JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

יש בתים שמטילים ביצים

הערות על ענף "נדל"ן מניב"

יש בתים שמטילים ביצים ד"ר אליהו בורוכוב
יוני 19
09:30 2018

בבורסה בתל אביב נסחרות המניות של יותר מעשר חברות שעיסוקן השכרת נכסים: מבני תעשייה, חנויות, מרכזי קניות, משרדים, מחסנים ועוד. החברות שונות זו מזו בהרכב הנכסים שהן משכירות ובפיזור הגיאוגרפי של פעילותן. שתיים מהחברות הגדולות ביותר הן קבוצת עזריאלי וחברת מליסרון. בבעלותן קניונים שהן מנהלות ומשכירות בהם חנויות, שטחים לבתי קפה, בתי קולנוע ועוד. שתיהן מחזיקות ומשכירות גם בנייני משרדים. יש חברות שפועלות בחו"ל. החברה גזית גלוב מחזיקה נכסים, בעיקר מרכזי קניות, בארצות הברית, בקנדה ובברזיל. כמו כן יש לה נכסים בצפון אירופה, באמצעות חברת נדל"ן בפינלנד שהיא בעלת השליטה בה, שיש לה מרכזי קניות בפינלנד, באסטוניה ובשוודיה. הפעילות שלה בישראל קטנה יחסית.

כמה מן החברות עוסקות גם בייזום. החברות מפתחות את פעילותן באמצעות רכישת שטחי קרקע וייזום בנייה של נכסים עליהם. בין אלה שעוסקות בפיתוח כזה: קבוצת עזריאלי, אמות וגב-ים. שלוש החברות האלה בונות עכשיו מגדלי מסחר ומשרדים באזור הסמוך לצומת תחנת הרכבת "השלום" ומגדלי עזריאלי. כמו כן יש חברות שבבעלותן בתי מלון או בתי אבות או בניינים של "דיור מוגן". ניהול של נכסים כאלה דורש טיפול וידע מיוחד. בכאלה לא אדון כאן.

הרווחים של חברות הנדל"ן המניב מקורם בהפרש בין שכר הדירה שהן מקבלות עבור השכרת המבנים לריבית שהן משלמות, לבנקים או למחזיקי איגרות חוב שהן מנפיקות מפעם לפעם, עבור ההון שבעזרתו רכשו את המבנים או בנו אותם. יש הבדלים בין החברות במימון של עסקיהן. יש כאלה שמממנות יותר על ידי הלוואות, לרבות איגרות חוב, ויש שמממנות יותר על ידי ההון העצמי שלהן. ככל שחלקן של ההלוואות גדול יותר גדל הרווח הפוטנציאלי לבעלי המניות, אבל גם הסיכון גדול יותר.

בשנתיים האחרונות כל החברות בתחום הזה מתוחות. מצד אחד ההוצאות שלהן עלולות לגדול. בשנים האחרונות הבנק המרכזי של ארצות הברית, "הפדראל ריזרב", התחיל להעלות את הריבית. כל העולם מצפה להעלאות נוספות, והן צפויות להשפיע על רמת הריבית בכל העולם ועל הריבית (התשואה) על איגרות חוב. מכיוון שהחברות שעוסקות בהשכרת מבנים הן לוֹווֹת גדולות, העלייה ברמת הריבית פירושה שההוצאות שלהן יגדלו. מצד שני, יש חשש שהביקוש לנכסים מסחריים, בעיקר לחנויות, יקטן. הגידול בהיקפי הקניות באינטרנט עלול להקטין את מחזורי הקניות בחנויות, לרבות של החנויות שמושכרות במרכזי קניות על ידי חברות הנדל"ן (ראו מה שכתבתי על המינוף של החברה האמריקנית "Toys R Us"), וחלק מן החנויות השוכרות שטח לא יוכלו להמשיך לשלם את שכר הדירה שהחברות המשכירות דורשות מהן. לעת עתה עוצמתה של התופעה הזאת איננו ברור. אבל המגמה מעוררת חשש שהחברות המשכירות יצטרכו להוריד את שכר הדירה.

בתחום אחר של עסקי השכרת מבנים, יש דיבורים על כך שבישראל בונים יותר מדי משרדים ושבשנים הקרובות יהיו עודפים ולכן עלול להתפתח לחץ להורדת שכר הדירה על משרדים. גם המגמה הזאת לא משתקפת במציאות לעת עתה.

החששות האלה ידועים בשוק ההון והם מעיבים על מחירי המניות של החברות בתחום הזה.

נתונים על חברות נדל"ן מניב

  גזית עזריאלי מליסרון ביג גב-ים אמות
השווי של מניות החברה כחלק מההון העצמי  

0.68

 

1.34

 

1.20

 

1.03

 

1.40

 

1.40

מכפיל רווח 23.5 14.5 8.0 7.2 9.8 14.0
תשואה על הנכסים 0.58% 4.70% 4.30% 4.70% 4.40% 8.90%
תשואה על ההון העצמי 3.0% 9.2% 14.9% 14.2% 15.1% 10.1%
דיבידנד 4.0% 2.5% 2.4% 3.0% 5.4% 6.4%
השינוי במחיר המניה מאז ינואר 2018  

6.0% –

 

6.5% –

 

4.8% –

 

2.2%+

 

2.6% –

 

7.2% –

השינוי במחיר המניה מינואר 2017  

3.4%+

 

9.5% +

 

5.1% –

 

0.5% –

 

2.5% +

 

26 + !

 

הנתונים מוצגים בלוח כדי שהקוראים יוכלו להתרשם מן השונות של החברות בענף. רואים שיש ביניהן הבדלים. יש חברות שמצליחות להרוויח על הנכסים שלהן יותר – אמות מרוויחה כמעט 9% על הנכסים, ולעומתה גזית-גלוב הרוויחה בפועל רק 0.6% על הנכסים בשנה האחרונה. ההבדלים ברווח על ההון העצמי של החברות תלויים גם במידת המינוף שלהן, כלומר איזה שיעור מהנכסים ממומן על ידי הלוואות. לחברת עזריאלי יש הון עצמי גדול ולכן היא ממומנת פחות על ידי הלוואות ויותר על ידי ההון העצמי בהשוואה לחברות האחרות.

יש גם הבדלים במדיניות חלוקת דיבידנדים לבעלי המניות. מבין החברות שהצגתי את הנתונים עליהן, החברות אמות וגב-ים נדיבות יותר בחלוקת דיבידנדים. שתיהן שייכות לחברות אחרות – אמות שייכת לחברת "אלוני-חץ" וגב-ים לחברת "נכסים ובנין" מקבוצת אי.די.בי.

כאשר בוחנים את השינויים שהיו בשנה וחצי האחרונות במחירי המניות של החברות האלה, רואים שהשוק שם לב שיש חברות שמרוויחות יותר, ומחירי המניות שלהן עלו בהתאם לרווחיות.

שלוש הערות חשובות: ראשית, הדברים שכתבתי נועדו להסבר כללי ולהצגת מידע על קטגוריה אחת של חברות שנסחרות בשוק ההון. בשום פנים אין להבין את מה שכתבתי כהמלצה לקנות או למכור מניות או איגרות חוב של החברות האלה. כמו כן אני עשוי להחזיק ניירות ערך שהחברות האלה הנפיקו. לבסוף, לצורך כתיבת ההערות האלה השתמשתי בנתונים ממקורות שונים, וייתכן שנפלה טעות כזאת או אחרת בדברים או בפירוש שלהם. אם טעיתי תקנו אותי.

על המחבר / המחברת

אליהו בורוכוב

אליהו בורוכוב

עורך מדור: שוק ההון. ד"ר לכלכלה. הרצה בעבר באוניברסיטאות. יעץ למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וחברות מסחריות. חיבר ספרים בתחום הנדל"ן.

3 תגובות

  1. דינה מנור
    דינה מנור יוני 19 2018, 12:40
    גם אני חושבת כבר הרבה זמן על כך

    מי ישכור את כל המשרדים והחנויות שכל הזמן בונים בכל מקום?

    השב לתגובה
  2. צבי גרשוני
    צבי גרשוני יוני 19 2018, 22:00
    נא בדקו מהי המחזוריות

    של גל הירידות הגדולות בנדלן

    השב לתגובה
  3. ס.
    ס. יוני 21 2018, 13:03
    אני לא מבינה גדולה בבורסה

    אבל אני חושבת שזה לא שונה מכל חברה בתחום אחר. יש הוצאות מימון ותפעול וכדומה. והרווח מגיע בעקיפין גם למשקיעים וגם הבעלים תמיד יכולים לשחק עם הרווח המוצהר לפי מה שמשרת את מטרותיהם

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בשוק ההון

יתר המאמרים במדור
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!