזמים התאוננו על "הקשיים הבירוקרטיים", אף על פי שאין זה קושי בירוקרטי, זהו קושי אמתי. שריפות קורות, והכבאיות אינן יכולות להגיע אם הרחוב צר מדי או חסום במכוניות חונות. אחרי דיונים והפעלת לחצים בדרג הפוליטי, רשות הכבאות התפשרה והסכימה להסתפק ברוחב של 3.6 מטרים.

ברור שיש מי שמרוויח מתמ"א 38. בעלי הדירות בבניינים בני שלוש עד חמש קומות שנבנו לפני 1980 בתל-אביב, ברמת-גן, בהרצליה ובעוד יישובים חזקים במרכז הארץ, וכן היזמים שמממנים את הבנייה ומוכרים את הדירות הנוספות, קבלני הביצוע ועוד. אבל ברור שתמ"א 38 לא יכולה לפתור את בעיית חיזוק הבניינים ביישובים בפריפריה, שחשופים ביותר לפגיעה במקרה של רעידת אדמה. מדובר בערים קריית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן, דימונה ואילת, השוכנות ממש על או בסמוך לבקעת הירדן והערבה, שהן חלק מן השבר הסורי-אפריקני.

העובדה שתמ"א 38 איננה רלוונטית ואיננה פיתרון לחיזוק המבנים ביישובים בפריפריה ידועה גם לממשלה. כבר בשנת 2008 החליטה הממשלה על תכנית לחיזוק מבני ציבור, כמו בתי ספר וגני ילדים, שהרי גם אלה עלולים להיפגע מרעידת אדמה. לפי התכנית תידרש השקעה של 3.5 מיליארד שקל לחיזוק מבני ציבור, וההשקעה תתפרס על פני 25 שנים. ואם רעידת אדמה תתרחש קודם? ירחם אלוהים.

בינתיים חלפו כמה שנים. לא ידוע לי אם התכנית מתבצעת. אבל בנובמבר 2015 החליטה ועדת הרפורמות של הכנסת על הקמת קרן למימון חיזוק מבנים ברמת סיכון גבוהה בפריפריה ועל הקצאת 100 מיליון שקל לתקופה של חמש שנים. לפי נתונים באתר של עיריית טבריה, שבה כ-43,000 תושבים וכ- 15,200 יחידות דיור, עד כה שופצו בעיר שלושה בתי ספר ובשנתיים הקרובות ישופצו עוד תשעה מבני חינוך. בשנת 2012, בהסכם בין שלושה משרדים (ושלושה שרים) – משרד השיכון , משרד האוצר והמשרד לפיתוח הנגב והגליל – הוסכם על תכנית לחיזוק מבני מגורים בפריפריה בסכום של 30 מיליון שקל. כל אחד מהמשרדים החשובים האלה יקצה 10 מיליון שקל במשך שלוש שנים. הסכום הזה יספיק לחיזוק כ-60 מבנים בשנה בטבריה, בצפת, בקריית שמונה ובבית שאן. לפי דיווח של חברת עמידר, עמידר חיזקה כ-500 דירות ב-20 בניינים בערים האלה.

שפטו בעצמכם אם ההתייחסות לסכנה של רעידת אדמה רצינית. תקנו אותי אם אני טועה.

על המחבר / המחברת

אליהו בורוכוב

אליהו בורוכוב

עורך מדור: שוק ההון. ד"ר לכלכלה. הרצה בעבר באוניברסיטאות. יעץ למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וחברות מסחריות. חיבר ספרים בתחום הנדל"ן.

3 תגובות

  1. חגית אליצור
    חגית אליצור אפריל 12 2017, 12:56
    יש לכם שם טעות גדולה

    אתם משקיעים ומנתחים בכובד ראש את הדברים ומסבירים רצמונאלית. אבל צריכים להתעורר. לא כך קבלת ההחלטות ולא כך השיטות ולא כאלה השיקולים צל אלה שמחליטים.

    השב לתגובה
  2. מאיר
    מאיר אפריל 12 2017, 17:37
    הממשלה כרגיל לא רצינית בנושא

    ברור שהממשלה בונה על חסדי שמיים שלא תהיה חו"ח רעידת אדמה.ממשלה רצינית הייתה חייבת לטפל בנושא ברצינות ולא בזרזיפי כסף קטנטנים.

    השב לתגובה
  3. נ.מ.
    נ.מ. אפריל 13 2017, 06:43
    בקיצור ברמת אביב מרוויחים

    והתפרנים בוחרים את הממשלה המקפחת.

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!