JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

דירות הן לא תפוחי אדמה

הגיע הזמן להפסיק את תכנית מחיר למשתכן (1)

דירות הן לא תפוחי אדמה ד"ר אליהו בורוכוב
אוקטובר 18
09:30 2019

הכישלון של תכנית "מחיר למשתכן" ושל המדיניות של משה כחלון בכללותה, שמטרתה הייתה להוריד את מחירי הדירות ב-20%, ברור לעין. על התכנית הזאת כבר בזבזו כנראה 6–7 מיליארד שקל, שהיו יכולים להביא תועלת גדולה בתקציבים אחרים, כמו תקציב הבריאות, תקציב פיתוח הרכבת ועוד. ובכל זאת עדיין יש הרבה אנשים, ובכללם היועצים הכלכליים באוצר ובמשרד השיכון, שלא הפנימו את ההבדל בין דירות ובין תפוחי אדמה. אם המחיר של תפוחי אדמה עולה יש להם פתרון – "לפתוח את מחסומי היבוא" ולהציף את השוק בתפוחי אדמה מיובאים, והמחירים ירדו. אבל בשוק הדירות זה לא עובד.

מבצעי מחיר למשתכן קיימים כבר שנים. שנים שבהן הותמ"ל והקומיסרים שמינה כחלון כראשי ועדות התכנון וועדות הערר אישרו כחותמת גומי כל תכנית מרושלת שהוגשה להם, אישרו תכניות לעשרות אלפי דירות מבלי שנבדקו כראוי, ועל פיהן עלולות להיבנות שכונות בלי תשתיות מינימליות לתחבורה ומבלי שהוקצו בהן שטחי ציבור נאותים לגני ילדים, בתי ספר וכיו"ב. לאחר כל זאת הגיע הזמן להבין שהתייקרות הדירות איננה תוצאה של מחסור כמותי, אלא של הורדת הריבית הגדולה בשנים 2007–2008.

כדי להבין את מה שקורה בענף הבנייה למגורים צריך קודם כול להכיר היטב את הנתונים וללמוד אותם, ושנית להבין מה הנתונים אומרים. על פי הנתונים, קצב עליית מחירי הדירות הממוצעים בכל הארץ הואט מאוד בשנים האחרונות. העליות התלולות של השנים 2008–2010 – 51% במצטבר – כבר מזמן מאחורינו. בשנת 2018 – מדצמבר 2017 עד דצמבר 2018 – המחיר הממוצע ירד (ראו בלוח 1). עליות מחירים של בין 1% ו-4% אינן מצדיקות את ההיסטריה ואת האמצעים הדרקוניים שמפעיל "מטה הדיור" שהקים כחלון.

 

לוח 1: מדד מחירי דירות, ממוצע ארצי – דירות חדשות ויד שנייה

דצמבר של כל שנה (המקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

שנה מדד מחירי דירות
2003 181.2
2004 178.8
2005 186.7
2006 178.6
2007 184.3
2008 203.8
2009 244.3
2010 278.7
2011 295.5
2012 315.0
2013 338.1
2014 352.5
2015 380.4
2016 402.8
2017 407.8
2018 405.5
יולי 2019 413.4

להזכירכם, משה כחלון נכנס למשרד האוצר במחצית 2015, ובשנה זו עלו מחירי הדירות ב-5.5% וקצב ההתייקרות היה כבר בירידה.

יש עוד סימנים להתייצבות המחירים ואף לירידות קטנות. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחשבת גם את מחירי דירות בחלוקה לפי שישה מחוזות. בלוח 2 תמצאו נתונים על המחירים במחוז ירושלים, כולל בית שמש, והשתנותם במשך השנה האחרונה.

לוח 2: מחירי דירות במחוז ירושלים (המקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

גודל הדירה

(חדרים)

רבעון 3 2018

(באלפי שקלים)

רבעון 2 2019

(באלפי שקלים)

2.5–3 1,517.4 1,448.0
3.5–4 2,021.0 1,958.0
4.5–5 2,416.0 2,163.0

הנתונים רומזים על כך שבשנה האחרונה הייתה חולשה בשוק הדירות בירושלים. אינני יודע מה קרה למחיר הממוצע של דירות במחוז ירושלים מאז סוף הרבעון השני של השנה (סוף חודש יוני). אחד המאפיינים של שוק הדירות הוא התנודות הרבות. מחודש לחודש המחירים עולים ויורדים. רק אחרי שנה-שנתיים אפשר לדעת מהי מגמת המחירים לטווח ארוך.

כמו כן אין מחסור בדירות למגורים. כשבודקים את מספר הדירות ביישובים העירוניים במדינה ואת מספר משקי הבית, מתברר שאין מחסור. בסוף 2016 היו בכל הערים והיישובים העירוניים, שהם עיריות או מועצות מקומיות, 2,339 אלפי משקי בית, והיו בהם 2,332 אלפי דירות למגורים. כלומר אם היה מחסור גודלו 7,000 דירות בלבד. גם זה לא מצדיק את ההיסטריה שבה מתנהלת מדיניות הבנייה של שר האוצר משה כחלון. מאז 2016 הושלמה בנייתן של עוד 98.8 אלף דירות למגורים. עוד כ-120,000 דירות נמצאות השנה בשלבים שונים של בנייה.

אני מעריך שלא רק שאין מחסור בדירות, אלא שכבר ניבנו דירות מיותרות. עדויות לכך מגיעות מן החולשה בביקוש לדירות בערים אחדות. מתוך הדירות שהוצעו לזכאי מחיר למשתכן, כ-4,400 דירות נשארו בידי הקבלנים, ואיש מבין עשרות אלפי הזכאים איננו רוצה בהן. הדירות האלה נמצאות בערים קריית ביאליק, קריית מוצקין, כרמיאל, עכו, דימונה וחריש.

כמו כן בידי הקבלנים עוד 900 דירות שהם לא הצליחו למכור במשך שנתיים. עכשיו משרד השיכון מרשה לקבלנים להשכיר את הדירות האלה ומאפשר להם לזכות בהטבות על פי החוק לעידוד השקעות הון (שהן הטבות משמעותיות ובתוכן חיוב במס הכנסה בשיעור 11% בלבד). נתונים נוספים והסברים לכך שאין מחסור בדירות יש במאמר "משבר הדיור והנזק למערכת התכנון" שפרסמתי בכתב העת "תכנון", כרך 15 חוברת 2 2018.

הדבר השני הדרוש כדי להבין את הבעיות בענף הבנייה למגורים הוא ההבנה שמדובר בבעיות מאקרו שמושפעות ממדיניות הממשלה בתחומים רבים. אמנה שלוש מהן:

  1. הבנייה למגורים מושפעת מרמת הריבית במשק, וזאת מושפעת מן המדיניות המוניטרית וממדיניות שער החליפין. התייקרות הדירות בשנת 2008 היא תוצאה של גידול מהיר בביקוש עקב ירידת הריבית, ולא של בעיה בתחום ההיצע.
  2. מחירי הדירות מושפעים מחלוקת ההכנסה במשק, כלומר מן הפערים הגדולים בהכנסה בין העשירון העליון והעשירונים התחתונים. כאשר יש במדינה יותר מ-250,000 משפחות שהכנסתן נטו היא יותר מ-40,000 שקל לחודש, הן יכולות בלי להניד עפעף לשלם עבור דירה 3 וגם 4 מיליון שקל, ולגור בכל מקום שירצו. לעומת זאת, יש 500,000 משפחות שהכנסתן החודשית היא פחות מ-8,000 שקל לחודש. רובן גרות בשכירות ואינן יכולות להרשות לעצמן לשלם בעד שכירות יותר מ-2,000 שקלים. שום בנק לא ייתן להן הלוואה. הן נאלצות לגור במקומות שבהם יש דיור זול. חלוקת ההכנסה איננה גזרה משמים. היא תוצאה של מדיניות הממשלה במספר תחומים: קביעת שכר מינימום, העסקת עובדי קבלן, שיעורי מס הכנסה ועוד.
  3. הבנייה למגורים קשורה באופן הדוק בפיתוח תשתית התחבורה. אין זו בעיה של "בירוקרטיה". יש כאן חוסר ההבנה של הממשלה – פיתוח תשתית התחבורה, ובמיוחד פיתוח הרכבת, קריטי לבנייה למגורים, ויש לו השפעה רבה על מחירי הדירות. אנו סובלים עכשיו ממחדלים בפיתוח הרכבת שנמשכו שנים רבות. הרכבת "המהירה" לירושלים, שהוחלט עליה עוד כשאריאל שרון ז"ל היה ראש הממשלה ושאול מופז היה שר התחבורה, עדיין מקרטעת.

אסביר את נושא השפעת פיתוח הרכבת על מחירי הדירות בעזרת מספר דוגמאות. אם היו יותר רכבות ביום בין רחובות לתל אביב, והצפיפות ברכבת הייתה סבירה יותר, ואם הרכבות היו מגיעות למרכז תל אביב במהירות, היה פוחת פער המחירים בין רחובות, נס ציונה והסביבה לרמת גן וגבעתיים. אילו הייתה תחנת הרכבת של ראש העין ממוקמת בתוך ראש העין ולא בצד השני של כביש 6, או אם משרד התחבורה היה דואג לכך שיהיה קשר אוטובוסים יעיל ומהיר משכונות המגורים של ראש העין לתחנת הרכבת, היה מצטמצם פער המחירים בין דירות בראש העין לדירות דומות ברמת גן ובגבעתיים. אילו הייתה קיימת כבר עכשיו מסילת ברזל לחריש, ואפשר היה לנסוע בחצי שעה מחריש לתחנת סבידור, האטרקטיביות של מגורים בחריש הייתה משתפרת מאוד. מחירי הדירות בחריש היו עולים מעט, ולעומת זאת לחצי הביקוש לדירות בתל אביב, ברמת גן ובגבעתיים היו פוחתים.

אם חלק מהמיליארדים שהושקעו בתכנית מחיר למשתכן היו מושקעים בקניית עוד קטרים וקרונות ובפיתוח תשתיות הרכבת, המצב היום בשוק הדירות היה טוב יותר.

תקנו אותי אם אני טועה.

על המחבר / המחברת

אליהו בורוכוב

אליהו בורוכוב

עורך מדור: שוק ההון. ד"ר לכלכלה. הרצה בעבר באוניברסיטאות. יעץ למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וחברות מסחריות. חיבר ספרים בתחום הנדל"ן.

11 תגובות

  1. יפעת צ.
    יפעת צ. אוקטובר 18 2019, 13:00
    פרויקט מחיר למשתכן פרועקט נפל

    של כחלון שיזכר לו לנצח ככשלון בלתי נסלח.

    השב לתגובה
  2. מהרעים
    מהרעים אוקטובר 18 2019, 13:33
    מי זה כחלון?

    היה פעם מישהו כזה?

    השב לתגובה
    • טדי
      טדי אוקטובר 23 2019, 11:54
      מחיר למשתכן לא באמת עולה כסף. נהפוך הוא.

      הגיע הזמן להפסיק עם הספין השקרי של ״״עלות מחיר למשתכן״.
      הרי הממשלה לא באמת מוציאה כסף מהכיס. במקרה הכי קיצוני, המדינה מוותרת על הכנסה אופציונלית.
      אבל נשאל שאלה אמיתית. האם המדינה באמת מוותרת? כלומר.. האם איזה שהוא קבלן היה מציע במכרז לרכוש את הקרקע לפי מחיר הדירה בשוק? ברור שלא, כי אם אין רווח על הקרקע, אף קבלן לא יציע לרכוש אותה במחיר עך כך גבוה.
      אז כמה באמת שווה הקרקע?
      נתחיל בהכנסות המדינה על מכירת קרקעות.
      אלה דווקא גדלו ויותר מאשר הוכפלו בשנות מחיר למשתכן.
      בשנים 2017, 2018, המדינה קיבלה תקבולים של 12 ו 14 מיליארד בהתאמה, לעומת הכנסות של 6-8 מיליארד במכרזים הפתוחים בשנים שלפני מחיר למשתכן.
      מעשית, תקבולי המדינה גדלו בשנתיים ב 12 מיליארד בזכות מחיר למשתכן מאשר בשנתיים שלפני, ומספר הקרקעות אמנם גדל, אבל לא בחדות כזאת.

      מה שבטוח זה שמחיר למשתכן לא עולה אגורה למדינה.
      נהפוך הוא

      השב לתגובה
      • אליהו בורוכוב
        אליהו בורוכוב אוקטובר 24 2019, 17:04
        המספרים לא מובנים

        אני לא יודע מאיפה המספרים האלה. לפי הדוח של רשות מקרקעי ישראל לשנת 2017 סך ההכנסות מקרקעות היה 17 מיליארד מזה המדינה קיבלה 2.8 מיליארד ורשות הפיתוח (המדינה בכובע אחר) 1.8 מיליארד. באותה שנה גדל שיווק קרקע ב-31% אז אין פלא שההכנסות גדלו. אבל זה לא דומה למספרים שטדי כתב.

        השב לתגובה
  3. מנשה ח.
    מנשה ח. אוקטובר 18 2019, 18:13
    היוקר נובע בעיקר בשל העובדה שבישראל

    אנשים ממש חייבים שתהיה להם בעלות על דירה ולא לגור בשכירות. וגם הממשלה שלא נותנת דיור זול בשכיררות לזוגות צעירים

    השב לתגובה
  4. בלהה נ.
    בלהה נ. אוקטובר 19 2019, 12:33
    כשאני חושבת לפי מה יחלקו את תפקיד שר

    האוצר ואת תפקיד שר השיכון אני חוששת שהקטסטרופה תימשך.

    השב לתגובה
  5. מיקי
    מיקי אוקטובר 20 2019, 11:20
    כעת במוקדם או במאוחר

    תקום ממשלה חדשה. צריך להתחיל להעמיד מולה יותר ויותר דרישות לבטל את התכנית הלא טובה של מחיר למשתכן. רק כך יש סיכוי שהפרשה תסתיים.

    השב לתגובה
  6. ע.
    ע. אוקטובר 20 2019, 19:36
    אני אוהב את האמירות הברורות והחדות

    תוך המנעות מהתנשאות והתלהמות

    השב לתגובה
  7. ישעיהו פתל
    ישעיהו פתל אוקטובר 22 2019, 11:09
    הממשלה חייבת לבנות לזוגות צעירים

    כל קבלן שבונה יקצה דירה אחת מכל מאה שהוא בונה לממשלה. הממשלה תמנה גוף שישכיר הדירות לזוגות צעירים לעד 20 שנים בחצי ממחיר השוק. מי שימשיך בדירה כזאת מעל 20 שנה יוכל לקנות אותה בחצי ממחיר השוק. מחייב תכנון ומחשבה אבל לדעתי יוריד את המחירים בשוק ויתן מענה ליותר ויותר צעירים בארץ.

    השב לתגובה
  8. יצחק אלבז
    יצחק אלבז אוקטובר 22 2019, 13:04
    לפחות חלון קיבל את עונשו

    על התכנית הטיפשית
    כבר מזמן לא רואים את חיוכו המאולץ
    וטוב שכך

    השב לתגובה
  9. יהודה גזית
    יהודה גזית אוקטובר 23 2019, 09:34
    התחבורה גורם ממש קריטי

    כשאתה משווה למה שיש בארצות אחרות בקטגוריה של הארצות המפותחות, מצבנו לא טוב. ואני לא יודע מדוע רוב הציבור כולל אנשים אינטליגנטים חושבים שיש לנו תחבורה ותשתיות טובות ושהשר כץ היה שר מעולה, לא מובן!

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!