JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

הפזיזות היא אחות החרטה

תכניות בנייה חפוזות יובילו לשכונות "נכות"

הפזיזות היא אחות החרטה צילום: Theonlysilentbob commons.wikimedia.org
נובמבר 21
09:30 2020

פתגם ערבי קובע "הפזיזות אחות החרטה". הפתגם הזה, שממליץ לא לקבל החלטות בפזיזות, לא היה מקובל על מערכת התכנון ב-6–7 השנים האחרונות, כאשר המערכת פעלה תחת לחץ קשה של הדרג הפוליטי. תחילה הגיע הלחץ מיאיר לפיד ובחמש שנים שלאחר מכן ממשה כחלון, שני שרי אוצר שפעלו על פי האמונה הטפלה שיש מחסור בתכניות בנייה וכי זו הסיבה להתייקרות הדירות, אף שלמעשה סיבת ההתייקרות הייתה ירידת הריבית התלולה בשנים 2007–2008.

התוצאה היא שאושרו בפזיזות תכניות בנייה גרועות שלא נבדקו ולא נשקלו כראוי, ועל פיהן נבנו שכונות שהן שכונות "נכות". התושבים שיגורו בהן יסבלו מהיעדר פתרונות תחבורה ראויים, ממחסור בשטחים למוסדות ציבור כמו בתי ספר, גני ילדים וכדומה וממחסור של שטחים לגינות, למגרשי משחקים ועוד.

בהרבה מקרים הבנייה ואפילו האכלוס התחיל לפני שהעירייה השלימה את עבודות הפיתוח שהיא צריכה לבצע, כמו סלילת הכבישים, המדרכות וכיו"ב. אלה תשתיות שאפשר להשלים בהמשך. גרוע יותר – כאשר לא בוצעו עוד לפני התחלת האכלוס תשתיות כבדות שביצוען תלוי בממשלה, כמו במקרים שנדרשת בניית מחלף כדי להתחבר לרשת הכבישים הארצית.

אבל יש גם מצבים של חוסרים שאי אפשר לתקנם בעתיד, כמו מחסור בשטחים מספיקים לבניית בתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת וכדומה. במקרים רבים התכניות לא כללו אפשרות להתחברות לרשת הרכבות הארצית ולבניית תחנת רכבת בתוך השכונה או העיר.

יתרה מזאת, אין מחסור בדירות. לפי נתונים על הרשויות המקומיות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2018 היו בכל העיריות והמועצות המקומיות בארץ 2,448 אלפי דירות, ולפי נתונים של הלמ"ס, באותה שנה היו בארץ בסך הכול 2,587 אלפי משקי בית. מן המספר הזה של משקי הבית צריך להפחית את משקי הבית של התושבים ביישובים כפריים בתחומי המועצות האזוריות, שמספרם היה כ-135 אלף (לוח 2.65 של השנתון הסטטיסטי 2020), כלומר מספר משקי הבית ביישובים העירוניים (ערים ומועצות מקומיות) היה בערך 2,422 אלפים. זאת אומרת שאולי חסרו כ-26 אלף דירות, שזה פחות ממחצית מספר הדירות שבנייתן מסתיימת בשנה אחת. המספרים האלה דורשים כמה התאמות, מפני שיש אנשים שמחזיקים שתי דירות, שאחת מהן משמשת לא למגורים אלא כמשרד או כקליניקה או לשימושים אחרים. יש גם משקי בית שחולקים דירה – שני משקי בית או יותר בדירה אחת. לא ברור מה הם דפוסי המגורים של התושבים הבדואים בפזורה ושל העולים מאתיופיה, ועד כמה הם תואמים להגדרות של משק בית ושל יחידת דיור הנהוגות עבור הסטטיסטיקה.

אני סבור שהנתונים מצביעים בבירור על כך שאין מחסור בדירות. למעשה יש כנראה כבר עודפים, והם צפויים לגדול תוך שנה שנתיים, כאשר תסתיים בנייה של דירות שהתחילה בשנים 2018–2019 (כ-104 אלפי דירות). העודפים יופיעו ויבלטו ביישובים כמו עפולה, חריש וקריית גת.

אין גם מחסור בתכניות בניין עיר מאושרות. בהתחלת שנת 2010 היו תכניות מאושרות (רבות מהן ברמה של תכניות מפורטות), שמאפשרות בניית 160,000 דירות. בשנים 2011–2015 אושרו תכניות ל-333,250 יחידות דיור, ובאותן שנים התחילה הבנייה של 234,100 יחידות דיור. כלומר מלאי התכניות המאושרות גדל בערך ב-99,000 דירות (לפירוט המקורות ראו מאמרי הארוך – 21 עמודים – בכתב העת "תכנון", כרך 15, 2018). בשנים 2016–2018 – תקופת כהונתו של משה כחלון כשר האוצר – אושרו עוד תכניות, שיספיקו לבניית 458,000 יחידות דיור, והתחילה הבנייה של 217,000 יחידות דיור. מכאן שמלאי התכניות המאושרות גדל בהיקף שיאפשר בניית עוד 241,000 דירות (מקור הנתונים: שנתון התכנון 2018, מינהל התכנון). בסך הכול בסוף 2018 הגיע מלאי התכניות המאושרות שאפשר להתחיל לבנות על פיהן לכ-500,000 דירות. זה מלאי שיכול להספיק לעשר שנים, כך שאפשר להוציא לחל"ת את כל ועדות התכנון, לרבות הולת"מ.

בשנים האחרונות יש התמתנות ברורה בקצב עליית מחירי הדירות. מאז שנת 2011 אין עליות דו-ספרתיות של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס. לעומת זאת, פרשנים ועיתונאים, קבלני בניין ויזמים, דוברי הבנקים ובעלי עניין אחרים ממשיכים להתבטא על עליות צפויות של מחירי הדירות. למשל יורם אלבז מהאגף הכלכלי של משרד השיכון סבור כי הביקוש לדירות גדול מההיצע והפער גדל. בטווח הקצר עלולים להיווצר עודפי ביקוש לדירות ולכן מחירי הדירות צפויים לעלות (צוטט באתר "ביזפורטל" 20.10.2020).

לא מובן מנין לוקחים האנשים האלה ודומיהם את הדעה שמחירי הדירות עומדים לעלות בזמן הקרוב. בחצי השנה האחרונה, מאז פרוץ מגפת הקורונה, יש האטה בכל חלקי הכלכלה, ובכללם גם בענף הנדל"ן. המצב בשוק מעורפל. יתרה מכך, בחודשים האחרונים התרבו הידיעות הרומזות על ירידות במחירי הדירות.

ברבעון השלישי של השנה (כלומר בחודשים יולי – ספטמבר) נערך סקר של "יד2" בשיתוף העיתון הכלכלי TheMarker, שבדק את "הנכונות של מוכרי דירות להתפשר" ב-18 ערים. במסגרת הסקר התחזו העובדים לקונים פוטנציאליים ובחנו את הנכונות של המוכרים להתפשר, כלומר להוריד את המחיר. הם מצאו שבערים רבות וגדולות, כמו תל אביב, ירושלים וחיפה, מוכרי דירות היו מוכנים להוריד את המחיר ב-7% בממוצע, ובערים אחרות – ראשון לציון, כפר סבא ועוד – ב-5%.

נראה שהמסקנה ממכלול הנתונים על מלאי התכניות ומצב שוק הדירות היא שהגיע הזמן להפסיק את המרוץ של אישור תכניות בחיפזון, ולבדוק את התכניות ביתר רצינות.

בשנה האחרונה היו שינויים בתנאי הרקע הבסיסיים לתכנון. גדלה המגמה לעבודה מהבית ולקייה באמצעים דיגיטליים. כמו כן התקדמה בניית הקו האדום של הרכבת הקלה בגוש דן, וכן התכנון של שני קווים נוספים. לדעתי איש אינו יודע איך ישתנו כתוצאה מכך דפוסי הביקוש למגורים ותפרוסת הביקוש לשטחי מסחר ותעסוקה. צריך ללמוד מה קרה בירושלים כתוצאה מהרכבת הקלה, וכן לנסות להעריך איך ישתנו בשנים הקרובות הביקוש למגורים ולשטחי תעסוקה, ולהעריך מחדש גם את התכניות שכבר אושרו.

תקנו אותי אם אני טועה, או אם דעתכם שונה.

על המחבר / המחברת

אליהו בורוכוב

אליהו בורוכוב

עורך מדור: שוק ההון. ד"ר לכלכלה. הרצה בעבר באוניברסיטאות. יעץ למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וחברות מסחריות. חיבר ספרים בתחום הנדל"ן.

3 תגובות

  1. אביהוד ויינברג
    אביהוד ויינברג נובמבר 21 2020, 11:49
    במדינת האילתור

    לא מפתיע שזאת רמת תכנון וביצוע הבניה

    השב לתגובה
  2. שמעון שלח
    שמעון שלח נובמבר 23 2020, 12:16
    אנחנו מתמחים ממש

    בהחלטות לא רציניות
    הניהול בישראל גרוע

    השב לתגובה
  3. יניב צרפתי
    יניב צרפתי נובמבר 24 2020, 17:24
    לא רק פזיזות

    אלא גםהנטיה לשנות בהינף יד החלטות שנתקבלו אחרי הרבה דיונים ולשוב ולשנות שוב ושוב לפי בחצות ואינטרסים צרים

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור