JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin
  • ראשי » 
  • נדל"ן
  •  » משכנתא היא תכנית חיסכון לדירה

משכנתא היא תכנית חיסכון לדירה

ניתוח של הכלים הפיננסיים העומדים לרשות הרוכשים

משכנתא היא תכנית חיסכון לדירה pixabay.com
יוני 18
09:30 2018

במאמר זה אראה כי הלוואת משכנתא היא בעצם תכנית חיסכון לרכישת דירה. נניח שאין לכם מספיק כסף משלכם כדי לרכוש דירה, ואתם מחליטים לחסוך. אתם פותחים תכנית חיסכון חודשית ומידי חודש מפקידים בה סכום כסף. כעבור 25 שנים יצטבר לכם הסכום הדרוש לרכישת דירה. זוהי גישה שמרנית ונבונה מכיוון שאתם לא מסתכנים ולא משתעבדים – אינכם מתחייבים לתשלום חודשי, שעלול להעיק על תקציבכם, אלא חוסכים כפי יכולתכם וכאשר תוכלו – תקנו דירה.

אמחיש זאת בעזרת דוגמה מספרית. נניח שיש לכם כ-350 אלף ש"ח משלכם ואתם מחליטים לחסוך 5,000 ש"ח מדי חודש. הבנק הציע לכם תכנית חיסכון ל-25 שנה בריבית שנתית של 3%, על ההון העצמי ועל החיסכון. בתום התקופה יצטבר הפיקדון לסך כ-3 מיליון ש"ח.

אז אפשר להירגע, נכון? תוך 25 שנים תצליחו לצבור סכום מספיק לרכישת דירה. אלא שיש בעיה: מה יקרה אם מחירי הדירות יעלו? מחירה של דירה בעתיד עלול להיות גבוה ממחירה כעת, ואפילו ייתכן שקצב העלייה של מחירי הדירות יהיה גבוה משיעור הריבית שהבנק משלם לכם על החיסכון, ואז ההון העצמי שלכם יישחק מבחינת יכולתכם לקנות דירה.

אז גישת החיסכון השמרנית בכל זאת נושאת סיכון מסוים: סיכון שמחירי הדירות יעלו. תמצאו את עצמכם רודפים אחרי הדירה – מפקידים כספים מידי חודש וגם צוברים ריבית, והיא רק מתרחקת מכם. כדי לגדר את החשיפה שלכם להתייקרות הדירות עליכם להצמיד את החיסכון הנצבר שלכם למדד מחירי הדירות. אלא שאין כיום אפשרות כזו בישראל, אין שום כלי פיננסי מתאים.

הלכתם לבנק לברר מה לעשות. הבנק יודע שאתם יכולים לצבור חיסכון של כ-3 מיליון שקלים תוך 25 שנים, והוא מוכן לתת לכם הלוואה עומדת – הלוואת בלון – לתקופה של 25 שנים. בסוף התקופה תעבירו את הסכום שהצטבר בתכנית החיסכון ותפרעו את החוב במלואו. השילוב הזה בין תכנית חיסכון להלוואת בלון הוא אמצעי מתוחכם לגידור הסיכון של עליית מחירי הדירות, כי אתם יכולים לרכוש את הדירה מיד במקום לחכות 25 שנים. ברור שההלוואה לא תהיה בחינם: הבנק גובה ריבית, נאמר שיעור ריבית שנתי של 4%, אחוז אחד יותר משיעור הריבית על החיסכון. הריבית על ההלוואה גבוהה מהריבית על החיסכון מכיוון שעכשיו הסיכון מונח על כתפי הבנק.

נראה מה אומרים המספרים: ההון העצמי שלכם הוא כ-350 שקלים, מהבנק תקבלו הלוואת בלון של כ-840 אלף שקלים, וכך יעמוד לרשותכם סכום של 1.2 מיליון שקלים ותוכלו לגדר את הסיכון של התייקרות הדירות. למשל, ההסדר יסתבר רווחי בהחלט אם ב-25 השנים הבאות יעלו מחירי הדירות בשיעור שנתי ממוצע של 5% – ומחיר הדירה שרכשתם יגיע לכ-4 מיליון שקלים. לא רק זאת אף זאת: אילו הייתם חוסכים לדירה, בסוף תקופת החיסכון הייתם מגלים שאינכם יכולים לרכוש אותה!

לסיכום, פתחתם בבנק שני חשבונות ל-25 שנים – תכנית חיסכון להפקדה חודשית והלוואת בלון. והכי חשוב – הדירה שלכם כבר עכשיו. אז יש לי הפתעה בשבילכם: הלוואת משכנתא קלאסית – עם לוח סילוקין מסוג "שפיצר", תשלום חודשי קבוע לכל אורך תקופת ההלוואה – זהו מכשיר פיננסי המשלב את שני החשבונות האלה. אתם חוסכים לרכישת דירה בדיוק לפי התכנון, אבל זהו חיסכון בדיעבד – אתם קונים עכשיו, משלמים אחר כך, ומבטחים את עצמכם מפני עליית המחירים.

הלוואת משכנתא לא מתאימה לכל אחד. יש כאלה שאינם יכולים להתחייב לתשלום קבוע ארוך-טווח, משום שהכנסתם אינה מספקת או אינה יציבה על פני זמן. אלו שאינם יכולים להתחייב יצטרכו קודם לחסוך ואז לרכוש, ולהסתכן בכך שמחירי הדירות יעלו. אלו שיכולים להתחייב – בדרך כלל הבנק הוא הקובע בעניין זה – יכולים להתחייב לתשלומי המשכנתא ובתמורה לגדר את הסיכון שהמחירים יברחו כלפי מעלה. הם עושים צעד אמיץ המשלב החלטה על חיסכון והחלטה על השקעה. אמנם, חלקם עתידים להעביר את ימיהם בתלונות על "השתעבדות למשכנתא" – אך זו כבר בעיה התנהגותית, לא כלכלית.

על המחבר / המחברת

Avatar

דורון נחמני

כלכלן ויועץ פיננסי, מרצה אקדמי בנושא מימון נדל"ן ובעל הבלוג "עולם המשכנתאות".

12 תגובות

  1. חנוך ארגמן
    חנוך ארגמן יוני 18 2018, 15:44
    יש כאן מאמר במדור כלכלה של מר רימון

    שטוען שעדיף לשכור דירה מאשר לקחת משכנתא

    השב לתגובה
  2. יוני
    יוני יוני 19 2018, 12:44
    למה דוקא בישראל כולם משועבדים למשכנתא

    ובחו"ל ברוב הארצות משלמים שכר דיה?

    השב לתגובה
    • אליהו בורוכוב
      אליהו בורוכוב יוני 20 2018, 13:14
      לא מדויק

      ברוב המדינות המפותחות רוב האוכלוסיה גרה בבתים בבעלות ורק חלק קטן בשכירות. החלק הקטן יכול להיות רבע ולפעמים שליש

      השב לתגובה
    • דורון נחמני
      דורון נחמני יוני 21 2018, 12:31
      המילה שעבוד אינה משקפת מציאות

      ההכללה אינה נכונה. מגורים בבעלות עצמית הוא מנהג משותף לרוב המדינות. המושג "שעבוד" הוא חסר משמעות: אתה יכול לחסוך לדירה ולרכוש אותה כעבור 20 שנה, או לבחור להפוך את הסדר – לרכוש עכשיו ולשלם בתשלומים. זו לגמרי החלטה שלך. קרא שוב את הרשימה…

      השב לתגובה
  3. ציונה מ.
    ציונה מ. יוני 19 2018, 22:02
    מאמר טוב ומועיל למי שלא בקיאים בנושא

    ואוב האנשים ואני בניהם לא בקיאים בנושא

    השב לתגובה
  4. טוביה טל
    טוביה טל יוני 20 2018, 12:35
    להיות בעל רכוש ולדעת שיש לך מקום באמת משלך

    זה אחד הדברים החשובים ביותר.

    השב לתגובה
    • דורון נחמני
      דורון נחמני יוני 26 2018, 12:43
      רגש לא קשור לכאן

      לטוביה: זו אמירה לגיטימית, אבל אין לה קשר לנאמר בכתבה ואין ממנה מסקנה אופרטיבית – מה לקנות? באיזה תקציב? כמה חוב לקחת על עצמך? באיזה שלב בחייך הבוגרים להיכנס למחוייבות זו?

      השב לתגובה
  5. אליהו בורוכוב
    אליהו בורוכוב יוני 20 2018, 13:19
    התשובה הנכונה תלויה בהכנסה של כול אחד

    התגובה הקודמת היא ליוני מס' 2 התגובה השנייה היא שהפיתרון הנכון לכול משפחה תלוי בהכנסה שלה. ההסבר קצת ארוך ואכתוב אותו בהקדם.

    השב לתגובה
  6. י. מ.
    י. מ. יוני 21 2018, 13:26
    ברור מאוד ומשכנע

    במאמר ממש קצר הצלחתם להסביר לי מה שלא בדיוק הבנתי אחרי כמה הרצאות

    השב לתגובה
  7. פיני
    פיני יוני 22 2018, 07:07
    מעניין שלמרות שמדובר בשאלה שיש לה

    תשובה חשבונאית ברורה, כל מומחה ממליץ בכיוון אחר.

    השב לתגובה
    • דורון נחמני
      דורון נחמני יוני 26 2018, 12:52
      הבחינו בין שיקולים כלכליים לבין הימור על מגמת מחירי הדירות

      לפיני: לשאלה של רכישת דירה מול מגורים בשכירות אין תשובה חשבונאית ברורה, אלא לכל היותר הצגת משמעויות – התשובה, כמו בהרבה תחומים בחיים, תינתן רק בדיעבד. האמירה שכל מומחה ממליץ בכיוון אחר אינה תורמת לך לגבש דעה אם לרכוש דירה: היא יוצרת תחושה כאילו אין חשיבה כלכלית מסודרת (ויש!), ולכן קוראת לשיקולים לא-כלכליים וחבל. בכלל כדאי להפנים שמדובר בהשקעה, ולכן לרוב מדובר בהימור על עתיד מחירי הדירות ולא באיזו אמת אוניברסלית שניתן ללמוד ממומחה. מה שכדאי זה רק להבין על מה מהמרים ולהפריד עבין ובדות לבין הימורים. ממש כמו שבוחרים השקעות פיננסיות.

      השב לתגובה
  8. ירון
    ירון אוקטובר 22 2018, 17:00
    משכנתא טובה רק למי שיש כסף

    לא פתרון לתפרנים

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!