JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

דירה להנגיש

האם 90% משכנתא באמת תתניע משבר סאב פריים?

דירה להנגיש צילום: Thugvillage wikimedia.org
אוקטובר 11
09:30 2018

ההצעה להעלות את שיעור המשכנתא המותר לזוגות צעירים ל-90% הקימה עליה מתנגדים. טיעונם העיקרי הוא שמדובר בדחיפה להתאבדות כלכלית, משום שאם יוכלו ילכו כל אותם זוגות צעירים כעכברים אחר צלילי החליל ויקפצו ממצוק המשכנתא הבלתי ניתנת להחזר. זה לא יקרה, ואלו הסיבות.

מבחן יכולת ההחזר: רוכשים שלא יהיו מסוגלים להראות יכולת החזר התואמת לגובה המשכנתא לא יוכלו לקבל אותה. כך שגם אם יהיו כאלו שיסתנוורו מאפשרות הרכישה שנפתחה עבורם עם הורדת סף ההון העצמי הנדרש, אבל הם לא משתכרים מספיק בשביל לעמוד בהחזר החודשי – הם לא יוכלו לקבל משכנתא. לבנקים מצידם לא יהיה אינטרס לאשר הלוואות שכאלו, כיוון שהמדינה ערבה לאותם 15% מימון שבין ה-75% המותרים כיום ל-90% המוצעים, והמדינה היא הראשונה להיפרע. אם זוג כשל בהחזרים המדינה תקבל את שלה, ומי שיתמודד עם ההפסד יהיה הבנק.

לא כך התחיל משבר הסאב פריים. אין להשוות בין הסיבות למשבר להצעה להגדיל את שיעור המשכנתא. המשבר נקרא "סאב פריים" – תת-מובחר – על שם הלווים, אשר היו מלכתחילה לווים עם יכולת פירעון מוטלת בספק. הבועה לא נופחה על ידי זוגות צעירים וחסרי אחריות שקנו דירות מגורים, הבועה נופחה על ידי בנקים למשכנתאות ששיווקו באגרסיביות משכנתאות ללווים ללא הכנסה קבועה או יכולת החזר, בידיעה שאת תיק המשכנתאות ימכרו לבנק השקעות, וזה מצידו יקצץ ויבנה תיק משכנתאות חדש וימכור הלאה. הסיכון של הקונה מבחינתו מגודר בנכס עצמו, כיוון שהשיטה האמריקנית קושרת את הנכס, ואותו בלבד, למשכנתא. איש לא חשב שחדלות פירעון תהיה הבעיה שלו ולכן לא היו חסמים. במבנה הבנקים בישראל זה פשוט לא יכול לקרות. הבנק והלווה יצטרכו להתמודד עם הבעיה. הלווה במידת הצורך ישלים את ההלוואות מהכנסתו ורכושו והבנק יחזיק את ההלוואה עד לפירעונה המלא.

היום מתקיים מצב אבסורדי – זוג צעיר שבילה את שנות בגרותו הראשונות בהשקעה לעתיד, למד מקצוע או תואר ובשנות השלושים לחייו הגיע לסף השתכרות מכובד של חמישה עשר אלף שקלים ויותר, לא יוכל לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב ללא עזרה. גם אם נניח שהזוג יחסוך 5,000 שקל כל חודש, יעברו חמש שנים ויותר עד שיוכל להעמיד הון עצמי לקניית דירה במיליון שקלים, אם יישארו כאלו לאחר תקופה זו. למה אבסורד? כי זוג שמוציא עשרת אלפים שקלים בחודש, כולל הוצאות שכירות, ומרוויח חמישה עשר אלף שקלים, מסוגל להחזיר משכנתא של 5,000 שקלים בחודש ועוד לחסוך את מה שהוא משלם היום כשכירות.

אם תעבור ההצעה יעלה הביקוש. אך ההצעה מתייחסת לזוגות צעירים חסרי דירה, הם בין כה וכה מעוניינים לרכוש, השינוי יהיה שחלקם גם יצליחו. כיוון שיותר זוגות יצליחו לקנות דירה ייתכן שתהיה עליית מחיר, וזו בעיה שתיפתר רק באמצעות הגדלת ההיצע. הגידול המדולדל בהיצע לבטח אינו יכול לשמש כלי ניגוח לעומת הנגשת דיור לזוגות המסוגלים לקנות דירה.

נקודה למחשבה: עד סוף 2012, משכנתא של 90% הייתה דבר שבשגרה. השינוי נעשה כדי לשמור על יציבות הבנקים, לא על הזוגות הקונים. ואף על פי שהדורות הקודמים יכלו לקנות דירות עם הון עצמי של 10%, משקי בית לא קרסו בהמוניהם. האם הם בגילם היו חכמים יותר מהזוגות היום?

 

על המחבר / המחברת

Avatar

שחף מזין

כלכלן ומומחה למימון.

8 תגובות

  1. סער טירן
    סער טירן אוקטובר 11 2018, 13:09
    הויכוח בין משכנתא לשכירות לא פשוט

    ראה מאמרים חכמים לכאן ולכאן שהתפרסמו באתר הזה
    וכל פעם בא מישהו ומשכנע ההיפך ממה שאמר הקודם
    איך מקבלים בסוף החלטה

    השב לתגובה
  2. יצחק דגני
    יצחק דגני אוקטובר 11 2018, 13:25
    שחף מזין היקר

    תודה על המאמר הענייני והמצוין שכתבת לעיל. מסכים עם כל מילה שנכתבה בו.
    עם זאת אני מבקש להזכיר לכולנו שמחירי הדירות נמצאים בשלמותם בידי הממשלה. בממוצע שליש ממחיר הדידה הוא עלות הקרקע. בישראל 95% מהקרקעות הן בבעלות המדינה. עוד כחמישית ממחיר הדירה הוא המע"מ. על כך יש להוסיף מסים שונים על התשומות והעבודה, תשלומי אגרות ורישיונות שונים לרשות המוניציפלית ועוד. נמצא אפוא שבערך כשני שליש ממחיר הדירה הם תשלומים למיניהם לרשויות שלא מבצעות שום עבודה.
    עלות הבניה ורווחי הקבלנים בסה"כ נכללים בערך בשליש ממחיר הדירה. צא וראה אפוא מדוע הדירות בישראל יקרות.

    השב לתגובה
  3. עמרם
    עמרם אוקטובר 12 2018, 10:31
    ההדלה משמעותית של אחוז המשכנתא

    מערך הדירה והארכת שנות ההלוואה יפתרו בעיית הדיור להרבה זוגות צעירים וילדיהם

    השב לתגובה
  4. vivi
    vivi אוקטובר 12 2018, 13:29
    גם אני בעד התכנית

    הפלוסים גדולים מהמינוסים

    השב לתגובה
  5. אפרת דדון
    אפרת דדון אוקטובר 13 2018, 13:15
    תמיד מציגים רק שתי אופציות

    להתמודדות עם בעיית הדיור של זוגות צעירים
    ומה עם שכירות מסובסדת ע"י המדינה (או בסידור דומה) שמבטיח דיור הולם ואפשרי מבחינה כלכלית כפי שיש בארצות שבאמת דואגות לזוגות צעירים

    השב לתגובה
  6. משה בן נתן
    משה בן נתן אוקטובר 14 2018, 12:26
    משכנתא לא פותרת את הבעיה

    איך מממנים עלויות כאלה אדירות עם הככנסות כאלה? צריך פתרון לאלה שאין להם הורים עשירים או שלא עשו אקזיט

    השב לתגובה
  7. אליהו בורוכוב
    אליהו בורוכוב אוקטובר 14 2018, 19:23
    משכנתא 90% זאת מלכודת

    משכנתא 90% יכולה להיות מלכודת מסוכנת לאנשים שהכי פחות יכולים לצאת בשלום ממלכודת כזאת.
    אלה שיש להם הון עצמי רק 10% ממחיר הדירה שהם רוצים לקנות, אלה האנשים שההכנסות שלהם הן נמוכות.אם מחירי הדירות יירדו ב- 10% (ושר האוצר מדבר על הורדת מחירי הדירות ב- 20% ) והדבר הזה יכול לקרות בגלל כול מיני סיבות, למשל בגלל עליית הריבית והירידות של מחירי אגרות החוב, במקרה הזה ההון העצמי שלהם (10% ) יימחק, והם יישארו עם חוב של 100% ממחיר הדירה. אני מציע לכם לקרוא מה שכתבתי כאן ב- 22/7 למי לא כדאי לקחת משכנתא ולקנות דירה, ולעומת זאת כדאי לו לגור בשכירות, בכותרת :"כולם רוצים לקנות דירה".
    וגם מה שכתבתי כאן ב 28/8 על עליית הריבית והשינויים בשוק ההון, בכותרת: "מה קורה בשוק ההון".

    השב לתגובה
  8. ורד פורת
    ורד פורת אוקטובר 15 2018, 11:23
    מאמר חשוב

    נקווה שהאנשים הקובעים יקראו אותו.

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!