JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

התחזיות מתחילות להתממש

מחירי הדירות במגמת ירידה

התחזיות מתחילות להתממש שלום רימון
מרץ 25
09:30 2018

במאמריי הקודמים באתר כתבתי לא פעם על השינוי הצפוי במחירי הדיור, ועל כך זכיתי ללא מעט ביקורת. חלק מהקוראים טענו שהמחירים רק ממשיכים לעלות, ושאלו מתי צפויה, סוף סוף, ירידת המחירים שעליה אני מדבר.

ובכן, בניגוד למה שחשבו הוזים ואינטרסנטים, ולאחר שמחירי הדירות הגיעו לשיאים חסרי תקדים, החלה עקומת המחירים במהלך של פניית פרסה כלפי מטה.

מי שעיניו בראשו לא ממש מופתע מהשינוי שחל במחירי הדירות. הלמ"ס הציגה ירידה במדד מחירי הדירות שהתחוללה בארבעת החודשים האחרונים, וזאת לאחר עלייה מטורפת של כ-130% בעשר השנים האחרונות.

את מדורת המחירים בעשר השנים האחרונות ליבתה סדרה של פרמטרים כלכליים, שפעלו במקביל, כל אחד בעוצמה שונה:

  1. ירידת ריאלית במחירי הדירות של 20%-25% בשנים 1999–2007.
  2. צמצום שחרור קרקעות לבנייה באזור המרכז (מדיניות ממשלת אולמרט).
  3. צניחה חדה בשערי הריבית לחוסכים בפיקדונות בנקאיים שהסיטה משקיעים לנדל"ן.
  4. צניחה מקבילה בשיעורי הריבית למשכנתאות שהוזילה הלוואות להשקעות בנדל"ן.
  5. מדיניות מיסוי מעוותת של פטור ממס למשקיעים משכירי דירות.
  6. תקנות מס מיושנות המעניקות פטור למשקיעים מרווח הון על מכירת דירות.
  7. גידול טבעי באוכלוסייה של כ-100 אלף נפש בשנה המייצר ביקוש שנתי של 40–50 אלף דירות.
  8. פסיכולוגיית המונים ואופוריה שמימשה את עצמה, שלכאורה מחירי הנדל"ן יעלו לנצח.

על פי חוקי הכלכלה, בכל מוצר או שירות בשוק שבו גדול הביקוש מההיצע, נוצר תהליך של עליית מחירים, עד לשלב שנוצר ביניהם איזון. בתהליך עליית המחירים, הולך וקטן הביקוש מכיוון שחלק מהצרכנים יוצאים מהשוק משום שאינם יכולים לעמוד במחירים הגבוהים בעוד רמת ההכנסה שלהם אינה עולה במקביל.

בשנים 2007–2017 עלה מדד הדירות כאמור ב-130% לעומת עלייה של כ-20% במדד המחירים לצרכן, כלומר ההתייקרות הריאלית במחירי הדירות הגיעה לכ-92%.

השכר הממוצע במשק עלה בשנים אלה בכ-30%, משמעות הדבר שמחיר הדירה לצרכן הממוצע התייקר במונחי הכנסה ממוצעת וכוח קנייה ריאליים, בכ-77%.

לכולם היה ברור שהתהליך האינפלציוני במחירי הדירות ייעצר בשלב כלשהו, בשל חוסר יכולת כלכלית של הזוגות הצעירים, שהם הכוח המניע בביקוש לדירות, לעמוד ברמת המחירים הגואה.

למותר לציין, שמי שהרוויחו מהתהליך הנ"ל הם בראש ובראשונה המדינה בשל הכנסות גבוהות ממכירת קרקעות ועלייה בהכנסות ממיסים, וכמו כן חברות הבנייה והקבלנים שמכרו במחירים גבוהים דירות שנבנו על קרקעות שנרכשו בעבר במחירים זולים יחסית.

לתהליך עליית המחירים הצטרפו, כמו בכל תהליך כלכלי דומה, הספקולנטים וספסרי הדירות, או כפי שנהוג לקרוא להם, המשקיעים. באין אלטרנטיבות השקעה פיננסית עקב ריבית נמוכה מאוד, הפנו הספקולנטים את הכסף הפנוי לרכישת דירות והשכרתן עם יעד תשואה של 2%-3%, ותקווה לעליית מחירים ורווחי הון במכירתן. נהירת הספקולנטים לשוק הדירות האיצה את קצב ההתייקרות, ולמעשה הפכה את הדירות, גם ברמה העממית נמוכה, למוצר יקר ערך וקשה להשגה.

בשלהי שנת 2017 כבר הסתמנו אותות לבלימת התהליך, שכפי הנראה הגיע למיצוי. הממשלה החלה בהאצת קצב שחרור הקרקעות לבנייה והוזלתן; האוצר החל בדחיפת תוכניות שיווק ובנייה של דירות ברחבי הארץ במסגרת מחיר למשתכן; מחירי הריבית בחו"ל ובעיקר בארה"ב החלו לטפס, תוך איתות למשק הישראלי; הריבית על משכנתאות החלה בעלייה, תוך הטלת מגבלות על היקף המשכנתאות המשפיעות ישירות על כוח הקנייה של קוני הדירות הפוטנציאליים; שינויים במדיניות המיסוי על דירות כגון העלאת מס רכישה, הכבדת המס על רווחי הון ממכירת דירות, מס דירה שלישית, ואיתותים על כוונות להעלאת המס על הכנסות משכ"ד; תוכניות להגדלת היצע הדירות באמצעות הסכמי גג עם הרשויות, וניסיונות לייבא חברות בנייה מחו"ל; קמפיין תקשורתי של האוצר ומשרד השיכון, לשינוי בפסיכולוגיית ההמונים וציפיות להורדת מחירי הדירות.

התהליכים בשוק הדירות הם תהליכים ארוכים וממושכים, בשל תקופת הייצור הארוכה של המוצרים. המעבר מעודפי ביקוש לאיזון או אף לעודפי היצע, אורך שנים רבות. כפי שהיינו עדים לכך בעשר השנים האחרונות.

לפיכך, צפוי לנו כנראה תהליך ממושך של ירידת מחירים בענף הדירות, במין מחזוריות כזו של עשר שנים של עליות מחירים, שאחריהן תקופה של קיפאון, עודפי היצע וירידות מחירים, במיוחד במחירי הדירות החדשות, המשקפים קצב ירידה מהיר יותר גם בשל הלחץ הפיננסי על הקבלנים.

אף שהשוק מתחיל להטמיע את מגמת הירידה המסתמנת בשוק הדירות, להערכתי לא צפויות ירידות חדות, אלא תהליך מדורג של שחיקת מחירים, שייתכן שילווה בתקופות קצרות של סטגנציה בענף.

על המחבר / המחברת

שלום רימון

שלום רימון

עורך מדור: כלכלה. כלכלן ומוסמך במנהל עסקים (MBA). בעבר: כלכלן ראשי בקונצרן גדול, סמנכ"ל כספים בחברה ציבורית, מנהל קונצרן בחו"ל. כיום: איש עסקים, בעלים ומנהל חברות, ויזם סטארט-אפ.

9 תגובות

  1. No Chance
    No Chance מרץ 25 2018, 23:46
    ממש לא בטוח שאתה צודק

    עוד יתכנו הפתעות ושינויי כיוון של ממש

    השב לתגובה
  2. אריאלה נ.
    אריאלה נ. מרץ 26 2018, 10:16
    אז פעילותו של כחלון כן עזרה

    למרות כל הביקורת וזילזול של כל ה"מןמחים"

    השב לתגובה
  3. גרשון
    גרשון מרץ 26 2018, 14:48
    גם אני חושב כך

    ואפילו הירידה תהיה בקצב מהיר יותר ממה שאתה סבור.

    השב לתגובה
  4. אהרון מורן
    אהרון מורן מרץ 27 2018, 13:33
    אני עוד לא השתכנעתי כמוך שהמחירים כבר בירידה

    אבל אני כן מסכים אתך שהתמונה בטווח ארוך היא גלים של עליות וירידטות וכעת הגיע זמן הירידות

    השב לתגובה
  5. ד.ג
    ד.ג מרץ 27 2018, 22:08
    כתבה נחמדה אבל

    לא נראה לי שהמגמה באמת השתנתה, צריך לפחות שנתיים של קיפאון במחירים או ירידה כדי להבין שאנו בהיפוך מגמה

    השב לתגובה
  6. ט.
    ט. מרץ 28 2018, 12:36
    אני לא מבינה

    יש ירידה בהתחלות של בנית דירות. איך המחירים לא יעלו? האוכלוסיה גדלה הרי. איפה אנשים יגורו, ברחוב?

    השב לתגובה
  7. אברהם אליהו
    אברהם אליהו מרץ 29 2018, 12:37
    אז הסיכום של מאמרך

    מתחיל להתממש אבל עוד חזון למועד

    השב לתגובה
  8. אדל
    אדל מרץ 30 2018, 03:32
    הלואי שאתה צודק

    המצב היום בלתי הגיוני

    השב לתגובה
  9. ידידיה אפטר
    ידידיה אפטר ספטמבר 08 2018, 04:48
    בינתיים לא כל כך

    למרות כל המאמצים וכל הדיבורים של שר האוצר

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

שדות חובה מסומנים *

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!