JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

כולם רוצים לקנות דירה

למי כדאי ומי יכול לקחת משכנתה

כולם רוצים לקנות דירה pixabay.com
יולי 22
09:30 2018

כדי להסביר למי כדאי לקחת משכנתה ומי יכול לקחת משכנתה לקניית דירה, צריך מעט דברי רקע. התשובה לשתי השאלות הללו תלויה בכמה גורמים: הכנסה של המשפחה, מחיר הדירה שהיא רוצה לקנות, ושער הריבית על ההלוואה. לפי שער הריבית ומספר השנים שעל פניהן נפרסת ההלוואה אפשר לחשב מה יהיה התשלום החודשי שיידרש לפירעון ההלוואה, ולפי נתונים אלו לראות האם המשפחה תוכל לפרוע אותה אם לאו.

לפני יותר ממאה שנים חישב המתמטיקאי שפיצר את התשלום החודשי הנדרש לפירעון הלוואה, בתשלום חודשי קבוע, לפי מספר השנים ובשערי ריבית שונים. לפי "לוח שפיצר" ניתן אם כן לחשב את החזר ההלוואה.

בלוח המצורף להלן אפשר לראות את ההכנסות נטו של משפחות של שכירים בשנת 2015 (הנתונים מן השנתון הסטטיסטי 2017) מסודרות לפי עשירונים. מקובל להניח שמשפחה לא צריכה להוציא על דיור יותר מרבע מן ההכנסה שלה. חישבתי נתון זה לכל עשירון.

לפי לוח שפיצר, על הלוואה של 100,000 שקל ל-20 שנים בריבית של 5%, התשלום החודשי הנדרש הוא 660 שקל; ובריבית של 2.5% – 530 שקל. נוסף על כך הלווים יידרשו לשלם עבור ביטוח ועוד כמה הוצאות. הריבית של 5% מייצגת את הריבית שהייתה בשנת 2006 לפני התייקרות הדירות. והריבית של 2.5% מייצגת את זו שהבנקים דרשו אחרי הורדת הריבית הגדולה בשנים 2009-2007.

כפי שאפשר לחשב מן הנתונים על הכנסות המשפחות, משפחה מהעשירון ה-6, אם הייתה מגבילה את עצמה לא להתחייב על תשלום של יותר מרבע מהכנסתה, או אם הבנק לא היה מסכים להלוות לה יותר מזה, הייתה יכולה בשנת 2006 לקחת הלוואה בסך 620,000 שקל. הלוואה זו הייתה מחייבת אותה לשלם כל חודש בערך 4100 שקל. אם משפחה זו הייתה מוכנה להתחייב לשלם כל חודש 30% מן ההכנסה שלה, היא הייתה יכולה ללוות 750,000 שקל.

נשאלת השאלה איזו דירה אפשר היה לקנות בשנת 2006 בסכומים הנ"ל. גם לפני גל ההתייקרות, בסכומים כאלו אפשר היה לקנות רק דירות קטנות, ישנות, בערים ובשכונות בפריפריה.

אחרי הוזלת הריבית ל-2.5%, אותה משפחה, אם הייתה מוגבלת לתשלום בגובה רבע מהכנסתה, הייתה יכולה ללוות 780,000 שקל, ואם הייתה מוכנה לשלם 30% מהכנסתה, הייתה יכולה ללוות 930,000 שקל.

ההוזלה הזאת של התשלומים החודשיים לפירעון ההלוואות מסבירה מדוע לחלק מהמעמד הבינוני, בעשירונים 7-6, שלא יכלו לקנות דירה לפני שנת 2007, התאפשר כעת ללוות סכום גדול יותר, שאִפשר להם לקנות דירה. משפחות מעשירונים אלו קנו דירות בשנים 2010-2008 ובכך הגדילו את הביקוש לדירות ותרמו לעליית המחירים.

מובן שגם משפחות בעשירונים 10-8 שמצבן היה נוח יותר, יכלו להרשות לעצמן להוציא יותר על דיור, ולקנות דירות מרווחות יותר ויקרות יותר. גם הן קנו דירות בשנים שאחרי 2007.

כמו כן מובן שמצבן של 50% מן המשפחות (בעשירונים 5-1) קשה יותר, והן יכולות להרשות לעצמן להוציא פחות על דיור. למעשה 30% מן המשפחות (בעשירונים 3-1) יכולות להוציא על דיור סכומים מצומצמים. לדעתי, הפתרון הנכון עבורן הוא לגור בשכירות, ולא להיכנס להתחייבויות כדי לפרוע הלוואות. אכן בערך 60% ממשקי הבית בעשירון הראשון גרים בשכירות. תשאלו כיצד ל-40% מהמשפחות מהעשירון הראשון יש דירה בבעלותן? הסברים אפשריים בהסתייגויות שלהלן.

הנתונים בלוח שצירפתי הם רק על משפחות של שכירים ואינם כוללים את הנתונים של העצמאים שאי-השוויון ביניהם גם הוא גדול.

הנתונים מתייחסים לתמונת המצב בשנה אחת. איננו יודעים מה הייתה ההכנסה של המשפחות האלה בשנים הקודמות. מצבן של המשפחות משתנה מזמן לזמן. יש משפחות שבשנת 2015 הכנסתן הייתה נמוכה מאוד (למשל אנשים שפוטרו מעבודתם), אבל יש להם דירות שרכשו בשנים הקודמות.

נתון מעניין ורלוונטי בהקשר הזה הוא ש-50% מבעלי הדירות אינם משלמים תשלומים לפירעון משכנתאות. (הנתון לקוח מסקר הוצאות המשפחה של הלמ"ס) כלומר, הם כנראה קנו את הדירות לפני שנים, ולקחו אז הלוואה, וכבר גמרו לפרוע אותה.

 

 

משקי בית שבראשם שכירים בעשירונים לפי הכנסה נטו לחודש ב-2015 בשקלים

  הכנסה ממוצעת למשק בית בכל עשירון 25% מההכנסה החודשית
עשירון 1 5683 1420
עשירון 2 8603 2151
עשירון 3 11116 2779
עשירון 4 12811 3203
עשירון 5 14964 3741
עשירון 6 16469 4117
עשירון 7 18977 4744
עשירון 8 22116 5529
עשירון 9 26116 6529
עשירון 10 36,860 9215

על המחבר / המחברת

אליהו בורוכוב

אליהו בורוכוב

עורך מדור: שוק ההון. ד"ר לכלכלה. הרצה בעבר באוניברסיטאות. יעץ למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וחברות מסחריות. חיבר ספרים בתחום הנדל"ן.

4 תגובות

  1. ירמיהו אשל
    ירמיהו אשל יולי 22 2018, 13:26
    בפועל כולם לוקחים משכנתא

    בסכומים המירביים
    למשך הזמן המקסימלי
    בלי לחשוב דקה

    השב לתגובה
  2. יגאל חרותי
    יגאל חרותי יולי 22 2018, 19:53
    כבר הסביר כאן שלמה רימון שלא כדאי משכנתא

    בדרך כלל

    השב לתגובה
  3. מנחם אשכול
    מנחם אשכול יולי 26 2018, 21:52
    בכל עשור או יותר מחירי הדירות נופלים

    ואז המשכנתא יכולה להכשיל

    השב לתגובה
  4. י. צ.
    י. צ. יולי 27 2018, 08:55
    לישראלים אין מושג כלכלי מינימאלי

    לא מבינים כמה עולה להיות במינוס בחשבון הבנק, כמה משלמים בסופו של דבר על משכנתא על הריבית וכל יתר התוספות שהבנקים מוסיפים בשקט בשקט.

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!