JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin
  • ראשי » 
  • נדל"ן
  •  » בימים אלה מאושרות תכניות בנייה גרועות

בימים אלה מאושרות תכניות בנייה גרועות

כחלון ויצחקי לא מבינים את מהות משבר הדיור

בימים אלה מאושרות תכניות בנייה גרועות ד"ר אליהו בורוכוב
אפריל 13
10:39 2016

דובר האוצר מסר כי בישיבת "מטה הדיור" הודיע שר האוצר בגאווה גדולה כי הגדיל את המשימות שהוטלו על מערכת התכנון ועל רשות המקרקעין (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) וכי "יעדי התכנון, השיווק והעסקאות בתחום הדיור לשנת 2016 יעמדו על כ- 145,000 יחידות דיור". לעומת זאת, "פקודת המבצע" למערכת התכנון, שפרטיה להלן, מסתכמת "רק" ב-100,000 יחידות דיור.

גם בלי להביא בחשבון את מלאי השטחים הגדול עם תכניות מאושרות לבנייה שנמצא בידי הקבלנים, היעדים האלה מופרזים מאוד, כפי שאפרט בהמשך.

הנה פירוט פקודת המבצע:

המשימות של מערכת התכנון לשנת 2016 (יחידות דיור)

המחוז הוועדה המחוזית "הותמ"ל"* סך הכול
צפון 8000 5500 13500
חיפה 12000 12000
מרכז 12500 9500 22000
תל אביב 11000 3000 14000
ירושלים 8500 1500 10000
דרום 10000 18500 28500

* "הותמ"ל" – ועדה לתכנון מועדף לדיור. הוועדה, בראשותו של סגן הממונה על התקציבים, הוסמכה לאשר תכניות בנייה למגורים "בלוח זמנים הדוק" במתחמים שבהם לכל הפחות 750 יחידות דיור. הוועדה קיבלה את מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון, והיא מוסמכת לאשר תכניות גם אם הן בסתירה לכל תכנית אחרת. במילים אחרות, היא יכולה לאשר תכניות בנייה על פארקים, גנים לאומיים וחוף הים ולהתעלם מכל תכנית אחרת.

ההודעה הזאת מעידה כמאה עדים עד כמה שר האוצר ועוזריו אינם מבינים את מה שהם מכנים "משבר הדיור" ואינם מבינים מה הסיבות להתייקרות הדירות ומה התפקיד של ועדות התכנון.

הם אינם מבינים את מהות "משבר הדיור". המהות של "משבר הדיור" איננה מחסור ב- 145,000 דירות או מספר דומה כל שהוא. גם אם היו חסרות "רק" 100,000 דירות היינו רואים אלפי אנשים באוהלים בגינות וברחובות והפגנות של חסרי דיור, כפי שהיו ב-1991 כשהגיע גל העלייה הגדול מברית המועצות.

מהות המשבר עכשיו היא אחרת. בגלל שערי הריבית הנמוכים, "משקיעים" שהבינו שיש כאן הזדמנות להרוויח קנו אלפי דירות שמומנו בהלוואות מהבנקים בריבית נמוכה מאוד. המשקיעים משכירים את הדירות האלה לאנשים שלא יכולים לקנות דירות במחירים הגבוהים שנוצרו. מה שקרה בשנים האחרונות הוא שיותר אנשים גרים בשכירות ופחות בדירות שבבעלותם.

אם כן מהות המשבר איננה חוסר בדירות, אלא שמשקיעים מן העשירונים העליונים קנו דירות שמומנו בהלוואות זולות ומשכירים אותן לאלה שלא יכולים לקנות דירה. הקניות האלה הן תוספת הביקוש שגרמה להתחלת התייקרות הדירות. גם עכשיו, אף על פי שמחירי הדירות כבר עלו לגבהים שנחשבים לבלתי מתקבלים על הדעת, עדיין יש משקיעים שלוקחים הלוואות בריבית האפסית וקונים דירות.

הם גם אינם מבינים את המהות של תכנית בניין עיר. כחלון והרס"ר שלו אביגדור יצחקי אינם מבינים שאם מאשרים תכניות בחיפזון, גורמים נזק. הכנת תכניות בניין ערים היא משימה מורכבת ומסובכת. תכנית טובה צריכה להתחשב בשיקולים רבים מאוד. היא צריכה לאפשר רווחה מירבית לתושבי העיר או השכונה שתיבנה על פיה, למשך תקופה של עשרות שנים. מובן מאליו שהתכנית צריכה לכלול תכניות ניקוז, ביוב, אספקת מים וחשמל, צריכה להתחשב בצורכי התחבורה ולהבטיח שיהיו בה די שטחים לבניית בתי ספר, גני ילדים ומרפאות ואולי גם מועדונים לקשישים.

כאשר לוחצים על ועדות התכנון לאשר תכניות בחיפזון ומאיימים על ועדות שאינן מתיישרות עם הפקודות של "מטה הדיור", הן מאשרות תכניות שאין בהן כל הדברים האלה. בעצם הימים האלה מאושרות תכניות גרועות. למשל בשטח מחנה תל השומר מאושרת תכנית ל- 15,000 יחידות דיור שאין לה פתרון תחבורה. כלומר התושבים שיגורו בדירות שייבנו על פי התכנית הזאת נגזר עליהם להידחק במכוניותיהם בכבישים הצרים שקיימים בסביבה ולבזבז שעות מדי יום בפקקים שיהיו שם. בשטח מחנה צריפין אושרה תכנית שפתרון התחבורה שלה אמור לעבור בשטח ש"לעת עתה" הצבא איננו מתכוון לפנות.

זה רק חלק מהסיפור. שכן גם אם בתכנית כתוב שהיא מותנית בכך שייבנה כביש או מחלף, אין בכך הבטחה שאכן ייבנו הכביש או המחלף. בימים אלה מנהלת קבוצת תושבים ברמת השרון מאבק נואש בבתי המשפט כדי שיקוים תנאי מפורש בתכנית להקמת 2600 דירות במזרח העיר. בתכנית כתוב אמנם שהוצאת היתרי בנייה מותנית בהשלמת המחלף בצומת מורשה ופתיחת כניסה ויציאה מרמת השרון לכביש 4, אבל הוועדה המחוזית כופה על הוועדה המקומית להוציא היתרי בנייה נגד רצונה, אף על פי שהשלמת המחלף איננה ואין סימנים לכך שמע"צ מתכוננת לבנות אותה.

לבסוף, שר האוצר ועוזריו אינם מבינים את תפקיד ועדות התכנון. ועדות התכנון אינן יחידות צבאיות. הן צריכות להפעיל שיקול דעת מקצועי ועצמאי. הן צריכות להסתמך על יועצים מקצועיים מתחומים מגוונים: מתכנני ערים, מומחים לתחבורה, כלכלנים, שמאי מקרקעין ועוד. לא צריך לדחוק בהן לעגל פינות. צריך לזכור כי השכונות שתיבנינה על פי התכניות שהן מאשרות אמורות להתקיים במשך עשרות שנים.

על המחבר / המחברת

אליהו בורוכוב

אליהו בורוכוב

עורך מדור: שוק ההון. ד"ר לכלכלה. הרצה בעבר באוניברסיטאות. יעץ למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וחברות מסחריות. חיבר ספרים בתחום הנדל"ן.

3 תגובות

  1. חוני המעגל
    חוני המעגל אפריל 13 2016, 13:32
    אל תתן לעובדות לבלבל האושר של הישראלים

    הכל חובבני אינטרסנטי ופופוליסטי
    והעם מריע
    מקום ראשון במדד האושר בעולם

    השב לתגובה
  2. מאוכזב
    מאוכזב אפריל 15 2016, 10:23
    ההישג היחידי של כחלון כאילו, היה בסלולר

    תראו מה הולך לקרות שם.

    השב לתגובה
  3. אביבה דיין
    אביבה דיין אפריל 17 2016, 13:00
    אז מה יהיה הסוף

    איך הצעירים יוכלו לקנות דירה.

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בנדל"ן

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!