JOKOPOST | עיתון המאמרים והבלוגים המוביל בישראל

facebook twitter linkedin

עושק של לווי משכנתא? לא בדיוק

היוזמה של חברי הכנסת לביטול עמלת סילוק מוקדם

עושק של לווי משכנתא? לא בדיוק pixabay.com
יוני 27
09:30 2020

התבשרנו באחרונה על יוזמה של מספר חברי כנסת – חברי הכנסת קרעי, אשר, ארבל, יברקן וטסלר – לשינוי סעיף 13 בפקודת הבנקאות: עמלת פירעון מוקדם של הלוואה לדיור. במצב הנוכחי, בעת פירעון מוקדם או מיחזור של הלוואת משכנתא הבנקים רשאים לגבות עמלת פירעון מוקדם. עמלה זו כוללת עמלת היוון, שהיא לכאורה שיפוי על עלות גיוס ההון של הבנק לצורך העמדת האשראי. אך יוזמי התיקון לחוק טוענים כי "בפועל, עמלה זו הפכה לעושק הלווים תמורת הרווחים העתידיים שהבנק מאבד בעת מיחזור המשכנתא, ללא קשר לעלות גיוס ההון שלו". היוזמים מציעים שזכותו של הבנק לגבות עמלה זו תוגבל ל-12 חודשים מיום נטילת ההלוואה. כדי להבין במה מדובר נחזור מעט לאחור: איך נולדה עמלה זו ומדוע היא נקבעה דווקא בשנת 1990? 

הלוואת המשכנתא ייחודית בעולם האשראי בכך שמותר ללווה לפרוע את יתרת החוב, כולו או מקצתו, בכל עת, אף שבהסכם ההלוואה הלווה התחייב לבנק לפרוע את החוב בתשלומים חודשיים קבועים לתקופה ארוכה. אפשרות זו שקיבל הלווה – והיא תקפה לגבי כל הלווים, לבנק אסור להגביל אותה – נעוצה בהבנה שרכישת דירה כרוכה בנטילת הלוואה גדולה יחסית, שסילוקה מחייב פריסה לטווח ארוך (עד 30 שנה). הפריסה החוזית נקבעת לאור מצבו הכלכלי של הלווה (יכולת התשלום) בעת נטילת ההלוואה. סביר לצפות שמצבו ישתנה במהלך תקופת ההלוואה והוא ירצה אז לשנות את לוח התשלומים המקורי. ייתכן גם שהלווה ירצה להחליף את הדירה שרכש בדירה אחרת. לכן הונהגה בכל העולם אפשרות לסילוק מוקדם או מיחזור של הלוואת המשכנתא. מאחר שלבנק ישנה עלות במקרה של סילוק מוקדם, בגלל הצורך להקצות מחדש את האשראי – נקבעה ברוב המדינות וגם בישראל עמלה סמלית שתפקידה לפצות את הבנק על תקופה שבה האשראי כביכול עמד בטל.

בישראל נוצרה בעיה ייחודית כשהופעלה "התכנית הכלכלית לייצוב המשק" בשנת 1985. האינפלציה הדוהרת נבלמה, בשוקי הכספים וההון הופעלו רפורמות מרחיקות לכת, והריבית במשק צנחה ואיתה גם הריבית על משכנתאות. האיום המידי על הבנקים למשכנתאות היה שלווים ינצלו את הירידה ההיסטורית של הריבית להחלפת ההלוואות היקרות שנטלו בהלוואות זולות יותר. לבנקים – שמימנו את ההלוואות מפיקדונות ארוכי-טווח שגייסו מקופות הגמל – לא הייתה אופציה סימטרית להחליף את הפיקדונות היקרים בפיקדונות זולים יותר. לכן מיחזור מקיף מצד הלווים היה עלול להוביל להפסדים כבדים לבנקים עד כדי סיכון קיומם. לפיכך נרתם המפקח על הבנקים להצלתם, והכניס שינוי בנוסחה לחישוב עמלת פירעון מוקדם, ולפיו הלווה נדרש לפצות את הבנק בגין הפסד ההכנסה העתידי שנגרם לו.

הזמנים השתנו. מאז המשבר הפיננסי של 2008/9 ריבית המשכנתאות בישראל נמוכה מאוד. המשמעות היא שגם במקרה של פירעון מוקדם הבנק איננו צפוי להפסיד הכנסות עתידיות, כי הסיכוי שהוא יעמיד הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר מזו שהוא קובע כיום הוא אפסי. לכן ההגנה על הבנקים מפני ירידת ריבית איננה חשובה כבעבר. העובדה המוזרה שבנק ישראל התנגד בשנים האחרונות לביטול העמלה והגן בדיוני ועדות הכנסת על עמדתם של הבנקים, נגד המאמצים הציבוריים לביטול העמלה, משקפת בעיקר הטיה של הבנק המרכזי לטובת הבנקים ונגד טובת משקי הבית. לכן מעניין שבנק ישראל שינה באחרונה את דעתו ותומך ביוזמת חברי הכנסת לעיל. אולי זה נגיד חדש; בטוח שזו הזדמנות לפעולה.

יש לציין כי גם בצורת החישוב הנהוגה כיום, עמלת הסילוק המוקדם איננה עושק של הלווים כפי שטוענים חברי הכנסת. העמלה מגינה על בעלי החוב – בנקים ומשקיעים בתיקי משכנתאות – מפני סיכון של ירידת הריבית. אם תבוטל, שוק ההון יצטרך לתמחר סיכון זה והוא יגולם בריבית המשכנתאות. אבל אף על פי שלא מדובר בעושק, המצב הקיים בעייתי: קיומה של העמלה גורם לכך שלווים מעדיפים ליטול הלוואות בריבית משתנה כדי לחסוך לעצמם תשלום של עמלת פירעון מוקדם. יותר משהחלטתם זו נשענת על שיקולים כלכליים נכונים, היא משקפת טעות של הלווים בהבנת המציאות.

אז מה עדיף: המצב הקיים, שבו הלווים טועים בהבנת המציאות וחושפים עצמם לסיכון של עליית ריבית, או מצב של ביטול עמלת הסילוק המוקדם, שבו קיימת חשיפה של המלווים לסיכון של ירידת ריבית שתגרום לייקור המשכנתאות לכלל המשק? אין באמת תשובה אובייקטיבית לשאלה זו. לכן הצעתי בעבר שהמפקח על הבנקים ידרוש מהבנקים להציע לציבור את שני המוצרים וישאיר להם את הבחירה אם לשלם ריבית גבוהה יותר תמורת פטור מעמלת סילוק מוקדם או לשלם ריבית נמוכה יותר על הלוואה שתהיה אולי חייבת בעמלת סילוק מוקדם. הצעה זו שלי לא נענתה. היוזמה הנוכחית של חברי הכנסת תביא לייקור ריבית המשכנתאות לכלל הלווים.

על המחבר / המחברת

Avatar

דורון נחמני

כלכלן ויועץ פיננסי, מרצה אקדמי בנושא מימון נדל"ן ובעל הבלוג "עולם המשכנתאות".

3 תגובות

  1. יחיאל ברטמן
    יחיאל ברטמן יוני 27 2020, 12:08
    הבעיה היא אחרת

    יותר מידי אנשים בארץ לוקחים משכנתא. הרבה יותר מכל מדינה. זה מקור הבעיה. וכל הנוגעים בדבר נהנים מהמגירה הזאת.

    השב לתגובה
  2. ל. מ.
    ל. מ. יוני 28 2020, 17:58
    לא הבנתי בדיוק ה עומד מאחורי

    הצעת חברי הכנסת

    השב לתגובה
  3. אתי שושן
    אתי שושן יוני 29 2020, 19:06
    מי שלוקח משכנתא

    עושקים אותו מכל הצדדים

    השב לתגובה

כתוב תגובה

הוסף תגובה:

<

* אני מתחייב לפעול על פי תנאי השימוש באתר


התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך

כתבות נוספות

פוסטים אחרונים בכלכלה

יתר המאמרים במדור