JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

מתי יתפוצץ הבלון?

מה צפוי בשוק הדירות ב-2016 (חלק ב)

מתי יתפוצץ הבלון? pixabay.com
ינואר 24
09:30 2016

במאמר הקודם "זה סופו של כל בלון" תיארתי את בועת מחירי הנכסים בעולם ואת השפעתה על שוק הדיור. בועה זאת סופה להתפוצץ, והשאלה הגדולה היא אם האוויר ייצא מן הבועה לאט לאט, מה שנקרא לפעמים 'נחיתה רכה', או אם הבועה תתפוצץ בהתפוצצות אלימה. כמה סימנים מעידים על כך שקצב ההתנפחות של הבועה הואט בשנים האחרונות ואולי היא עומדת לפני הפסקת ההתנפחות.

ראשית, קצב עליית המחירים הואט במבט רב-שנתי. אם בשנים 2008–2010 היה קצב ההתייקרות דו-ספרתי, הרי בשנים 2011–2013 ירד לחד-ספרתי – 6%–7%, ובשנת 2014 הגיע לקצת יותר מ-4%. עדיין קשה לדעת מה היא ההתייקרות ב-2015, בייחוד בגלל ההבדלים הגדולים בהתפתחות המחירים בין דירות חדשות ובין דירות מיד שנייה באזורים השונים.

גם קצב הגידול של האשראי לרכישת דירות – כלומר משכנתאות – הואט במידה ניכרת בשנים האחרונות. בשנת 2007 גדל מתן הלוואות לרכישת דירות ב-45%, ובשנת 2008 ב-23%. מאז הואט קצב הגידול, אף שהיו בו תנודות גדולות למדי במשך הזמן. בשנת 2012 גדל סכום ההלוואות החדשות ב-4.3%, בשנת 2013 ב-11% ובשנת 2014 ב-10%. צריך להביא בחשבון את הזעזועים והתנודות ברכישת דירות בשנתיים האחרונות בגלל פרשת 'מע"מ אפס' של יאיר לפיד ובגלל העלאת מס הרכישה על ידי משה כחלון.

סימן נוסף מגיע מתחום 'הניתוח הטכני'. בשטח המסחר במניות יש המנתחים את התנודות בשוק באמצעות ניתוח גרפי של העקומות שמתארות את השתנות המחירים. בדומה לכך אפשר לבחון את התנודות בשוק הדירות. המחזור הקודם של התנפחות מחירי הדירות התחיל ב-1989, עם ראשית גל העלייה מברית המועצות לשעבר, והסתיים לאחר כשמונה שנים ב-1997. מ-1998 עד 2006 ירדו מחירי הדירות הריאליים (בניכוי מדד המחירים לצרכן).

אחת מן התוצאות הייתה הפסדים גדולים שנגרמו לכמה קבלנים וחברות בנייה והפסדים לבנקים שהלוו להם כסף. גם במחזור ההתייקרות הנוכחי הגדילו הבנקים את האשראי לחברות קבלניות, ובסוף 2014 הגיע האשראי ל-150 מיליארד ש"ח בקירוב, שהיוו כ-11% מכל האשראי שהבנקים הלוו לכל המטרות. קבלני הבניין חשופים לסיכון רב במקרה שמחירי הדירות ירדו, ולכן האשראי שהבנקים נתנו להם חושף גם את הבנקים לסיכון זה. זאת היא סיבה לדאגה רבה למפקח על הבנקים בבנק ישראל, ואכן זהו הגורם היחיד שפעל לבלימת או להאטת התייקרות הדירות באמצעות ההגבלות השונות שהטיל על הבנקים במתן אשראי לרכישת דירות.

אינני יכול ואינני מתכוון לנסות ולהתנבא מתי תיפסק עליית מחירי הדירות. משרד האוצר כבר פרסם נתונים כאילו ההתייקרות כבר נפסקה. גורמים אחרים פרסמו נתונים שלפיהם ההתייקרות עדיין נמשכת.

עם זאת, ייתכן שעליית המחירים תסתיים גם אם כחלון לא יעשה כלום. האם זה יקרה בעוד שבוע, חודש או שנה? כרגע אי אפשר לדעת. באותה מידה קשה לדעת אם האוויר יצא מן הבועה לאט לאט או בהתפוצצות. כדאי לזכור שאירועים רבים ושונים יכולים לשמש כמרעום למשבר בשוק ההון והנדל"ן, למשל אירוע ביטחוני כמו מלחמת לבנון השנייה, התבטאות לא זהירה של שר האוצר ועוד.

אבל אחזור ואזכיר – הפיצוץ בוא יבוא.

 

על המחבר / המחברת

אליהו בורוכוב

אליהו בורוכוב

עורך מדור: שוק ההון. ד"ר לכלכלה. הרצה בעבר באוניברסיטאות. יעץ למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וחברות מסחריות. חיבר ספרים בתחום הנדל"ן.

4 תגובות

  1. מרדכי
    מרדכי ינואר 24 2016, 11:24
    יש אם כך תקווה

    אולי המחירים יהיו שפויים ונוכל סוף סוף לקנות דירה במקום לשלם כל חודש שכירות

    השב לתגובה
  2. שרון ברקוביץ
    שרון ברקוביץ ינואר 26 2016, 11:58
    אתמול הודיעו שנמכרו ב-2015 יותר דירות

    אז בינתיים הבלון ממשיך להתנפח ולא מתפוצץ

    השב לתגובה
  3. היפכא
    היפכא ינואר 27 2016, 12:51
    בינתיים שוק המניות התפוצץ

    מה שאומר שהאלטרניטבה שהיא נדלן תעלה במחירים

    השב לתגובה
  4. רואה את הנולד
    רואה את הנולד מרץ 18 2016, 17:20
    שום פיצוץ

    מדובר בבלון שימדיך וימדיך וימדיך להתנפח

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!