JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

שוב דופקים את הקטנים

האומנם כדאי לסבסד בניית דירות להשכרה

שוב דופקים את הקטנים ד"ר אליהו בורוכוב
יולי 22
14:00 2017

שר האוצר ופקידיו מוטרדים מכך שיזמים אינם מזדרזים להשקיע בדירות להשכרה לזמן ארוך למרות ההטבות המופלגות שהם מציעים, כמו הקצאות קרקע בזול או בחינם והטבות במיסוי. לכן הם מתכוונים לתת הטבות גדולות עוד יותר, כנראה על פי הכלל "מה שלא הולך בכוח יילך ביותר כוח". השאלה היא האם יש צורך בהשקעות האלה? והאם יש הצדקה לסובסידיות הגדולות האלה?

הטיפול של הממשלה (ושל התקשורת) בנושא הדיור להשכרה מתבסס על חוסר הבנה של שוק השכירות וחוסר למידה של הנתונים. יש היום במדינה למעלה מ-600,000 משפחות שגרות בשכירות. מהן 400,000 בקירוב ביישובים עירוניים במגזר היהודי (פירוט הנתונים להלן). לפי פרסום של מרכז המחקר והמידע של הכנסת: "תיאור וניתוח שוק הדירות להשכרה" (2014), היו אז במדינה כ-587,000 דירות בשכירות ומהן כ-480,000 בשכירות חופשית. לפי מפקד האוכלוסין והדיור, ב-2008 גרו בשכירות 606,000 משקי בית. כידוע, מאז גדל המספר. מבין השוכרים כ-44,000 גרו ביישובים כפריים ו-562,000 ביישובים עירוניים. אין בידי נתונים כמה מהם במגזרי המיעוטים וכמה במגזר היהודי. גם אם נניח ש-20% היו במגזרי המיעוטים הרי שבמגזר היהודי היו כ-450,000 משקי בית שגרו בשכירות. הנתון הזה כולל כ-62,000 דיירים בשיכון הציבורי ולא יותר מ-13,000 בדמי מפתח. הרוב המכריע של היתר גרים בשכירות חופשית, כלומר בדירות שבבעלות אנשים פרטיים. השוק הזה הוא שוק תחרותי, וכאמור יש בו מאות אלפי שוכרים ועשרות אלפי – ואולי מאות אלפי – משכירים.

ברור שכל הדיבורים והדמגוגיה על "כאוס בשוק השכירות" אין להם בסיס במציאות. 600,000 משפחות גרות בשכירות. כמה מקרים בודדים של התנהגות בלתי הגונה של המשכירים אינם מצדיקים את השמצת כל ציבור בעלי הדירות. מרבית המשכירים הם אנשים שקנו דירה או שתיים כחיסכון פנסיוני ומשכירים אותן, וזאת היא הפנסיה שלהם. יש במדינה למעלה מ-300,000 אנשים שגילם מעל 65 שאין להם פנסיה אחרת. גם אנשים צעירים יותר, שהיום מפרישים ממשכורתם לחיסכון בקרנות פנסיה, יודעים שהפנסיות הצפויות יהיו קטנות ומצומקות, ולכן חוסכים גם במסלולים אחרים. חלקם רכשו דירות ומקווים ששכר הדירה יעזור להם להתקיים בזקנתם כאשר לא יוכלו לעבוד. האנשים האלה יודעים שהתשואה על שווי הדירה היא רק בין 2% ל-3%, אבל אין להם חלופה טובה יותר והם מוכנים להסתפק בתשואה הנמוכה הזאת. אלה הם האנשים שהרטוריקה של שר האוצר הפכה אותם לאויבי העם. הם "המשקיעים" האשמים בהתייקרות הדירות.

חלק גדול מהדירות האלה יהיו מושכרות לשנים רבות. אינני יודע אם מישהו כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עשה סקר גדול על הדירות המושכרות ועל משכירי הדירות, ולכן אין בנמצא נתונים מוסמכים על המצב. אבל לפי מדגם קטן שאני מכיר, יש דירות רבות שמושכרות עשרות שנים ברציפות. הדיירים מתחלפים מסיבות שונות: אנשים מתחתנים, אנשים מתגרשים, אנשים עוברים לעיר אחרת ועוד סיבות. הדירות ממשיכות להיות מושכרות.

לעומת זאת, בשביל יזמים, שחלופות נוספות פתוחות לפניהם – למשל השקעה בנדל"ן בחו"ל, בנייה למכירה או השקעה בבנייני מסחר ומשרדים – המצב אחר לגמרי. כפי שהראה ידידי אהוד המאירי (The Marker, 23 ביוני 2017), בתנאים שמציע האוצר לא כדאי להם להשקיע בדירות להשכרה. אפילו אם יקבלו את הקרקע בחינם, התשואה תהיה נמוכה מן התשואה על השכרת בניינים למסחר או למשרדים. המיליונרים מהעשירון העליון מזמן העבירו את כספם ואת השקעותיהם לארצות הברית, לגרמניה ולארצות אחרות, כך שהמס על דירה שלישית לא יחול עליהם.

במקום להניח לאזרחים פשוטים להמשיך להשקיע בדירות כחיסכון לעת זקנה ועל ידי כך לספק לשוק השכירות דירות, שר האוצר מוכן לסבסד חברות יזמיות ומשקיעים גדולים כדי שישקיעו בבניית דירות להשכרה, ומקציב מיליארדים – שהיו יכולים לשמש לצרכים חשובים אחרים, כמו למימון קצבאות לנכים ולהגדלת תקציב הבריאות. התוצאה של המהלכים האלה שמקדם שר האוצר משה כחלון, כולל המס על דירה שלישית, תהיה – כמו בהרבה מקרים אחרים, וראו את מאמרי כאן על הפחתת מס ההכנסה בתכנונו – שדופקים את האנשים הקטנים ועוזרים למיליונרים להרוויח עוד ולהתעשר עוד יותר.

תקנו אותי אם אני טועה.

 

על המחבר / המחברת

אליהו בורוכוב

אליהו בורוכוב

עורך מדור: שוק ההון. ד"ר לכלכלה. הרצה בעבר באוניברסיטאות. יעץ למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וחברות מסחריות. חיבר ספרים בתחום הנדל"ן.

6 תגובות

  1. יצחק דגני
    יצחק דגני יולי 22 2017, 16:29
    לד"ר בורוכוב הנכבד

    לא רק שאתה לא טועה. אתה 100% צודק. האווילות הגדולה ביותר למשפחה צעירה בישראל היא שכירת דירה. משלמים שכ"ד ובסוף אין לך כלום. אם עושים מאמץ וקונים, משלמים משכנתא אבל בסוף יש לך חתיכת רכוש. ע"כ רק לבנות למכירה. כל הדיבורים על שכירות זו או רמאות עצמית או אמונה מטופשת בדבר שלמעשה לא יהיה לו ביקוש.
    אגב – במגזר המיעוטים, מסיבות מובנות, כמעט ואין שכירות.

    השב לתגובה
  2. עדי לוי
    עדי לוי יולי 23 2017, 12:29
    מבלי להכנס לנושא הסספציפי של שכירות

    אני מסכים שסדרי העדיפויות של הממשלה מעוותים וכי האזרח הממוצע יכול היה לחיות פה ברמה נהדרת אם ההקצבות והחלוקות היו על פי הגיון נורמלי.

    השב לתגובה
  3. עמי שפר
    עמי שפר יולי 24 2017, 18:34
    שר האוצר לא חייב להבין בכלכלה

    אבל סגל המנהלים של המשרד חייב למנוע טעויות שכאלה. הם לא מבינים? או אולי מתקרנפים?

    השב לתגובה
  4. לא מצליח להבין
    לא מצליח להבין יולי 26 2017, 13:20
    אם הממשלה משקיעה בסבסוד דירות להשכרה

    מה לא בסדר? אם משהו שגוי בדרך אז אפשר לתקן. תנו לממשלה לעזור לנו.

    השב לתגובה
    • אליהו בורוכוב
      אליהו בורוכוב יולי 27 2017, 16:15
      לא מסבסדים אותך, מסבסדים חברות בנייה

      תקרא בעיון מה שכתבתי. הממשלה מסבסדת חברות שייבנו בניינים שלמים ואולי שכונות של דירות להשכרה. הם לא מסבסדים את הדיירים. מי שמשכיר (די בזול) דירות זה אלפי בעלי דירות פרטיים.

      השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!