JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin
  • ראשי » 
  • נדל"ן
  •  » ״מחיר למשתכן״ או ״מחיר למסתכן״

״מחיר למשתכן״ או ״מחיר למסתכן״

הצורך בגיבוש מדיניות בתחום הבנייה הרוויה

״מחיר למשתכן״ או ״מחיר למסתכן״ צילום: Baycrest creative commons
דצמבר 15
09:30 2017

בין שלל ״הפתרונות״ למצוקת הדיור בישראל, דפוס הדיור במגדלים רבי-קומות הולך ותופס מקום מוביל; וכך ככל שמצוקת הדיור גדלה, כן עולה גם הלחץ על קובעי המדיניות לאשר בנייה רוויה מאוד.

במציאות שכזו הקרקע באזורי הביקוש הופכת ליקרה ול״מצרך נדיר״, וזה, בין היתר, אחד הגורמים לכך שרשויות התכנון נענות למציאות, ומאפשרות בנייה של מגדלים רבי-קומות המאכלסים עשרות רבות ואף מאות דירות.

אם בעבר היו מזדקרים להם מגדלים רבי-דירות ״פה ושם״ בנוף העירוני, הרי שכיום אי-אפשר שלא להבחין ב״מגדלומניה״ שהשתלטה כמעט לחלוטין על שוק הדירות הנבנות.

מבחינתם של היזמים והקבלנים, דפוס בנייה שכזה הוא דרך יעילה למקסם רווחים, על פי עקרון ״היתרון לגודל״; כך מתאפשרת תוספת בנייה של עוד ועוד קומות על יחידת שטח מצומצמת יחסית, וכך הופך במהירות שוק בניית הדירות ל-Mass Production.

במציאות זו יש מקום לעצור ולשאול האם תופעת צמיחת מגדלי הדירות בישראל אכן רצויה? האם ישנה התייחסות מקצועית ראויה ומספקת במבט צופה פני העתיד?

במאמר זה אבקש לדון בכמה סוגיות אקוטיות, המחייבות חשיבה וגיבוש מדיניות בהקשר למגמה המתרחבת של בנייה רוויה מאוד.

ראשית, איום הטילים – כיום, כאשר איום הטילים המדויקים הוא ממשי, האם מדיניות של שיכון, המרכזת מספר נפשות רב על פני משבצת שטח קטנה יחסית, היא אכן נכונה? דומה שההסתמכות על חדרי ביטחון קומתיים, רחוקה מלתת מענה לפגיעה ישירה.

שנית, יכולת החילוץ ממגדלים רבי-קומות – כאשר המגדלים מטפסים לגבהים של הרבה מעל עשר קומות, חשוב לבחון האם שירותי הכיבוי וההצלה בישראל ערוכים עם ציוד מספיק ונגיש שיוכל לאפשר, בשעת מבחן, חילוץ אפקטיבי ויעיל?

שלישית, תחזוקה – כאשר זוג צעיר רוכש דירה בבניין רב-קומות ורב-דירות, מעבר למחיר הדירה בודקים בני הזוג, בדרך כלל, מה יהיו החזרי המשכנתה שלהם, ומה תהיינה העלויות החודשיות של אחזקת המרכיבים המשותפים.

יזמי הבנייה והקבלנים ״משתדלים״ מאוד שלא להרתיע את הרוכשים, והם מציגים להם, בהרבה מקרים, תחזיות ״ורודות מדי״, שלפיהן התשלום החודשי גבוה רק במקצת מתשלומי ״ועד בית״ של בניין בן 6–8 דירות.

הבעיה היא שלאחר שנים אחדות, מוצאים עצמם הדיירים נאלצים לממן בסכומי עתק, אלמנטים יקרים של מעליות, גנרטורים, מערכות כיבוי, משאבות מים, מעטפת הבניין וכו׳.

כאשר הבניין רב-הקומות היה חדש ההוצאות נראו סבירות, אולם ככל שהזמן נוקף, הבלאי והשחיקה של הרכיבים החדשים הולכים ועולים, אלא שאז לעיתים כבר אין עם מי לדבר, והחברה שהוקמה, לפעמים אד הוק, כבר לא קיימת.

רביעית, התחדשות עירונית – בעוד שבבתים הסטנדרטים, של פעם, הייתה קיימת האופציה הריאלית של התחדשות עירונית, הרי שכיום, כאשר נבנה בניין רב-קומות, מהווה הקיום הצפוף שלו מחסום עתידי למחזוריות של התחדשות.

אם מדובר בבניין בן 6–8 דירות, הרי שקל הרבה יותר לשפץ, להוסיף, להרוס ולבנות מחדש, מאשר בבניין רב-קומות שהופך עם הזמן למבנה מיושן ולעיתים מוזנח.

והסוגיה האחרונה, שכירות לעומת רכישה – כאשר בוחנים את התנהלות שוק הדיור בבניינים רבי-קומות בניו יורק למשל, מבחינים כי יש שני דפוסים בולטים: האחד, מגדלי דירות יוקרתיים ויקרים ביותר, שבהם בעלי הדירות אכן רוכשים את דירת היוקרה, אך גם מתחייבים לתשלום גבוה עבור דמי האחזקה וכל שאר ההוצאות הנלוות; ואילו הדפוס השני – מגדלי דירות, בעיקר לשכירות, שבהם היזם מחויב לכונן חברה מנהלת שתפקידה לתחזק את הבניין.

בישראל אין הכתבה רגולטורית על כך שתמיד תהיה חברת ניהול, מה שטומן בחובו סיכונים בעתיד לבוא.

לכל הנאמר לעיל יש להוסיף, כי משרד השיכון והרשויות המקומיות לא הפנימו את השינוי שחל בשוק הדיור, ולכן גם אין מספיק פיקוח, נהלים והכוונה.

מה שמתבקש כיום הוא שהמחוקקים, לאחר שילמדו את הנושא, ייצרו חקיקה רלוונטית: אם בעבר היו מי שדאגו לחוקק ״חוק בתים משותפים״, הרי שכיום יש צורך חיוני לחוקק ״חוק בתים רבי-קומות״, מה שיוכל מחד גיסא להסדיר קיימות אפקטיבית ובטוחה של דפוס מגורים שכזה, ומאידך גיסא לפקח על כמות ופיזור הבניינים רבי-הקומות.

על המחבר / המחברת

Avatar

אפרים כהנא

פרופסור. עמית מחקר במכון אירופה באוניברסיטת בר אילן.

11 תגובות

  1. דפנה
    דפנה דצמבר 15 2017, 13:28
    המאמר מזהיר והמחוקק צריך לשים לב

    המאמר מצביע על סכנות קיימות, בנוסף לכל יתר המחדלים בתחום מציאת פתרון למשבר הדיור המתמשך. כדאי שהממשלה לא תפגר אחרי האירועים ותיזום חקיקה הולמת.

    השב לתגובה
  2. עמוס שפירא
    עמוס שפירא דצמבר 15 2017, 13:47
    נקודות חשובות למחשבה

    על חלקן אני למשל לא חשבתי עד כה

    השב לתגובה
  3. מיכאל דביר
    מיכאל דביר דצמבר 15 2017, 19:44
    המגדלומניה, היא אכן תופעה המחייבת היערכות הולמת

    מאמר חשוב ביותר של פרופ׳ אפרים כהנא!
    ראוי ש״קובעי המדיניות״ – שר השיכון, ראשי ערים, פיקוד העורף, משטרת ישראל, וכו׳ ילמדו את המאמר לעומק, ויפנימו את הצורך בהתייחסות מקיפה ורצינית לתופעת ה״מגדלומניה״ שעולה ופורחת ללא מעצור.

    השב לתגובה
  4. תל אביבי
    תל אביבי דצמבר 17 2017, 13:37
    כבר שנים אני רואה את צמיחת המגדלים

    בעירנו ופדוט נגעל. לא רק מכוער, ולא רק מסוכן, התשתיות הלא מספקות לצפיפות האוכלוסיה יוצרות תשתיות סביבתיות עניות.

    השב לתגובה
  5. אריאל
    אריאל דצמבר 19 2017, 01:24
    אסדרה בחוק היא רעיון טוב מאוד.

    .

    השב לתגובה
  6. תחיה דב
    תחיה דב דצמבר 19 2017, 09:28
    כל מילה בסלע ( או בבלוק)

    צודק פרופ׳ כהנא בדבריו אודות המיגדלים.
    אכן מדובר בצורת מגורים בעיתית גם מבחינת עלות התחזוקה וגם מבחינת הבטיחות .
    אולם
    אולי הגיע הזמן לתת את הדעת על הבזבזנות הבלתי סבירה של צמודי הקרקע ב״הרחבות״
    ולחזור לבניה רווויה אך שפויה
    של 6-8 קומות עם שטחים ירוקים בין הבתים
    כמעט כמו פעם

    השב לתגובה
  7. רציונאלי
    רציונאלי דצמבר 19 2017, 11:55
    גם שר האוצר וגם שר השיכון הם מאותה מפלגה

    והמסקנה המתבקשת?

    השב לתגובה
  8. צבי דולב
    צבי דולב ינואר 23 2018, 13:44
    בניה רוויה קטסטרופה לטווח ארוך

    המרוויחים טייקוני הבניה

    השב לתגובה
  9. עמיעד
    עמיעד מרץ 13 2018, 14:45
    ניב

    פרופ כהנא

    אשמח לשוחח עימך בהיותי בעבר יו"ר המכון לחקר מדיניות קרקעית ושימושי קרקע. כדאי לשוחח גם עם פרופ' גדעון ביגר שהיה יועצי האקדמי בכיר שם.

    עמיעד ניב

    השב לתגובה
    • אפרים כהנא
      אפרים כהנא מרץ 14 2018, 09:52
      התקשרות

      שלום עמיעד, אשמח לשוחח איתך. תבקש מעורך האתר את פרטי ההתקשרות איתי.אין לינכוונה לפרבם אותם ברבים.

      השב לתגובה
  10. עדה רימון
    עדה רימון מאי 01 2018, 19:32
    איזה מדיניות

    הכל "חאף לאפ"

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!