JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

מהנעשה מעבר לים

המצב בשוק הנדל"ן בכמה מדינות

מהנעשה מעבר לים ד"ר אליהו בורוכוב
ספטמבר 24
09:30 2018

לפני שבועות מספר כתבתי כאן על השינויים בשוק ההון העולמי ועל כך שיהיו להם השלכות גם על שוקי הנדל"ן. קיצרתי והסתפקתי במשפט: "גם מחירי הנדל"ן עלו (בעשור האחרון) והגיעו לרמות גבוהות מאוד, ובכמה מדינות הם שוברים שיאים". במאמר זה אביא נתונים על ההתפתחות בשלוש ערים – שתיים בארצות הברית ואחת בקנדה.

אתחיל בארצות הברית: לפי מחירים שמפרסם Bureau of Census (מחלקה במשרד המסחר האמריקני), מסוף 2007 עד סוף 2017 עלה המחיר החציוני של בית מגורים בארה"ב ב-50.8%, ומסוף 2017 עד יוני 2018 ירד המחיר החציוני ב-12%. אלה נתונים כלליים מאוד המתייחסים למחירי בתים בכל ארה"ב, מצפון לדרום וממזרח למערב, והם מסתירים בוודאי הבדלים גדולים בין מה שקורה באזורים השונים ובערים השונות של ארה"ב.

אעבור לעיר ניו יורק, שהיא אחד משוקי הנדל"ן הלוהטים ביותר בארה"ב. לפי מדד של מחירי בתי מגורים בעיר ניו יורק, שמחושב על פי נתונים של Federal Housing Finance Agency (רשות או תאגיד ממשלתי שמממן משכנתאות לבתי מגורים), המחירים עלו בין שנת 2000 לרבע הראשון של שנת 2007 ב-91%, ירדו עד אמצע 2017 ב- 15% ומאז ועד מחצית שנת 2018 עלו ב-22.5%, והיו גבוהים ב-6% מהמחיר ב-2007.

לפי האתר של Zillow (אתר פרסום ותיווך), בחודש מאי 2012 המחיר החציוני של בית מגורים שנמכר בעיר ניו יורק היה כ-433 אלף דולר. זה היה המחיר הנמוך ביותר בתקופת השפל בעקבות המשבר שהתחיל ב-2007. מאז המחירים הממוצעים בעיר ניו יורק עלו, וביוני 2018 הגיעו ל-671 אלף דולר. לדעת Zillow, המחירים ימשיכו לעלות בשנה הקרובה. פרשני נדל"ן אחרים סבורים שמאז אמצע 2016 מחירי הנדל"ן בניו יורק מדשדשים.

ניו יורק היא עיר גדולה ובין הרבעים השונים יש הבדלים גדולים במחירי הנדל"ן ובהשתנות שלהם. להלן אביא כמה נתונים בנושא. מקורם בשמאי מקרקעין אחר – Jonathan Miller. גם בתוך כל רובע יש הבדלים עצומים בין השכונות.

השינוי במחירים הממוצעים של בתי מגורים בניו יורק ברבעים השונים (Boroughs) באלפי דולרים

אזור שנת 2006 שנת 2016 השינוי
מנהטן 1306 2139 64%
ברוקלין 564 948 68%
קווינס Queens)) 480 574 20%
סטאטן איילנד 448 490 9%

 

ביחס להתפתחויות הצפויות בשנה הקרובה יש לשים לב לסימנים האלה: לפני חודשים מספר דיווחו שמאי המקרקעין Douglas Ellimen כי ברבעון האחרון של 2017 הייתה ירידה של 12% במספר הבתים שנמכרו במנהטן וכי המחיר ירד מתחת ל-2 מיליון דולר. הנתון האחרון שונה מן הנתונים באתר Zillow, שלפיו המחיר החציוני של בית מגורים במנהטן במחצית 2018 היה 1,330 אלפי דולר. אינני יודע מה ההסבר להבדל "הקטן" בין הנתונים של שני המקורות. ייתכן שההבדל בין הנתונים נובע מן ההבדל בין מחיר ממוצע ומחיר חציוני.

כעת אביא נתונים על הנעשה בקצה השני של ארה"ב, בעיר לוס אנג'לס. ביולי 2018 המחיר החציוני של בית מגורים בלוס אנג'לס היה 607.5 אלף דולר, וזאת ירידה של 1.2% מן המחיר ביוני, שהיה 615 אלף דולר. מאז יולי בשנה שעברה (2017) המחירים עלו ב-5.7%.

אבל שמאים ומתווכים (אתר Zillow) מדווחים שתנועת הקונים מתמתנת. מספר הבתים שנמכרו ביולי 2018 היה 6,917 וזאת ירידה בהשוואה ליולי בשנה שעברה – 7,607 בתים. הסבר אפשרי: התשלומים החודשיים על משכנתאות עלו ב-13% לעומת יולי לפני שנה.

ומה קורה בקנדה? מחירי הנדל"ן בקנדה עלו ברציפות מאז ראשית שנות ה-2000. מפולת מחירי הנדל"ן בארה"ב בשנים 2007–2010 לא הדביקה את קנדה, ששמרה על יציבות ועברה את המשבר הכלכלי בשלום (בהשוואה לשכנתה).

המחיר הממוצע של בתי מגורים ב-11 הערים הגדולות בקנדה עלה בשנת 2012 ב-3.1%, ב-2013 ב-3.8%, בשנת 2014 ב-4.95%, בשנת 2015 ב-6.2%, בשנת 2016 ב-12.3% ובשנת 2017 ב-9.1%, ואילו ברבעון האחרון של 2017 ירד ב-1.7%. עליית מחירי הנדל"ן בקנדה הואצה בגלל משקיעים זרים, שביניהם בלטו סינים שקנו בתי מגורים בעיקר בשתי ערים – בוונקובר ובטורונטו.

לפי מדד של מחירי בתי מגורים חדשים שמפרסמת הלשכה לסטטיסטיקה של ממשלת קנדה, מחירי בתי מגורים בטורונטו עלו מאז שנת 2000 פחות או יותר ברציפות עד אוקטובר 2017, בסך הכול ב-107.9%, ואילו מאז אוקטובר 2017 עד יוני 2018 ירדו המחירים ב-1%.

קנדה היא מדינה פדראלית ומחולקת לפרובינציות. הממשלה של הפרובינציה אונטריו, שהעיר טורונטו נמצאת בה, הטילה בשנה שעברה מס של 15% על רוכשים זרים שקונים נדל"ן באונטריו. ייתכן שהירידה במחירי בתי מגורים בטורונטו שנצפתה בשנת 2017 קשורה במס הזה על רוכשים זרים, ייתכן שהיא קשורה לעליית הריבית או לדעיכת הציפיות של המשקיעים.

לפי נתונים אחרים מהאתר Move Smartly, באפריל 2017 המחיר הממוצע של בית מגורים בטורונטו היה 921 אלף דולר קנדי, ותוך ארבעה חודשים המחיר ירד ל-730 אלף דולר קנדי. מאז התאושש המחיר ובאפריל 2018 היה 810 אלף דולר קנדי.

אני מקווה שמשה כחלון איננו חושב שהמחירים בטורונטו יורדים הודות לתכנית "מחיר למשתכן". אגב, לפי פרסום של הכלכלן של משרד האוצר, מאז ראשית 2017 עד מחצית 2018 ירדו מחירי הדירות בתל אביב ב-9%.

שוק הנדל"ן איננו דומה לשוק ניירות הערך. בשוק ניירות הערך בדרך כלל יודעים בסוף היום מה היה מחיר "הסגירה". אבל בשוק הנדל"ן לא יודעים בכל יום מהו המחיר. עסקאות נעשות במחירים שונים והנכסים הנמכרים אינם זהים זה לזה – דירה שנמכרת היום אינה זהה לדירה שנמכרה בשבוע שעבר. יתרה מזאת, איננו יודעים בכל נקודת זמן מהי מגמת המחירים, אם הם עולים או יורדים. למשל בישראל עכשיו שר האוצר כחלון חושב שהמחירים יורדים, הודות למעשיו, אבל אחרים אינם תמימי דעה עמו וחושבים שהמחירים עדיין עולים. המצב דומה גם בניו יורק, בלוס אנג'לס ובטורונטו. ייתכן שרק בעוד שנה או שנתיים נוכל לדעת מה הייתה מגמת המחירים בחודשים האחרונים של שנת 2018.

חס ושלום אל תבינו את הנתונים כעצות או המלצות להשקיע באחת משלוש הערים או בכל עיר אחרת, גם לא בתל אביב. כוונתי היא להזהיר את הקוראים מפני החלטות פזיזות. כפי שכתבתי כאן במרץ 2016, שוקי הנדל"ן בכל מדינה הם מסובכים, החוקים שונים, צריך להקדיש זמן רב כדי ללמוד ולהכיר את השוק בכל עיר כדי לדעת אם כדאי להיכנס אליו.

על המחבר / המחברת

אליהו בורוכוב

אליהו בורוכוב

עורך מדור: שוק ההון. ד"ר לכלכלה. הרצה בעבר באוניברסיטאות. יעץ למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וחברות מסחריות. חיבר ספרים בתחום הנדל"ן.

6 תגובות

  1. אם הבנתי נכון
    אם הבנתי נכון ספטמבר 24 2018, 18:23
    גם אתה מנבא מצב שלילי בקרוב

    לדעתי הכל תלוי בטראמפ. ככל שיעלם מהר יותר כך סימני השאלה יעלמו.אלא שמומחים רבים טוענים ההיפך.

    השב לתגובה
  2. פנחס לוי
    פנחס לוי ספטמבר 24 2018, 18:47
    מחירי הדירות נמצאים בירידה קלה

    מחירי הנדל"ן למגורים לא נמצאים בעליה.הירידה קטנה אבל מגמת העליה נפסקה כבר לפני מספר חודשים.

    השב לתגובה
  3. נעמה סגל
    נעמה סגל ספטמבר 25 2018, 14:33
    ככל שגוברת ההדתה

    וככל שתל אביב מסתמנת כעיר המקלט של החילונים בעלי היכולת כך יעלו בה מחירי הדירות.

    השב לתגובה
  4. יובל מצליח
    יובל מצליח ספטמבר 27 2018, 19:48
    הכול תלוי בטראמפ

    האם מישהו יוריד אותו מכל המאבקים שלו נגד כולם בכל העולם
    אם לא יצליחו כל המחירין של הנדלן ושוק ההון ירדו קשה

    השב לתגובה
  5. נ. ת.
    נ. ת. ספטמבר 28 2018, 12:12
    רעיון נועז

    אם יהיה שלום בקוריאה מחיר הנדל"ן יעלו שם פלאים
    מה דעתכם?

    השב לתגובה
    • אליהו בורוכוב
      אליהו בורוכוב אוקטובר 02 2018, 10:07
      מה אתה יודע על נכסים בקוריאה

      ה אתה יודע על קוריאה? זה הדבר שצריך להיזהר ממנו. מה בדיוק המצב המשפטי שם או בכול מדינה אחרת שאתם חושבים להשקיע שם. האם אוכפים שם זכויות? מה מצב השחיתות? מה זה נכס שם. ועוד הרבה שאלות.

      השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

שדות חובה מסומנים *

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!