JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

מהו תפקיד הממשלה בתחום הדיור?

הגיע הזמן להנהיג משכנתא בשיעור מימון גבוה

מהו תפקיד הממשלה בתחום הדיור? pixabay.com
יוני 03
09:30 2019

מאז 2013 אנו מתבשרים על יוזמות פוליטיות להפעלת הלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה של 90%. כל אזכור של היוזמה מעורר התנגדות בשם היגיון כלכלי אובייקטיבי כביכול, כאילו מדובר בהצעה בלתי סבירה. לא כך היא.

הבנקים נמנעו מלהגיע לשיעורי מימון גבוהים והצליחו להחדיר בציבור תחושה שמדובר בשיעור מימון בלתי סביר. את הלווים שביקשו הלוואה בשיעור מימון גבוה הפנו הבנקים לחברת EMI – חברה פרטית לביטוח משכנתאות שפעלה בזמנו בישראל – כדי להשיג את הסכמתה לביטוח כתנאי להעמדת הלוואה. אפשרות זו בוטלה בשנת 2012, כאשר בנק ישראל הגביל את שיעורי המימון של הלוואות המשכנתא. הגבלה זו – עד 75% מימון לרוכשי דירה ראשונה – עדיין בתוקף (למעט לגבי דירות הנרכשות במסגרת התכנית "מחיר למשתכן").

כדאי להבין מדוע בכלל דרוש ללווים מימון בשיעור גבוה. בעשור האחרון התחולל בארץ תהליך בולט של עליית מחירי דירות ובמהלכו הוכפל מחיר הדירות בממוצע. התפרצות מתמשכת כזו יכולה לנבוע משלוש סיבות: שינויים אוטונומיים בצורכי הדיור של האוכלוסייה בגלל הגירה, שינויים דמוגרפיים וכו'; שינויים בצד ההיצע – מחסור בקרקעות לבנייה או האטה אוטונומית של קצב התחלות הבנייה; ירידת שיעור הריבית, שמגדילה את הביקוש להשקעה בדיור. בישראל השפיעה בעיקר הסיבה השלישית – ירידת הריבית על רקע המשבר הפיננסי העולמי. לא חל כל שינוי דמוגרפי שיסביר את הגידול בביקוש וקצב התחלות הבנייה של דירות דווקא התגבר במהלך העשור האחרון. ירידת הריבית הוזילה את עלות המשכנתאות, וגם הסיטה חלק מהחיסכון הפרטי מאפיקי השקעה פיננסיים להשקעה בדיור. כך התפתחה בועת נדל"ן.

לא כל משקי הבית הצליחו להתמודד עם התהליך – חלק מהצעירים נאלצו לוותר על רכישת דירה מכיוון שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים. מה שכונה בתקשורת – שלא בצדק – "משבר הדיור" הוא למעשה תהליך עליית מחירים המונע על ידי ביקוש ספקולטיבי, כלומר משקיעים הרוכשים דירות נוספות למטרות השקעה. הריבית הנמוכה ובועת הנדל"ן גרמו בעשור האחרון להצטברות של עשרות אלפי דירות אצל משקיעים – לפי נתונים שפרסם משרד האוצר עולה שליותר מ-10% ממשקי הבית בישראל יש לפחות שתי דירות בבעלותם, כך שמדובר באחזקה של למעלה מרבע מיליון דירות נוספות. מנגד, משקי בית חסרי דיור נדחקים אל מחוץ לשוק, ועשרות אלפי משפחות נאלצות להתגורר בשכירות או אצל ההורים.

כאן כדאי לברר מהו תפקיד הממשלה בתחום הדיור. במשק חופשי ומתפקד אין זה תפקידה של הממשלה ליצור פתרונות דיור. פתרון ממשלתי הוא לרוב יקר, מסורבל, מועד לשחיתות ובעיקר מיותר, כי השוק הפרטי יכול לדאוג לפתרונות בכוחות עצמו. תפקיד הממשלה איננו להחליף את השוק הפרטי אלא להבטיח את פעולתו התקינה: לאפשר לשוק הפרטי לפעול ביעילות ובהוגנות באמצעות הגדרה נכונה של חוקי המשחק – תכנון אורבני, רישוי, רגולציה, ניהול מקרו-כלכלי שישמור על יציבות משקית והבטחת איתנותה של המערכת הפיננסית. עליה להתערב רק בשאלות הנוגעות לצדק חלוקתי, כלומר מיסוי, סיוע לקבוצות מוחלשות להגיע גם הן לדיור בבעלות ויצירת פתרון דיור חלופי לחסרי יכולת.

כיום הממשלה אינה ממלאת את תפקידה זה. הבנקים פועלים, כצפוי, משיקוליהם שלהם ומעדיפים להעמיד אשראי ללווים מבוססים כלכלית, וגובים פרמיית סיכון (ריבית) מוגדלת מלווים שנתפסים כבעלי פרופיל סיכון גבוה יותר. התוצאה היא אפליית ריבית כנגד חסרי דיור, צעירים, עולים חדשים וכו'. זה לא היה המצב ששרר בישראל בעבר. כל הזכאים לסיוע ממשלתי שילמו אותו שיעור ריבית. כך גם בארצות הברית כיום עם כל הלווים העומדים בתכניות הסיוע הפדרליות. זהו כנראה הרקע לירידה בשנים האחרונות של שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם.

חשוב להבין כי בנק יהסס להעמיד לרוכש דירה הלוואה ששיעור המימון שלה הוא 90%, בגלל החשש שבמקרה של חדלות פירעון הוא יתקשה לגבות את החוב באמצעות מכירת הדירה ("מימוש"). לכן נחוצה כאן התערבות ממשלתית: ערבות מדינה, אפילו לחלק מההלוואה, תצמצם את חשיפת הבנק לסיכון אשראי.

לכאורה, יוזמה כזו מתנגשת עם ההגבלה הקיימת של המפקח על הבנקים. אלא שאין כאן בעיה אמיתית, שכן מטרת המפקח היא להגן על הבנקים מפני אפשרות של קריסת מחירי דירות (התפוצצות הבועה), ואם הממשלה תערוב לבנקים לגבי חלק מההלוואה לפחות – ממילא סיכון האשראי איננו חל על הבנקים.

ומכאן לכמה שאלות לגבי סוברניות הלווים. אחת הטענות שמעלים המתנגדים להצעה היא שמשקי בית חלשים ייחשפו לסיכון מוגזם, גם בגלל שיעור המינוף הגבוה – הם ירכשו דירות בסכום העולה עד פי עשרה על הונם העצמי – אבל בעיקר על רקע האפשרות שתהליך עליית מחירי הדירות כבר מיצה את עצמו וגובר החשש מפני ירידה של מחירי הדירות.

אין תשובה ניצחת לטענה זו. כל ניסיון לסייע למעוטי הון עצמי לרכוש דירה כרוך בהעמדת אשראי עם מינוף פיננסי גבוה. זוהי הרי מהותו של הסיוע. גם שאלת העיתוי אינה תורמת לעניין: מנין לנו שמחירי הדירות בישראל לא יעלו גם בשנים הקרובות? מהו עיתוי "נכון"? ובכלל, מי שמנו לקבוע עבור אחרים את העיתוי הנכון לרכוש דירה? אם באמת נרצה לגדר את חשיפתם של הלווים לסיכון – יש פתרונות ידועים: ניתן להצמיד את ההלוואות למדד מחירי הדיור כדי למנוע מצב של פוזיציה גדולה מדי על מחירי הדיור ואנו יכולים להנהיג הלוואות "נון-ריקורס" כדי להבטיח את הלווים מפני מפולת של מחירי דירות.

אם מה שמטריד אותנו הוא יכולתם של הלווים לעמוד בנטל תשלומי המשכנתא – גם כאן יש פתרונות ידועים: להעניק ללווים תקופת "גרייס" לגבי חלק החוב שבערבות המדינה, לסבסד את שיעור הריבית על המשכנתא וכו'. מעבר לכך, סביר להגביל את ההלוואות לרכישת דירות שערכן איננו עולה על רף שייקבע, שהרי מטרתו של סיוע ממשלתי אינה לממן רכישת דירות יקרות אלא דירות ממוצעות וזולות מהממוצע.

על המחבר / המחברת

Avatar

דורון נחמני

כלכלן ויועץ פיננסי, מרצה אקדמי בנושא מימון נדל"ן ובעל הבלוג "עולם המשכנתאות".

11 תגובות

  1. צעיר
    צעיר יוני 03 2019, 12:02
    לא יתכן מצב שכולם עובדים כל החיים

    רק כדי לשלם משכנתא. בארצות נורמחיות השכר מאפשר שכירת דירה טובה בעלות שהיא חלק סביר מהמשכורת ולא רוב המשכורת. הצעירים צריכים לבחור ממשלה שיכולה לעשות זאת.

    השב לתגובה
    • דורון נחמני
      דורון נחמני יוני 04 2019, 16:28
      למי דרוש סיוע?

      האפשרות לשכור דירה קיימת גם בישראל, אם כי רוב הדירות להשכרה (קרוב לרבע מכלל הדירות בישראל) הן פרטיות. השכירות בישראל אינה גבוהה: היא עומדת על דמי שכירות שנתיים של 2-4% מערך הדירה. לכן השאלה היא למה אתה מתכוון: שהממשלה תבנה דירות להשכרה מסובסדת לכלל האוכלוסייה? לא אפשרי. אפשר למקד את הסיוע לשכבת אוכלוסייה מוחלשת. זו בהחלט מטרה חברתית נאותה, אבל נראה לי שאתה מצפה למשהו אחר.

      השב לתגובה
  2. יצחק דגני
    יצחק דגני יוני 03 2019, 22:09
    למר דורון נחמני

    תודה על מאמר שמעלה נושא חשוב.
    מחירי הדירות גבוהים אך ורק בגלל פעילות הממשלה. האוצר גובה מיליארדי שקלים מקוני הדירות. קשה לאוצר לוותר על כסף זה. צריך הרבה כסף כדי לחלק לפרזיטים. לא צריך לפרט בעניין זה – הכל ידוע וברור.
    אתה יודע שרק בשני סעיפים – מע"מ ומחיר הקרקע העלות המוטלת על כל דירה היא לפחות 50% ממחירה.
    יש לבטל מע"מ על דירה ראשונה לזוג צעיר – על פי קריטריונים סוציאליים וגם לזכות את הקבלן במחיר הקרקע לאותה דירה כדי שיזכה את הזוג הצעיר.
    אפשר בקלות לארגן זאת מהצד האדמיניסטרטיבי. מדינת ישראל ידעה לעשות דברים יותר מסובכים.
    רק כך יהיה אפשר לפתור את מצוקת הדיור לצעירים.
    זה לא יוריד את מחירי הדירות בכללי ולא יסכן את יציבות שוק המשכנתאות.

    השב לתגובה
    • דורון נחמני
      דורון נחמני יוני 04 2019, 16:41
      חלוקת קרקעות וויתור על מיסוי אינם הדרך

      תודה על ההתייחסות. אם תתייחס לממשלה כאל ועד בית (זה הרי לא כסף שלה), השאלה היא אם הגיוני לחלק את הקרקעות בחינם לכלל האזרחים. יש תפיסת עולם כזו, ואני לא בטוח שאתה מחזיק בה. בוא נלך עוד צעד: נלאים את כל הדירות בישראל, ואז המדינה תשכיר אותן לאזרחים לפי קריטריונים כלשהם. תבוטל הבעלות הפרטית על דירות, מלאי הדיור יושכר ע"י המדינה לתושבים, והעולם יהיה צודק יותר ועם בשורה חברתית מעודדת של שיוויון הזדמנויות. העולם יהיה טוב יותר? כנראה שלא – תתעוררנה בעיות חדשות של חלוקה. לכן אין לדעתי 'חצי מהלך' כמו ויתור על מיסים שישפר את מצב כולם: זו פשוט העברת רכוש מכלל הציבור לאלו שיוגדרו כזכאים לקבל. אני ניסיתי רק לתקן פגם יחיד, ייחודי לישראל: העובדה ששוק האשראי אינו מאפשר לצעירים לרכוש דירה ראשונה עם הון עצמי קטן (כאן: 10% ממחיר הדירה). זה עוול שניתן לתקן בקלות.

      השב לתגובה
      • יצחק דגני
        יצחק דגני יוני 05 2019, 02:43
        למר דורון נחמני

        כנראה לא הסברתי עצמי היטב. אנא קרא שוב את תגובתי הקודמת. כוונתי היא שהממשלה תוותר על מע"מ ותקצה קרקע רק לצעירים, על פי קריטריונים סוציאליים קשוחים, ורק לדירה ראשונה.
        הצעתך אמנם ברורה למדי. אבל מי שיזדקק למשכנתא של 90% לא יקבל אותה בשל הפרופיל הבנקאי הנמוך שלו. אם חברה רוצה לסייע לצעיריה – אז כן. אם אתה קורא לסיוע לצעירים נזקקים "חלוקת רכוש הציבור" – שיהיה כך. זו המשמעות של אחריות חברתית ולא קומוניזם חזירי כפי שתיארת אותו.

        השב לתגובה
        • דורון נחמני
          דורון נחמני יוני 05 2019, 16:12
          תמיכה - נכון; אבל פטור ממס אינו מכשיר טוב

          אין בינינו מחלוקת על כך שצריך לסייע לחסרי-דיור להגיע לדירה ראשונה. הנקיטה דווקא בוויתור על מיסים במקום על תמיכה מפורשת נראית לי בעייתית: היא אינה שקופה לציבור, והיא תגרור דרישה מצד סקטורים נוספים לפטור גם אותם ממיסים (חרדים, תיירים, ניצולי שואה, נכים, מובטלים, משפחות חללי צה"ל). השיטה לתמוך היא להציג לאור היום, בתקציב: רוצה לסייע לחסרי-דיור לרכוש דירה ראשונה? תן להם מענק, תן להם סובסידיה, שהכל יהיה על השולחן. פטורים ממס זה חור בגדר, ואתה לא תשלוט בהטבות. לכן השאלה מה גודל המס בעיסקת דיור אינה צריכה להוביל לפטור מתשלום מס

          השב לתגובה
  3. מפוכח
    מפוכח יוני 04 2019, 12:36
    מחירי הדירות יעלו כל הזמן

    הממשלה לא תשקיע בצעירים. היא הבינה שהם פראיירים. את הכספים הם ישקיעו במי שאינם פראיירים. הדתיים למיניהם למשל.

    השב לתגובה
    • נפתלי הרצמן
      נפתלי הרצמן יוני 04 2019, 20:37
      צודק. יש הרבה דרכים לפתרון

      השאלה איזה עדיפות נותנת הממשלה לסוגיה זאת. ובמקרה שלנו לא נותנים עדיפות.

      השב לתגובה
    • דורון נחמני
      דורון נחמני יוני 05 2019, 10:49
      יש לך כוח להשפיע - נצל אותו

      הממשלה איננה יישות בעלת רצון משלה – זו דמוקרטיה, והפוליטיקאים פועלים כדי למקסם את הפופולריות שלהם. זה יוצר לנו פתח: אנחנו יכולים להוביל אותם לפתרונות שרצויים לנו. לכן, במקום להתלונן על סדרי העדיפות של הממשלה – כולנו יכולים להביע דעה, להיות מעורבים, לכתוב, להגיב, להפגין ולגרום לכך שהטיפול בצעירים כן יהיה בראש מעייניה של הממשלה

      השב לתגובה
  4. סטודנט
    סטודנט יוני 05 2019, 15:59
    התפקיד של הממשלה שהדיור לצעירים

    יהיה במחיר סביר
    את הדרך לכך עליהם לבחור
    אסור שיברחו מאחריותם

    השב לתגובה
  5. ארז בן שמעון
    ארז בן שמעון יוני 06 2019, 12:55
    העם בוחר את הממשלה

    הממשלה מחליטה על סדרי העדיפויות והכל מושלם. מה הטענות? הממשלה עובדת בשבילכם.

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!